Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Podpisanie umowy najmu na czas określony ma to do siebie, że strony zobowiązują się do wykonania kontraktu do samego końca. To znaczy, że wyłącznie rażące naruszenie praw i obowiązków, którejś ze stron lub siła wyższa może spowodować rozwiązanie umowy. Ten rodzaj umowy stanowi gwarancje tego, że lokatorzy będą mogli w spokoju przemieszkać umówiony okres, a wynajmujący będzie otrzymywał należny mu czynsz, nawet w przypadku gdy najemcy się rozmyślą i wyprowadzą. Można to poczytywać za swoistą karę umowną, za wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu lokalu.

Umowa najmu uregulowana została w Kodeksie cywilnym (dalej jako KC). Zgodnie z omawianą instytucją wynajmujący (właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy (lokatorowi) mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co do zasady „swobodne” wypowiedzenie umowy najmu lokalu jest możliwe wyłącznie w przypadku umów podpisanych na czas nieokreślony. Z kolei wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony będzie możliwe wyłącznie w sytuacjach określony przez samą umowę.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu – co mówi Kodeks cywilny?

Generalną zasadę wypowiadania umów najmu stanowi art. 673 KC. Zgodnie z tym przepisem zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem terminów ustawowy lub umownych, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony, oraz gdy czas ten został określony. W doktrynie pojawiają się głosy, że ze względu na swoje kodeksowe miejsce oraz przede wszystkim, ze względu na treść art. 688 KC, przepis ten nie dotyczy stosunku prawnego najmu, którego przedmiotem jest lokal. W mojej ocenie jest to stanowisko połowicznie błędne. Przepis art. 688 KC odnosi się wyłącznie do umów zawartych na czas nieokreślony. Należy zatem przyjąć, że do najmu lokalu na czas określony ma zastosowanie całkiem niedawno dodany przez ustawę art. 673 § 3 KC.

Art. 673 § 3 KC:

„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Czynność wypowiedzenia

Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną adresowaną do drugiej strony umowy najmu. Przysługuje ona zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Wypowiedzenia umowy najmu lokalu może przyjąć postać oświadczenia w formie dowolnej, np. ustanej, pisemnej (dla celów dowodowych zaleca się co najmniej formę pisemną), a także postać czynności procesowej, m.in. chodzi tu o wniesienie przez wynajmującego pozwu o eksmisję, co jest jednoznaczne z wypowiedzeniem umowy.

Zgodnie z art. 58 § 2 KC czynność wypowiedzenia podlega ocenie czy nie narusza przepisów prawa, jak również czy jest zgodne z zasadami współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego to odrębne reguły postępowania wiążące się ściśle z normami moralnymi oraz normami obyczajowymi.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Do niedawna ustawodawca nie dawał stronom umowy zawartej na czas określony możliwości jej wypowiedzenia. Po wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego art. 673 § 3 sytuacja ta uległa zmianie. Przepis ten pozwala stronom na wprowadzenie klauzuli umożliwiającej każdej lub tylko jednej z nich wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony z zachowaniem terminu umownego albo ustawowego bądź nawet na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Oznacza to, że brak stosownej klauzuli w umowie pozbawia strony możliwości jej wypowiedzenia.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 roku, sygn. akt: VII ACa 932/17:

„Umowne prawo wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony, mające swoje ustawowe umocowanie w art. 673 § 3 k.c. nie jest identyczne z prawem do odstąpienia od umowy. Jeśli zaś chodzi o dopuszczalność zawarcia umowy najmu na czas oznaczony pod warunkiem rozwiązującym, to zwrócić należy uwagę na to, że warunek rozwiązujący (art. 89 KC) nie jest wypadkiem określonym w umowie (art. 673 § 3 KC) i odwrotnie. Z tych względów umowa najmu na czas oznaczony może zostać zawarta pod warunkiem (rozwiązującym) oraz może zawierać przyczyny wypowiedzenia takiej umowy przez jedną ze stron czy też przez obydwie strony.”

Powyższe wynika z art. 353[1], tj. zasady swobody umów i jej ograniczenia. Zgodnie z tą zasadą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Dlatego też osoby decydujące się na najem powinny dokładnie czytać podpisywaną umowę. Lokatorzy muszą pamiętać, że są równą stroną zawieranej umowy i mają takie same prawa do kształtowania zawieranego kontraktu. Co więcej wynajmującym zależy równie mocno na najmie co najemcom. Stąd też powinni być oni skłonni do negocjacji umowy. Jeżeli nie, zalecam „odwrót na pięcie” i poszukanie innego mieszkania. Rynek nieruchomości jest ogromny, nie ma problemu ze znalezieniem alternatywne lokalu.

Wynajmujący, który nie jest skłonny do negocjacji, najpewniej będzie bardzo problematycznym kontrahentem. Problemy w komunikacji z wynajmującym oznaczają następczo problemy w jego zachowaniu. Dlatego też zaleca się unikanie wszelkiego rodzaju agentów „nie mających możliwości wpłynięcia na kształt umowy” czy właścicieli za wszelką cenę dążących do zabezpieczania wyłącznie swojego interesu.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu a ważne powody

Wiemy już, że jeżeli w umowie nie jest jasno określone, że umowa może zostać zerwana przed upływem terminu jej trwania, obie strony zobowiązane są do przestrzegania umowy, aż do momentu jej upłynięcia. Omawiany rodzaj umowy należy traktować jako tzw. umowę trwałą, a więc taką, która wiąże strony, aż do zakończenia jej trwania.  Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Zobowiązania trwałe cechują się, tym iż stanowią gwarancje działania stron do końca umówionego terminu. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Z przyczyn oczywistych trwałość stosunku umownego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia. Musi to być jednak ryzyko niezależne od woli stron.

W orzecznictwie wypracowane jest stanowisko, że strony mogą rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony z ważnych przyczyn, jeżeli umowa przewiduje taką możliwość. Zdaniem Sądu Najwyższego postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy „z ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC (sygn. III CZP 92/06). Sąd uważa, ze ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy więc uznać, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 KC polega na dopuszczeniu takiego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony. Przyczyna wypowiedzenia umowy musi mieć kwalifikowany charakter, czyli być poważna i istotna dla interesu strony wypowiadającej.

Warto przytoczyć również orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku w którym sąd podszedł do omawianej kwestii nieco w inny sposób.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006, sygn. akt: I ACa 833/05:

„Przepis art. 673 § 3 KC nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to „zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy”.

 

Podstaw prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740). 
Żaneta Pilarska-Czeluśniak
Żaneta Pilarska-Czeluśniak
Dziennikarz i redaktor, od lat związana z branżą prawniczą i finansową.