Eksmisja a stan epidemiczny związany z Covid19

Rządzący coraz śmielej luzują obostrzenia związane z COVID19, z kolei od 1 kwietnia najemcom skończył się tzw. okres ochronny. Wydaje się więc, iż jest to dobry czas na rozprawienie się z nieuczciwymi lokatorami i nakazanie im opuszczania i opróżnienia zajmowanych przez nich lokalów. Niestety nie do końca. Do póki na terenie Polski nie zostanie całkowicie odwołany stan epidemiczny, w wielu przypadkach, eksmisja będzie niemożliwa.
eksmisja

Z oczywistych powodów eksmisja stanowi procesem nieprzyjemnym zarówno dla lokatorów jak i wynajmujących. Istnieją przypadki, kiedy najemcy nie płacą czynszu z przyczyn od nich niezależnych, np. zostali zwolnieni z pracy lub ich biznesy padły lub zostały zamknięte przez rząd. Jednakże takimi lokatorami powinno zająć się Państwo. Gminy mają obowiązek zapewnić im lokali socjalnych. Inną grupę najemców stanowią osoby, które posiadają możliwości finansowe, lecz za dobrze znają swoje prawa, aby tak po prostu płacić czynsz. Wynika to z prostego faktu – ustawodawca nazbyt uprzywilejował lokatorów – Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów i inne akty prawne sprawiają, że najemcy mogą zajmować lokal miesiącami lub nawet latami, a wynajmujący nie dość, że nie otrzymuje czynszu, to musi znosić ich awanturnicze i niestosowne zachowania. Wprowadzony w roku 2020 w Polsce stan epidemiczny spotęgował te nierówności na linii wynajmujący – najemca – eksmisja w czasie pandemii jest niemal niemożliwa.

Klasyczna umowa wynajmu a eksmisja

Mimo istnienia kilku form wynajmu lokalu najczęściej wybieraną jest ta klasyczna. Wymaga ona jedynie formy pisemnej. Strony wybierają ją najprawdopodobniej z chwilowej wygody, chęci zaoszczędzenia lub nieznajomości prawa. O ile w takim wypadku najemcy stoją na pozycji wygranej, tak wynajmujący podpisując akt „strzelają sobie w oba kolana”.

Klasyczna umowa wynajmu podlega pod ustawę o ochronie lokatorów, która to silnie uprzywilejowuje najemców – zapewnia lokatorom wielomiesięczny okres ochronny przed ich eksmisją. O ile więc umowa najmu nie została skonstruowana w sposób odmienny, wynajmujący ma prawo do jej rozwiązania jedynie w przypadku, gdy lokal używany jest w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia najemca nie przestaje go używać w taki sposób lub gdy lokator zalega z płatnościami czynszu za trzy kolejne okresy płatności (zazwyczaj będzie to okres 3 miesięcy). Co więcej, jeżeli powodem wypowiedzenia jest istnienie zaległości w czynszu, wynajmujący musi pisemnie poinformować lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy – co najmniej miesięczny – termin płatności. 

W przypadku gdy właściciel lokalu trafi na nieuczciwych najemców, którzy nie będą chcieli się wynieść, wynajmujący musi kierować sprawę do sądu. Postępowania w tym przedmiocie nie są najszybsze, toteż śmiało można stwierdzić, że eksmisja stanie się możliwa po przeszło 6 miesiącach. W tym czasie wynajmujący oczywiście nie otrzymuje umówionego czynszu oraz musi ponieść początkowe koszty sądowe.

Polski ustawodawca nie pozwala na przeprowadzanie eksmisji „na bruk”. Najemcy muszą mieć zapewniony inny lokal mieszkalny lub tymczasowe pomieszczenie. Co więcej eksmisja do lokalu zastępczego nie jest w ogóle możliwa we wspomnianym na wstępie okresie ochronnym, który trwa od dnia 1 listopada do 31 marca każdego roku.

Ograniczenie eksmisji nie obowiązuje, jeżeli bezpośrednim jej powodem jest stosowanie przemocy w rodzinie, rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lub też uciążliwe zachowanie uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali mieszkalnych w budynku. W wypadku wystąpienia którejś z powyższych przesłanek, lokator może zostać wyeksmitowany bezpośrednio do wskazanej przez gminę placówki noclegowej, np. do schroniska lub noclegowni.

Najem okazjonalny i instytucjonalny – większe prawa właścicieli lokali

Istnieją rodzaje umów najmu, które w większym stopniu chronią prawa wynajmujących. Są to najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny. Pierwszy z nich dotyczy umów, w których wynajmujący są osobami prywatnymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, drugi przeznaczony jest dla przedsiębiorców, którzy specjalizują się w tym rodzaju działalności. Omawiane umowy dają możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i pozbycia się nieuczciwych najemców.

