Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma swoje zastosowanie w przypadkach, gdy rzeczywisty stan faktyczny i prawny nieruchomości różni się od stanu ujawnionego w księdze.

Dzięki rękojmi wszelkie zachowanie osoby trzeciej dokonywane z uwzględnieniem treści księgi wieczystej, poczytuje się jako wykonane w dobrej wierze. Rękojmia przede wszystkim ma na celu ochronę nabywców praw rzeczowych i uprawnionych z praw rzeczowych, którzy działają w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – czym jest dokładnie?

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej wprowadzona została w przepisie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dajek UKW). Rękojmia ma za zadanie przede wszystkim wzmocnienie znaczenia ksiąg wieczystych oraz chronić prawa osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości.

Wraz z zasadą rękojmi wprowadzona została zasada wyższości stanu prawnego zawartego w księdze wieczystej nad faktycznym stanem prawnym nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Właściciel nieruchomości nie może uwolnić się od następstw czynności podmiotów trzecich, które działały w zaufaniu do księgi, nawet jeśli informacje ujawnione w księdze były nieaktualne lub nieprawdziwe. Rozporządzenie prawem wpisanym do księgi będzie skuteczne, nawet jeśli w jego wyniku  właściciel nieruchomości zostanie pokrzywdzony.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – kiedy zadziała?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadziała wówczas, gdy spełnione zostaną jednocześnie cztery warunki, tj.:

• stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
• dokonana została czynność prawna z osobą nieuprawnioną do rozporządzania danym prawem rzeczowym;
• na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo rzeczowe (np. własność nieruchomości, służebność);
• czynność prawna jest ważna i na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo własności lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy czynność prawna dokonana z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem własności lub innym prawem rzeczowym będzie miała charakter nieodpłatny, lub czynność taka zostanie dokonana w złej wierze (nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć), rękojmia nie ma zastosowania.

Dodatkowo zgodnie z art. 7 UKW, rękojmia nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
• prawu dożywocia;
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
• służebnościom przesyłu.

Z kolei zgodnie z art. 8 UKW rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza:

• wzmianka o wniosku (np. o wpisanie prawa własności);
• wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego;
• wzmianka o apelacji;
• wzmianka o kasacji;
• ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Rozporządzanie nieruchomością przez osobę niebędącą właścicielem

Sprzedaż nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi wieczystej, która w rzeczywistości nie jest jej właścicielem jest możliwe, a w praktyce nie jest wcale takie rzadkie.

Do tego typu rozporządzeń dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy nieuprawnionym jest współwłaściciel nieruchomości, który wpisany jest w księdze jako jedyny właściciel lub wierzyciel hipoteczny, którego hipotekę wpisano do księgi mimo braku tytułu prawnego.

Aby w powyższych przypadkach rozporządzenie nieruchomością mogło skorzystać z rękojmi wiary publicznej, to czynność prawna dokonana wobec nieruchomości musi być ważna. Rękojmia nie aktywuje się w przypadku czynności nieważnych. Tak więc jeśli czynność rozporządzająca nie posiada wad prawnych, a nabywca działa w dobrej wierze rękojmia ma zawsze zastosowanie.

Rękojmia a nieruchomość nie posiadająca księgi wieczystej

Co, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej? Czy nabywca prawa do nieruchomości może korzystać z rękojmi wiary publicznej? Orzecznictwo wprost wskazuje, że przepis art. 5 UKW odsyła do stanu prawnego ujawnionego w księdze.

Jeśli więc dla danej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, rękojmia nie znajduje zastosowania, a badanie jej przesłanek jest bezprzedmiotowe. Rękojmia nie działa również w sytuacji, gdy dla jednej nieruchomości założone zostały dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Nie działa tu zasada pierwszeństwa – obie księgi są nieważne.