Czym jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej?

Co do zasady, każda nieruchomość posiada księgę wieczystą, w której zawarte są wszelkie dane na temat umiejscowienia nieruchomości, jej cech, prawa własności, obciążeń prawnych na rzecz podmiotów trzecich oraz hipotek. Z racji tego, że wszelkie zmiany zachodzące w stosunku do nieruchomości powinien zgłaszać jej aktualny właściciel, niejednokrotnie dochodzi do wprowadzenia błędnych zmian lub niewprowadzenia ich w ogóle. Ustawodawca świadomy tego problemu uregulował instytucję zabezpieczającą osoby trzecie przed ponoszeniem negatywnych konsekwencji niesumiennych właścicieli nieruchomości. Tą instytucją jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej.
rękojmia wiary publicznej

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma swoje zastosowanie w przypadkach, gdy rzeczywisty stan faktyczny i prawny nieruchomości różni się od stanu ujawnionego w księdze. Dzięki rękojmi wszelkie zachowanie osoby trzeciej dokonywane z uwzględnieniem treści księgi wieczystej, poczytuje się jako wykonane w dobrej wierze. Rękojmia przede wszystkim ma na celu ochronę nabywców praw rzeczowych i uprawnionych z praw rzeczowych, którzy działają w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – czym jest dokładnie?

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej wprowadzona została w przepisie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dajek UKW). Rękojmia ma za zadanie przede wszystkim wzmocnienie znaczenia ksiąg wieczystych oraz chronić prawa osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości. Wraz z zasadą rękojmi wprowadzona została zasada wyższości stanu prawnego zawartego w księdze wieczystej nad faktycznym stanem prawnym nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Właściciel nieruchomości nie może uwolnić się od następstw czynności podmiotów trzecich, które działały w zaufaniu do księgi, nawet jeśli informacje ujawnione w księdze były nieaktualne lub nieprawdziwe. Rozporządzenie prawem wpisanym do księgi będzie skuteczne, nawet jeśli w jego wyniku  właściciel nieruchomości zostanie pokrzywdzony.

Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie mają zastosowania do rozporządzeń własności dokonanych przed dniem pierwszego stycznia 1983 roku. Do wszelkich rozporządzeń mających miejsce przed podaną datą zastosowanie ma dekret z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – kiedy zadziała?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadziała wówczas, gdy spełnione zostaną jednocześnie cztery warunki, tj.:

  • stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
  • dokonana została czynność prawna z osobą nieuprawnioną do rozporządzania danym prawem rzeczowym;
  • na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo rzeczowe (np. własność nieruchomości, służebność);
  • czynność prawna jest ważna i na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo własności lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy czynność prawna dokonana z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem własności lub innym prawem rzeczowym będzie miała charakter nieodpłatny, lub czynność taka zostanie dokonana w złej wierze (nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć), rękojmia nie ma zastosowania.

Dodatkowo, zgodnie z art. 7 UKW, rękojmia nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
  • prawu dożywocia;
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
  • służebnościom przesyłu.

Z kolei zgodnie z art. 8 UKW rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza:

  • wzmianka o wniosku (np. o wpisanie prawa własności);
  • wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego;
  • wzmianka o apelacji;
  • wzmianka o kasacji;
  • ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Rozporządzanie nieruchomością przez osobę nie będącą właścicielem

Sprzedaż nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi wieczystej, która w rzeczywistości nie jest jej właścicielem jest możliwe, a w praktyce nie jest w cale takie rzadkie. Do tego typu rozporządzeń dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy nieuprawnionym jest współwłaściciel nieruchomości, który wpisany jest w księdze jako jedyny właściciel lub wierzyciel hipoteczny, którego hipotekę wpisano do księgi mimo braku tytułu prawnego. Aby w powyższych przypadkach rozporządzenie nieruchomością mogło skorzystać z rękojmi wiary publicznej, to czynność prawna dokonana wobec nieruchomości musi być ważna. Rękojmia nie aktywuje się w przypadku czynności nieważnych. Tak więc jeśli czynność rozporządzająca nie posiada wad prawnych, a nabywca działa w dobrej wierze rękojmia ma zawsze zastosowanie.

Przez nieważność czynności prawnej rozumie się nieważność z mocy ustawy oraz nieważność spowodowaną unieważnieniem czynności prawnej na podstawie wykonania przez stronę tej czynności prawa podmiotowego kształtującego. Nieważna będzie m.in. sprzedaż nieruchomości przez osobę, która podaje się za osobę wpisaną w księdze jako właściciel lub uprawniony z tytułu innego prawa rzeczowego do nieruchomości.

Rękojmia a nieruchomość nie posiadająca księgi wieczystej

Co gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej? Czy nabywca prawa do nieruchomości może korzystać z rękojmi wiary publicznej? Orzecznictwo wprost wskazuje, że przepis art. 5 UKW odsyła do stanu prawnego ujawnionego w księdze. Jeśli więc dla danej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, rękojmia nie znajduje zastosowania, a badanie jej przesłanek jest bezprzedmiotowe. Rękojmia nie działa również w sytuacji, gdy dla jednej nieruchomości założone zostały dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Nie działa tu zasada pierwszeństwa – obie księgi są nieważne.

Wyrok Sądy Najwyższego z dnia 16 listopada 1999 roku (sygn. akt: II CKN 621/98):

„jeżeli dla nieruchomości będącej przedmiotem czynności prawnej, o której mowa w art. 5 KWU, nie jest wprawdzie prowadzona księga wieczysta, lecz istnieje zbiór dokumentów, to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa. Co prawda, złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, ale z wyjątkiem przewidzianym w przepisach o rękojmi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa wyłącznie w odniesieniu do wpisów istniejących w księdze, a nie w odniesieniu do danych ujawnionych w zbiorze dokumentów.”

 

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204).

Przemysław Grzegorczyk
Przemysław Grzegorczyk
Adwokat specjalizujący się w prawie rodzinnym, karnym i karnoskarbowym.