Umowa przedwstępna uregulowana została przez przepisy art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Kodeks definiuje umowę jako przedwstępne zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Może być to umowa sprzedaży, ale również np. umowa o dzieło.

Umowa przedwstępna pełni funkcję swoistej gwarancji zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest korzystne bądź możliwe.

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej

Strona która w skutek niezawarcia umowy została poszkodowana ma dwie opcje wysunięcia roszczeń wobec drugiej strony:

1. na podstawie art. 390 k.c., może dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to może on domagać się jedynie zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i niezbędnych wydatków do zawarcia umowy przyrzeczonej. W ramach swobody zawierania umów, strony mogą również odmiennie określić zakres odszkodowania;
2. jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona poszkodowana może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna sprzedaży – elementy umowy

1. Data i miejsce zawarcia umowy

2. Strony umowy 

Stroną umowy może być każda osoba która może być podmiotem prawa, tj. osoba fizyczna, osoba prawne, a także tzw. ułomna osoba prawna.  Określenie stron umowy powinno być na tyle szczegółowe, aby w razie potrzeby nie było problemu z ich identyfikacją. Dane osoby fizycznej: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, PESEL. Dane osób prawnych: nazwa, adres siedziba, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot.

3. Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy mogą być wyłącznie towary dopuszczone do obiegu, tj. rzeczy, energia, prawa majątkowe oraz zespoły rzeczy i praw. Przedmiot umowy powinien być opisany na tyle szczegółowo, aby jego identyfikacja była możliwa, bez żadnych wątpliwości. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość umowa przedwstępna sprzedaży powinna zostać zawarta w postaci aktu notarialnego.

4. Cena sprzedaży 

Sprzedaż jest czynnością odpłatną, dlatego w umowie musi być zawarta określona cena towaru, określona w jednostkach pieniężnych. Brak ceny w umowie sprzedaży oznacza domniemanie, iż jest to umowa darowizny. Natomiast jeżeli zamiast pieniądza, cena będzie określona w rzeczy, kwalifikuje się ją jako umowę zamiany.

Sprzedaż może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew). Jeżeli stronami umowy są przedsiębiorcy wtedy każda transakcja powyżej 15 tys. zł musi być wykonana w formie bezgotówkowej.

5. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązuje strony do określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie natomiast z art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich to zrobiła, wtedy wiążącym jest termin wyznaczony przez tą strona, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Podkreślić należy, że w przypadku braku ustalenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, żadna ze stron nie może żądać jej zawarcia.

6. Zadatek lub zaliczka – element fakultatywny umowy przedwstępnej  

• Zadatek – określony w art. 394 k.c. Zadatek zostaje zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała, w przypadku dojścia umowy do skutku. Natomiast jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, wtedy druga strona ma prawo, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała – wtedy może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała w sytuacji gdy: umowa została rozwiązana przez obie strony; niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności; obie strony ponoszą odpowiedzialność za nie wykonanie umowy.
• Zaliczka – określona w przepisach art. 487-497 k.c. Wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody.

7. Podpisy stron

Radosław Pilarski

Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.