Rozwiązanie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy, co do zasady, zawierana jest na okres 10 lat lub dłużej. Zdążają się jednak sytuacje przez które dzierżawca nie będzie w stanie dłużej użytkować przedmiotu umowy i będzie zmuszony zakończyć stosunek dzierżawy. Tym co wyróżnia umowę dzierżawy, jest jej długoterminowy charakter, co ma też wpływ na możliwość zerwania umowy. Ustawowe terminy wypowiedzenia są znacząco dłuższe, aniżeli w przypadku innych zobowiązań. Jak więc przeprowadzić rozwiązanie umowy dzierżawy? Czy można skracać terminy ustawowe lub umowne?
rozwiązanie umowy dzierżawy

Rozwiązanie umowy dzierżawy jest zależne od zapisów samej umowy. To tam powinny znajdować się szczegółowe unormowania dotyczące zakończenia stosunku umownego. Jeżeli jednak umowa nie reguluje tej kwestii, najkrótszym terminem wypowiedzenia będzie sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego jest to okres dłuży, wynoszący 1 rok. W związku z tym, iż są to dosyć długie terminy, strony powinny zadbać, aby umowa odnosiła się do możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. W innym wypadku, rozwiązanie umowy przed końcem jej terminu, będzie możliwe jedynie w drodze porozumienia stron.

Charakter umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy została szczegółowo uregulowana przez Kodeks cywilny (dalej jako KC). Zgodnie z art. 693 KC umowa ta zobowiązuje jedną ze stron do oddania stronie drugiej rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Druga strona z kolei zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Jak zostało to wspomniane na wstępie, rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć z jednorocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego. Dzierżawa innego przedmiotu podlegać będzie okresowi sześciomiesięcznemu przed upływem roku dzierżawnego. Jednocześnie ustawodawca przewidział wachlarz przesłanek, których spełnienie może doprowadzić do rozwiązania umowy bez konieczności zachowania terminów wypowiedzenia. Dzieje się tak m.in. w przypadku, gdy dzierżawca popadnie w zwłokę z zapłatą czynszu bądź gdy używa on przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową.

Rozwiązanie umowy dzierżawy – terminy wypowiedzenia

W akapicie powyżej została określona generalna zasada wypowiadania umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Rok dla dzierżawy gruntu rolnego, w innych wypadkach 6 miesięcy. Zasada ta nie dotyczy jednak wszystkich umów. Aby strony mogły skorzystać z przewidzianych we wskazanym przepisie terminów muszą zostać spełnione określone warunki.

Co do zasady wspomniane terminy dotyczą wyłącznie umów zawartych na czas nieoznaczony. Aby rzeczone okresy mogły zostać zastosowane przy umowach zawartych na czas oznaczony, strony muszą umownie przewidzieć możliwość wypowiedzenia umowy w określonych sytuacjach, przy czym nie wskazać samych terminów wypowiedzenia.

Strony umowy zawartej na czas nieokreślony – kwestię wypowiedzenia – mogą uregulować w dowolny sposób, m.in. mogą skracać lub przedłużać terminy ustawowe.

Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu rolnego

W kwestii wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego należy mieć na uwadze fakt, iż chodzi tu wyłącznie o nieruchomości rolne zdefiniowane w art. 461 KC. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami „są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Do zakwalifikowania nieruchomości jako gruntu rolnego, nie ma znaczenia przeznaczenie owej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Liczy się wyłącznie faktyczny sposób używania nieruchomości przez dzierżawcę. Jeżeli więc realny sposób wykonywania umowy wskazuje na dzierżawę gruntu rolnego, wówczas wypowiedzenie umowy wymaga zachowania rocznego terminu, liczonego od dnia kiedy oświadczenie o wypowiedzeniu zostało skutecznie złożone wydzierżawiającemu. Wówczas umowa wygasa z dniem będącym terminem końcowym roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy, chyba że strony umówiły się inaczej albo co innego wynika z miejscowych zwyczajów.

Wypowiedzenia dzierżawy – w jakiej formie?

Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie, wymaga zachowania formy dokumentowej, o ile ustawa lub umowa nie zastrzega innej formy. Z kolei, gdy umowa została zawarta w innej formie szczególnej (np. w formie aktu notarialnego), jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

Wypowiedzenie umowy nie wymaga uzasadnienia. Wystarczy, że przyczyna wypowiedzenia obiektywnie istnieje.

W przypadku wypowiedzenia zastosowanie znajduje instytucja milczącego przedłużenia umowy. Jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego, dzierżawa zostaje przedłużona.