Zawarcie powyższych umów wymaga, aby lokatorzy złożyli oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego najemca dodatkowo wskazuje lokal zastępczy oraz dostarcza wynajmującemu oświadczenie właściciela lokalu zastępczego zawierające zgodę na zamieszkanie lokatora. W przypadku najmu instytucjonalnego wskazanie lokalu zastępczego nie jest potrzebne – najemca zrzeka się prawa do lokalu zastępczego lub socjalnego. Wszystkie wspomniane oświadczenia muszą zostać sporządzone przed notariuszem.

Wskazane rozwiązania dają wynajmującemu prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Dzięki temu omijany jest wielomiesięczny proces sądowy, co pozwala właścicielowi lokalu „zaoszczędzić” utracony czynsz oraz koszty postępowania.

Eksmisja a stan epidemiczny związany z Covid19

Jak zostało wskazane na wstępie, aktualnie trwa okres kiedy właściciele lokali mogą przeprowadzać legalne eksmisje. Niestety utrudnia to stan epidemiczny. Ustawa z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako ustawa covidowa) wprowadziła art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Dodatkowo Rzecznik Praw Obywatelskich stanął na stanowisku, że w trakcie epidemii nie można eksmitować lokatorów również na podstawie umowy o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, co całkowicie związało ręce komornikom.

Na mocy ustawy covidowej opróżnienie bezprawnie zajmowanego lokalu jest możliwe dopiero po upłynięciu 90 dni od ustania okresu epidemii.

Powyższe oznacza, że ustawodawca całkowicie zabrania przeprowadzania postępowań egzekucyjnych w przedmiocie opróżnienia lokali mieszkalnych w okresie epidemii i 90 dniach następujących po jej zakończeniu. Zakaz ten ustawa covidowa ustaliła tak szeroko, że obejmuje ona również przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. Najemcy zazwyczaj (co może nie dziwić) nie chcą przenosić się po dobroci do lokali socjalnych oferowanych przez gminę. Wynajmujący nic nie mogą z tym zrobić gdyż komornicy nie podejmują żadnych działań egzekucyjnych.

Ograniczenie eksmisji a prawo do odszkodowania

Przy podpisaniu przez strony klasycznej umowy najmu, w przypadku eksmisji, najemcy przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie. Zapotrzebowanie na mieszkania są na tyle duże, a zasoby gmin na tyle skromne, że proces wyznaczenia mieszkania socjalnego może trwać kilkanaście miesięcy lub nawet kilka lat. Dodatkowo lokator socjalny może zakwestionować prawidłowość wyboru takiego mieszkania, co następczo znacznie przedłuża cały proces.

W takim wypadku właściciel mieszkania, który jest poszkodowany, ma prawo do odszkodowania. Może tego żądać od gminy z tytułu okresu oczekiwania na eksmisję lub bezpośrednio od najemcy z tytułu bezprawnego zajmowania lokalu. Wysokość odszkodowania odpowiada rynkowej wartości czynszu przemnożonego przez ilość miesięcy bezpodstawnego zajmowania lokalu.

Aktualnie pojawił się problem, który rządzący zdają się nie dostrzegać. Mianowicie w przypadku, gdy w okresie epidemii gmina zaoferuje najemcom lokal socjalny zostaje ona zwolniona z odpowiedzialności odszkodowawczej. Nie ma przy tym znaczenia czy lokator wyprowadzi się do lokalu zastępczego czy też postanowił dalej zajmować dotychczasowe mieszkanie. Przez tę lukę prawną dochodzi do sytuacji, gdy wynajmujący nie ma prawa dochodzić odszkodowania od gminy, zaś z wiadomych przyczyn, nigdy nie będzie w stanie wyegzekwować zaległego czynsz od lokatorów. Właściciel mieszkania zostaje więc z wielomiesięcznymi stratami, których najprawdopodobniej nikt mu nie pokryje.

Doktryna stoi jednak na stanowisku, że w powyższym wypadku, gdy nie ma jednoznacznie wskazanych podmiotów odpowiedzialnych, właściciel powinien swoje roszczenia kierować przeciwko Skarbowi Państwa z tytułu odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Czas pokaże jednak czy sądy będą również tego zdania.

 

Podstaw prawna:

  • ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego  (Dz.U. z 2020 r. poz. 611).
  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
  • ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. 2020 poz. 374).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.