Kara umowna w umowie najmu lokalu mieszkalnego

Kara umowna

Zawarcie umowy ma za zadanie na równi chronić obie strony najmu lokalu mieszkalnego. Jednakże umowy te zazwyczaj zawierane są przez osoby fizyczne (niebędące profesjonalistami), co częstokrotnie przekłada się na nierówne rozłożenie uprawnień i obowiązków wynajmującego i najemcy. Wynajmujący chcąc za wszelką cenę chronić swój interes dopuszcza się stosowania klauzul umownych, które w świetle prawa nie do końca są dopuszczalne. Wysoka kaucja, kara umowna za zerwanie umowy czy ustalenie prawa do wypowiedzenia umowy jedynie po stronie wynajmującego, to jedne z najczęstszych zabezpieczeń umowy najmu – nie zawsze jednak stosowane odpowiednio.

Nierzadko najemcy szukają mieszkań w pośpiechu, nie zapoznając się dokładnie z umowami, przez co później dochodzi do ich pokrzywdzenia albo wszczęcia procesu. Jedną z chętniej stosowanych instytucji zabezpieczających interes wynajmującego jest kara umowna, mająca za cel odstraszenie najemcy przed zerwaniem umowy najmu przed upłynięciem ustalonego terminu. Czy jednak wynajmujący ma prawo zawrzeć w umowną karę umowną? A jeżeli tak, czy zawszę będzie wywierała ona skutki prawne? Na te pytania odpowiemy w niniejszym artykule.

Czym jest kara umowna?

Kara umowna została uregulowana w art. 483 §1 Kodeksu cywilnego. Aby mogła ona wywoływać skutki prawne musi być zastrzeżona w umowie, w innym wypadku strona nie ma możliwości powoływać się na nią w ewentualnym sporze sądowym.

Istotny jest fakt, że kara umowna dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy strona umowy nie wykona zobowiązania niepieniężnego (dla zobowiązań pieniężnych zastosowanie ma instytucja odsetek ustawowych). Może więc dotyczyć m.in. określonego działania np. wydania przez najemcę lokalu po zakończeniu umowy najmu.

Jak zostało wyżej wspomniane kara umowna nie może być stosowana w przypadku zobowiązań o charakterze pieniężnym, co oznacza, że nie można jej zastrzec na wypadek braku płatności czynszu czy braku zwrotu kaucji. W przypadku uregulowania takiego zapisu w umowie należy traktować go jako nieważny.

Czytaj też: Umowa najmu lokalu mieszkalnego – wzór z omówieniem

Kara umowna w umowie najmu czy to legalne?

Czy można więc zawrzeć zapis o karze umownej w umowie najmu lokalu? Co do zasady nie ma jednoznacznego zakazu zawierania omawianej klauzuli w umowach. Jednakże otwarte pole do manewru mają jedynie strony zawierające umowę jako przedsiębiorcy. W przypadku kiedy najemcą jest osoba fizyczna, możliwość ta zostaje ograniczona przez ustawę o ochronie praw lokatorów.

Dotychczasowe orzecznictwo nie wypracowało jeszcze jednolitego stanowiska odnośnie kar umownych zawieranych na wypadek zerwania umowy przez najemcę. Taki zapis nie znajduje się również w spisie klauzul niedozwolonych. Jednakże w tej materii możemy polegać na orzeczeniach Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej jako SOKiK), który to sąd niejednokrotnie wydawał już wyroki korzystne dla najemców.

Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK zapisy o wysokich karach umownych to przykłady klauzul abuzywnych, tj. niedozwolonych. Oznacza to, że postanowienia przewidujące wysokie kary za wcześniejszą wyprowadzkę nie powinny znajdować miejsca w umowach najmu lokali mieszkalnych, a jeżeli zostaną zawarte – nie wywołają żadnych skutków prawnych.   

Prywatny wynajmujący traktowany jak przedsiębiorca!

Co bardzo istotne wynajmujący w tej kwestii nie może powoływać się na fakt, iż sam jest osobą fizyczną, nie będącą przedsiębiorcą, który to mieszkanie wynajmuje prywatnie. Do prywatnych właścicieli wynajmujących lokale i czerpiących z tego zyski, stosuje się takie same zasady dotyczące wzorów umów jak do przedsiębiorców. Wynajmujący nie może się więc zasłaniać brakiem wiedzy o konstruowaniu zapisów umów dotyczących kar umownych.

SOKiK w swoich orzeczeniach podkreśla, że właściciel lokalu mieszkalnego jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uzasadnia to tym, że jako osoba fizyczna w sposób stały i zarobkowy czerpie dochód z najmu mieszkania.  Co jest równoznaczne z obowiązkiem usunięcia zapisu o karze umownej z wzoru umowy najmu.

Należy jednak pamiętać, że nie każda osoba wynajmująca lokal jest automatycznie uznana za przedsiębiorcę. Kwestia ta wymaga udowodnienia przed sądem, a ciężar dowodu spoczywa na najemcy. Przedsiębiorcą jest przede wszystkim osoba prywatna, która wynajmuje stale i dla której jest to podstawowe źródło dochodu. Przy czym nie ma znaczenia czy osoba taka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców czy też nie.

Kara umowna w umowie najmu lokalu mieszkalnego – podsumowanie

Należy pamiętać, że linia orzecznicza nie jest jednolita, a aktualne stanowisko SOKiK nie stanowi prawa w znaczeniu ogólnym. W razie wystąpienia konfliktu na tle uregulowań umowy najmu, każdą tego typu sprawę sąd będzie badał indywidualnie. Co więcej dotychczasowe orzeczenia dotyczyły znacznie wygórowanych kwot kar umownych – np. pięciokrotności wysokości czynszu. Nie jest wiadome w jaki sposób postąpi sąd w przypadkach kar umownych o niskich progach finansowych – np. gdy kara nie będzie przekraczała wysokości czynszu za jeden miesiąc.

 

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025).
  • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).

 

Autor Radosław Pilarski