Zadatek – jaką pełni funkcję?

Nie tak rzadką jest praktyka, kiedy strony przed zawarciem głównej umowy, podpisują umowę wstępną. Zazwyczaj wynika to z faktu, iż jeszcze w czasie negocjacji, nie mogą zawrzeć umowy właściwej (np. przed zakupem nieruchomości, muszą wystąpić o kredyt). Sprzedający, który niejako musi zamrozić sprzedaż, nie mając pewności czy dojdzie do zawarcia umowy, chce zabezpieczyć swój interes. W takiej sytuacji najlepszym wyjściem będzie zadatek.
zadatek

Zadatek stanowi gwarancję umowną. Jest to zastrzeżenie zgodnie z którym podczas zawierania umowy jedna ze stron wręcza drugiej określoną sumę pieniędzy. Wpłacenie zadatku ma na celu zabezpieczyć strony przed zerwaniem umowy i być formą odszkodowania w takim wypadku.

Zadatek – czym się charakteryzuje?

Zadatek to suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy, która może przyjąć różne postacie, takie jak odstępne, zabezpieczenie oraz sankcja na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron. Przyjmuje się również, iż zadatek stanowi rodzaj odszkodowania na wypadek, gdy zawarta pomiędzy stronami umowa nie zostanie wykonana. Podstawową funkcją zadatku jest więc dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zaciągniętego zobowiązania.

Zadatek stanowi część tego, co powinno zostać świadczone w wykonaniu umowy. Zadatek może być dany przy każdej umowie. W praktyce najczęściej zastrzega się go przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Zazwyczaj przedmiotem zadatku jest część świadczenia pieniężnego. Jednakże zgodnie z Kodeksem cywilnym  przedmiotem zadatku, oprócz pieniędzy mogą być również rzeczy zamienne. Wynika to z faktu, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może żądać sumy dwukrotnie wyższej, o ile sama dała zadatek.

Przekazanie zadatku

Do ustanowienia zadatku nie wystarczy jedynie uzgodnienie jego istnienia w umowie, potrzebne jest wręczenie jego przedmiotu. Zadatek musi być wydany przez jedną stronę umowy oraz przyjęty przez drugą. Zgodnie z art. 394 KC zadatek powinien być dany „przy zawarciu umowy”. Mimo to strony mogą się umówić, że kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana drugiej stronie w uzgodnionym przez nie terminie po zawarciu umowy, np. w postaci przelewu na rachunek bankowy. Jednakże aby zadatek dany po zawarciu umowy wywołał określone skutki, strony powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku. W sytuacji gdy zadatek nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać, że nie został on skutecznie zastrzeżony.

Zadatek – jakie skutki prawne wywołuje?

Instytucja zadatku wywołuje skutki prawne w sytuacji, gdy dłużnik nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność. Skutki te polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu terminu wymagalności po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie, przy czym wierzyciel nie musi korzystać z tego uprawnienia, lecz może domagać się spełnienia świadczenia przez dłużnika. Jednocześnie dłużnik nie może zwolnić się ze zobowiązania, rezygnując z przedmiotu zadatku, czy zwracając go wierzycielowi. Uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy na skutek niewykonania zobowiązania poniósł jakąkolwiek szkodę.

Konsekwencją odstąpienia od umowy jest to, iż strona odstępująca ma prawo zatrzymać zadatek, albo jeśli była stroną dającą zadatek, ma roszczenie o jego zwrot w podwójnej wysokości (zapłatę podwójnej sumy lub wydanie podwójnej ilości rzeczy).

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1979 roku, sygn. III CRN 308/78:

„Jeżeli strona uprawniona doznała szkody spowodowanej niewykonaniem umowy przez stronę przeciwną, zatrzymany zadatek albo dwukrotnie wyższa suma, a ściślej nadwyżka tej sumy ponad dany zadatek zalicza się na odszkodowanie, mające na celu naprawienie doznanej szkody.”

W razie częściowego wykonania zobowiązania, mającego za przedmiot świadczenie podzielne, zadatek w odpowiedniej proporcji podlega albo zaliczeniu na poczet świadczenia głównego albo zwrotowi. W takim przypadku w razie częściowego odstąpienia od umowy, na poczet zobowiązania już wykonanego należy zatem zaliczyć albo zwrócić odpowiednią do stopnia wykonania umowy część zadatku, a dopiero pozostała część lub jej dwukrotność powinna zostać uiszczona na rzecz drugiej strony.

Zwrot zadatku

Do zwrotu zadatku dojdzie, jeśli umowa została rozwiązana przez strony albo na podstawie orzeczenia sądu lub jej niewykonanie wynikło z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron bądź ponoszą ją obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony. Zadatek będzie musiał zostać zwrócony także w przypadku nieważności umowy. Należy pamiętać, że w razie wykonania uprawnienia do odstąpienia umowa jest uważana za niezawartą.

Z kolei w przypadku niewykonania zobowiązania z przyczyn obciążających obie strony mogą nastąpić inne skutki prawne niż przewidziane w art. 394 KC. Chodzi tu o odpowiedzialność odszkodowawczą dłużnika w związku z przyczynieniem się strony do powstania lub zwiększenia szkody.

Nieważność umowy powoduje też nieważność dodatkowego zastrzeżenia umownego odnoszącego się do zadatku. Jeżeli został on wręczony, podlega zwrotowi. Natomiast nieważność zastrzeżenia zadatku nie powoduje nieważności całej umowy.

Zadatek – przedawnienie roszczenia o zwrot zadatku

Roszczenia odnoszące się do zadatku przedawniają się według terminów ogólnych uregulowanych w art. 118 KC.

Art. 118 Kodeksu cywilnego:

Termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia. Jeżeli więc przepis szczególny przewiduje krótsze terminy przedawnienia dla roszczeń wynikających z danej umowy, roszczenie to przedawnia się zgodnie ze szczególnymi terminami przedawnienia.

Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica?

Z racji tego że zadatek pełni podobną funkcję co zaliczka, instytucje te są ze sobą często mylone. Istnieją między nimi jednak dość istotne różnice. Zaliczka jest formą świadczenia pieniężnego, przekazywanego przez jedną stronę umowy drugiej, na poczet ceny lub wynagrodzenia. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy, strona która otrzymała zaliczkę ma obowiązek ją zwrócić wpłacającemu. Co więcej osoba, która zaliczkę wpłaciła, może również żądać naprawienia szkody. Zaliczka nie stanowi zabezpiecza, jak ma to miejsce w przypadku zadatku. Przy zadatku, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
Przemysław Grzegorczyk
Przemysław Grzegorczyk
Adwokat specjalizujący się w prawie rodzinnym, karnym i karnoskarbowym.