Eksmisja a stan epidemiczny związany z Covid19

Umowa najmu uregulowana została w Kodeksie cywilnym (dalej jako KC). Zgodnie z omawianą instytucją wynajmujący (właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy (lokatorowi) mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. [reklama-ads] Co do zasady „swobodne” wypowiedzenie umowy najmu lokalu jest możliwe wyłącznie w przypadku umów podpisanych na czas nieokreślony. Z kolei wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony będzie możliwe wyłącznie w sytuacjach określonych przez samą umowę. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu – co mówi Kodeks cywilny? Generalną zasadę wypowiadania umów najmu stanowi art. 673 KC. Zgodnie z tym przepisem zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem terminów ustawowy lub umownych, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony oraz terminów umownych, gdy czas ten został określony. W doktrynie pojawiają się głosy, że ze względu na swoje kodeksowe miejsce oraz przede wszystkim, ze względu na treść art. 688 KC, przepis ten nie dotyczy stosunku prawnego najmu, którego przedmiotem jest lokal. W mojej ocenie jest to stanowisko połowicznie błędne. Przepis art. 688 KC odnosi się wyłącznie do umów zawartych na czas nieokreślony. Należy zatem przyjąć, że do najmu lokalu na czas określony ma zastosowanie całkiem niedawno dodany przez ustawę art. 673 § 3 KC. [reklama-ads] [paragraf]Art. 673 § 3 KC: "Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie".[/paragraf] Czynność wypowiedzenia Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną adresowaną do drugiej strony umowy najmu. Przysługuje ona zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Wypowiedzenia umowy najmu lokalu może przyjąć postać oświadczenia w formie dowolnej, np. ustanej, pisemnej (dla celów dowodowych zaleca się co najmniej formę pisemną), a także postać czynności procesowej, m.in. chodzi tu o wniesienie przez wynajmującego pozwu o eksmisję, co jest jednoznaczne z wypowiedzeniem umowy. Zgodnie z art. 58 § 2 KC czynność wypowiedzenia podlega ocenie czy nie narusza przepisów prawa, jak również czy jest zgodne z zasadami współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego to odrębne reguły postępowania wiążące się ściśle z normami moralnymi oraz normami obyczajowymi. [reklama-ads] Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony Do niedawna ustawodawca nie dawał stronom umowy zawartej na czas określony możliwości jej wypowiedzenia. Po wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego art. 673 § 3 sytuacja ta uległa zmianie. Przepis ten pozwala stronom na wprowadzenie klauzuli umożliwiającej każdej lub tylko jednej z nich wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony z zachowaniem terminu umownego albo ustawowego bądź nawet na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Oznacza to, że brak stosownej klauzuli w umowie pozbawia strony możliwości jej wypowiedzenia. [paragraf]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 roku, sygn. akt: VII ACa 932/17: "Umowne prawo wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony, mające swoje ustawowe umocowanie w art. 673 § 3 k.c. nie jest identyczne z prawem do odstąpienia od umowy. Jeśli zaś chodzi o dopuszczalność zawarcia umowy najmu na czas oznaczony pod warunkiem rozwiązującym, to zwrócić należy uwagę na to, że warunek rozwiązujący (art. 89 KC) nie jest wypadkiem określonym w umowie (art. 673 § 3 KC) i odwrotnie. Z tych względów umowa najmu na czas oznaczony może zostać zawarta pod warunkiem (rozwiązującym) oraz może zawierać przyczyny wypowiedzenia takiej umowy przez jedną ze stron czy też przez obydwie strony.” [/paragraf] Powyższe wynika z art. 353[1], tj. zasady swobody umów i jej ograniczenia. Zgodnie z tą zasadą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. [reklama-ads] Dlatego też osoby decydujące się na najem powinny dokładnie czytać podpisywaną umowę. Lokatorzy muszą pamiętać, że są równą stroną zawieranej umowy i mają takie same prawa do kształtowania zawieranego kontraktu. Co więcej, wynajmującym zależy równie mocno na najmie co najemcom. Stąd też powinni być oni skłonni do negocjacji umowy. Jeżeli nie, zalecam „odwrót na pięcie” i poszukanie innego mieszkania. Rynek nieruchomości jest ogromny, nie ma problemu ze znalezieniem alternatywne lokalu. [rada] Wynajmujący, który nie jest skłonny do negocjacji, najpewniej będzie bardzo problematycznym