Inne sposoby rozwiązania stosunku dzierżawy

Dzierżawa może zostać rozwiązana także w inny sposób niż wypowiedzenie z zachowaniem ustawowego bądź umownego terminu. Niekiedy możliwym staje się wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, już w chwili otrzymania przez adresata oświadczenia o wypowiedzeniu dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym może nastąpić, gdy:

  • przedmiot dzierżawy posiada poważne wady, szczególnie gdy wydzierżawiający o nich wiedział i je zataił;
  • dzierżawca dopuści się rażącego opóźnienia w zapłacie czynszu;
  • dzierżawca odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania, bez zgody wydzierżawiającego;
  • dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Wady przedmiotu dzierżawy

Jest to jedyna okoliczność dzięki której to dzierżawca, a nie wydzierżawiający, ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 Dzierżawca ma prawo do wypowiedzenia umowy, gdy:

  • przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie jego używanie;
  • wady przedmiotu dzierżawy powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia go przez dzierżawcę nie usunął ich w odpowiednim czasie;
  • nie ma możliwości usunięcia istotnych wad przedmiotu dzierżawy.

Wady przedmiotu dzierżawy mogą być fizyczne oraz prawne.

Możliwość wypowiedzenia odnosi się jedynie do sytuacji, w której dzierżawca nie wiedział o istnieniu wad w chwili zawarcia umowy. W przypadku zaistnienia istotnych wad przedmiotu dzierżawy, ustawa nie określa odpowiedniego czasu na ich usunięcie. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego czasu”. Z tego względu należy go określać każdorazowo na podstawie konkretnego przypadku. Co więcej wada przedmiotu dzierżawy musi być nieusuwalna lub gdy nie da się naprawić wady w stosownym czasie.

Opóźnienie w zapłacie czynszu

Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę, gdy dzierżawca dopuści się zwłoki w zapłacie czynszu. Zgodnie z KC „zwłoka” w zapłacie czynszu musi obejmować co najmniej dwa pełne okresy płatności. Natomiast w przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, opóźnienie musi wynosić ponad 3 miesiące.

Zawinione opóźnienie zachodzi również w sytuacji, gdy dzierżawca zobowiązał się oprócz czynszu uiszczać podatki i inne ciężary związane przedmiotem dzierżawy i popada w zwłokę z płaceniem rzeczonych opłat.

Zwłoka nie występuje, jeżeli dzierżawca wykaże, że opóźnienie powstało z powodu okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Wydzierżawiający musi pamiętać, że przed wypowiedzeniem umowy, zobowiązany jest do wcześniejszego uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze zakończenia umowy. Musi przy tym udzielić dodatkowego minimum 3 miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu lub innych zobowiązań (np. podatków). Wspomniane oświadczenie może przyjąć dowolną formę, wystarczy aby dostatecznie jasno wyrażało wolę wydzierżawiającego.

Strony mogą wyłączyć wyżej wskazany obowiązek poprzez odpowiedni zapis umowny.

Oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego

W przypadku gdy dzierżawca, bez zgody wydzierżawiającego, odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub odda go w poddzierżawę, ten drugi ma prawo do wypowiedzenia umowy, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Można tego dokonać zarówno w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony, jak i oznaczony.

Co ważne dla strony poszkodowanej, to fakt, iż w przypadku poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego, jeżeli poniósł szkodę, może dochodzić on odszkodowania, na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej.

Nieskorzystanie przez wydzierżawiającego z instytucji wypowiedzenie umowy, nie oznacza uprawnienia dzierżawcy na poddzierżawę.

Używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem

Do używania przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem mamy odczynienia w sytuacji, gdy działania dzierżawcy mogą znacznie utrudnić lub wręcz uniemożliwić używanie przedmiotu dzierżawy do celów pierwotnie przewidzianych. Za przykład można wskazać budowę magazynu na dzierżawionym gruncie rolnym.

Dodatkowy przesłanką rozwiązania umowy jest zaniedbanie przedmiotu dzierżawy. Zaniedbanie należy rozumieć jako brak dołożenia należytej staranności dzierżawcy wobec przedmiotu dzierżawy, jaka ogólnie wymagana jest w stosunkach danego rodzaju. Chodzi np. o niewykonanie napraw, co może doprowadzić do dalszego pogorszenia się stanu przedmiotu dzierżawy.

Aby jednak wydzierżawiający miał prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jest on zobowiązany do wystosowania wobec dzierżawcy upomnienia. W pierwszej kolejności wydzierżawiający ma obowiązek wezwać dzierżawcę do zmiany jego dotychczasowego postępowania naruszającego zapisy umowy lub ustawy. Jeśli dzierżawca zmieni swoje zachowanie, wówczas wydzierżawiający traci możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.

Oprócz wypowiedzenia umowy, wydzierżawiający ma również prawo do odszkodowania, na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej.

Rozwiązanie umowy dzierżawy – reasumując

Umowa dzierżawy, przez wzgląd na swój specyficzny charakter, zawierana jest na wiele lat. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego, tylko wtedy ma ona sens. W związku z tym, także okresy wypowiedzenia są wydłużone.

Jednakże zgodnie z wolą ustawodawcy, strony mogą dokonywać dowolnych modyfikacji w tym przedmiocie. Strony mogą wydłużać lub skracać terminy, mogą także rozwiązać umowę za obopólnym porozumieniem w każdej chwili. Należy więc uznać, że omawiane przepisy Kodeksu cywilnego mają chronić interesów stron tylko w sytuacji, gdy strony same o to nie zadbają odpowiednimi zapisami umownymi.

Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.