kontrahentem. Problemy w komunikacji z wynajmującym oznaczają następczo problemy w jego zachowaniu. Dlatego też zaleca się unikanie wszelkiego rodzaju agentów „niemających możliwości wpłynięcia na kształt umowy” czy właścicieli za wszelką cenę dążących do zabezpieczania wyłącznie swojego interesu. [/rada] Wypowiedzenie umowy najmu lokalu a ważne powody [reklama-ads] Wiemy już, że jeżeli w umowie nie jest jasno określone, że umowa może zostać zerwana przed upływem terminu jej trwania, obie strony zobowiązane są do przestrzegania umowy, aż do momentu jej upłynięcia. Omawiany rodzaj umowy należy traktować jako tzw. umowę trwałą, a więc taką, która wiąże strony, aż do zakończenia jej trwania.  Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Zobowiązania trwałe cechują się, tym iż stanowią gwarancje działania stron do końca umówionego terminu. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Z przyczyn oczywistych trwałość stosunku umownego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia. Musi to być jednak ryzyko niezależne od woli stron. W orzecznictwie wypracowane jest stanowisko, że strony mogą rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony z ważnych przyczyn, jeżeli umowa przewiduje taką możliwość. Zdaniem Sądu Najwyższego postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy "z ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC (sygn. III CZP 92/06). [reklama-ads] Sąd uważa, że ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy więc uznać, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 KC polega na dopuszczeniu takiego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony. Przyczyna wypowiedzenia umowy musi mieć kwalifikowany charakter, czyli być poważna i istotna dla interesu strony wypowiadającej. Warto przytoczyć również orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku, w którym sąd podszedł do omawianej kwestii nieco w inny sposób. [paragraf]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006, sygn. akt: I ACa 833/05: "Przepis art. 673 § 3 KC nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie "wypadków". Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to "zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy".[/paragraf] [reklama-ads] [informacja]Podstaw prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740). [/informacja] Podobne wzory pism: Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron Wypowiedzenie umowy z biurem rachunkowym wzór Wzór wypowiedzenia umowy terminala płatniczego Wypowiedzenie umowy zlecenia – wzór Wypowiedzenie warunków umowy o pracę – wzór Rozwiązanie umowy przez pracodawcę bez wypowiedzenia Wzór wypowiedzenia usług księgowych PDF DOC

16.06.2021 - Żaneta Pilarska-Czeluśniak

Zadatek stanowi gwarancję umowną. Jest to zastrzeżenie zgodnie z którym podczas zawierania umowy jedna ze stron wręcza drugiej określoną sumę pieniędzy. Wpłacenie zadatku ma na celu zabezpieczyć strony przed zerwaniem umowy i być formą odszkodowania w takim wypadku. Zadatek – czym się charakteryzuje? Zadatek to suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy, która może przyjąć różne postacie, takie jak odstępne, zabezpieczenie oraz sankcja na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron. Przyjmuje się również, iż zadatek stanowi rodzaj odszkodowania na wypadek, gdy zawarta pomiędzy stronami umowa nie zostanie wykonana. Podstawową funkcją zadatku jest więc dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zaciągniętego zobowiązania. Zadatek stanowi część tego, co powinno zostać świadczone w wykonaniu umowy. Zadatek może być dany przy każdej umowie. W praktyce najczęściej zastrzega się go przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Zazwyczaj przedmiotem zadatku jest część świadczenia pieniężnego. Jednakże zgodnie z Kodeksem cywilnym  przedmiotem zadatku, oprócz pieniędzy mogą być również rzeczy zamienne. Wynika to z faktu, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może żądać sumy dwukrotnie wyższej, o ile sama dała zadatek. Przekazanie zadatku Do ustanowienia zadatku nie wystarczy jedynie uzgodnienie jego istnienia w umowie, potrzebne jest wręczenie jego przedmiotu. Zadatek musi być wydany przez jedną stronę umowy oraz przyjęty przez drugą. Zgodnie z art. 394 KC zadatek powinien być dany "przy zawarciu umowy". Mimo to strony mogą się umówić, że kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana drugiej stronie w uzgodnionym przez nie terminie po zawarciu umowy, np. w postaci przelewu na rachunek bankowy. Jednakże aby zadatek dany po zawarciu umowy wywołał określone skutki, strony powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku. W sytuacji gdy zadatek nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać, że nie został on skutecznie zastrzeżony. [uwaga]Czytaj też: Umowa przedwstępna sprzedaży – wzór z omówieniem[/uwaga] Zadatek – jakie skutki prawne wywołuje? Instytucja zadatku wywołuje skutki prawne w sytuacji, gdy dłużnik nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność. Skutki te polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu terminu wymagalności po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie, przy czym wierzyciel nie musi korzystać z tego uprawnienia, lecz może domagać się spełnienia świadczenia przez dłużnika. Jednocześnie dłużnik nie może zwolnić się ze zobowiązania, rezygnując z przedmiotu zadatku, czy zwracając go wierzycielowi. Uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy na skutek niewykonania zobowiązania poniósł jakąkolwiek szkodę. [rada]Konsekwencją odstąpienia od umowy jest to, iż strona odstępująca ma prawo zatrzymać zadatek, albo jeśli była stroną dającą zadatek, ma roszczenie o jego zwrot w podwójnej wysokości (zapłatę podwójnej sumy lub wydanie podwójnej ilości rzeczy). [/rada] [paragraf]Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1979 roku, sygn. III CRN 308/78: "Jeżeli strona uprawniona doznała szkody spowodowanej niewykonaniem umowy przez stronę przeciwną, zatrzymany zadatek albo dwukrotnie wyższa suma, a ściślej nadwyżka tej sumy ponad dany zadatek zalicza się na odszkodowanie, mające na celu naprawienie doznanej szkody."[/paragraf] W razie częściowego wykonania zobowiązania, mającego za przedmiot świadczenie podzielne, zadatek w odpowiedniej proporcji podlega albo zaliczeniu na poczet świadczenia głównego albo zwrotowi. W takim przypadku w razie częściowego odstąpienia od umowy, na poczet zobowiązania już wykonanego należy zatem zaliczyć albo zwrócić odpowiednią do stopnia wykonania umowy część zadatku, a dopiero pozostała część lub jej dwukrotność powinna zostać uiszczona na rzecz drugiej strony. Zwrot zadatku Do zwrotu zadatku dojdzie, jeśli umowa została rozwiązana przez strony albo na podstawie orzeczenia sądu lub jej niewykonanie wynikło z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron bądź ponoszą ją obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony. Zadatek będzie musiał zostać zwrócony także w przypadku nieważności umowy. Należy pamiętać, że w razie wykonania uprawnienia do odstąpienia umowa jest uważana za niezawartą. Z kolei w przypadku niewykonania zobowiązania z przyczyn obciążających obie strony mogą nastąpić inne skutki prawne niż przewidziane w art. 394 KC. Chodzi tu o odpowiedzialność odszkodowawczą dłużnika w związku z przyczynieniem się strony do powstania lub zwiększenia szkody. [rada] Nieważność umowy powoduje też nieważność dodatkowego zastrzeżenia umownego odnoszącego się do zadatku. Jeżeli został on wręczony, podlega zwrotowi. Natomiast nieważność zastrzeżenia zadatku nie powoduje nieważności całej umowy.[/rada] Zadatek - przedawnienie roszczenia o zwrot zadatku Roszczenia odnoszące się do zadatku przedawniają się według terminów ogólnych uregulowanych w art. 118 KC. [paragraf]Art. 118 Kodeksu cywilnego: Termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. [/paragraf] Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia. Jeżeli więc przepis szczególny przewiduje krótsze terminy przedawnienia dla roszczeń wynikających z danej umowy, roszczenie to przedawnia się zgodnie ze szczególnymi terminami przedawnienia. Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica? Z racji tego że zadatek pełni podobną funkcję co zaliczka, instytucje te są ze sobą często mylone. Istnieją między nimi jednak dość istotne różnice. Zaliczka jest formą świadczenia pieniężnego, przekazywanego przez jedną stronę umowy drugiej, na poczet ceny lub wynagrodzenia. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy, strona która otrzymała zaliczkę ma obowiązek ją zwrócić wpłacającemu. Co więcej osoba, która zaliczkę wpłaciła, może również żądać naprawienia szkody. Zaliczka nie stanowi zabezpiecza, jak ma to miejsce w przypadku zadatku. Przy zadatku, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.   [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).[/informacja]

7.06.2021 - Przemysław Grzegorczyk