Rękojmia na mieszkanie – ile czasu trwa i co obejmuje?

Domy, bloki, szeregowce, apartamentowce, wyrastają jak grzyby po deszczu w każdym zakątku Polski. Dla większości osób jest to marzenie, które aby spełnić, zaciągają kredyt na dziesiątki lat. Co w przypadku jednak, gdy po zakupie wymarzonego lokalu okaże się, że posiada on wady oraz niedociągnięcia budowlane, które pogarszają komfort jego użytkowania lub nawet zagrażają życiu lub zdrowiu jego mieszkańców? Ustawodawca, w takich sytuacjach, przewidział instytucję, która pozwala nabywcom reklamować wadliwą nieruchomość. Rękojmia na mieszkanie, bo o niej mowa, pozwala żądać od sprzedawcy (dewelopera) bezpłatnej naprawy oraz usunięcia mankamentów i uszkodzeń pojawiających się w lokalu.
Rękojmia na mieszkanie

Rękojmia na mieszkanie (ogólnie – na nieruchomość) została uregulowana w Kodeksie cywilnym w przepisach art. 556 i nast. Rękojmia jest instytucją niezależną od gwarancji deweloperskiej. Co więcej uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości kupujący może wykonywać niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Co jednak istotne, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji, bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten zaczyna biec dalej dopiero od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji lub bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Rękojmia na mieszkanie – wady nieruchomości

Rękojmia na mieszkanie jest ustawową, niezależną od woli stron i treści umowy deweloperskiej, instytucją odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości. Wady te mogą przybrać formę wad fizycznych lub wad prawnych. Zgodnie z art. 556[1] KC wada fizyczna mieszkania polega na niezgodności sprzedanej nieruchomości z umową, jeżeli lokal:

  • nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. mieszkanie nie posiada systemu wentylacyjnego lub wystarczającego dostępu do światła słonecznego;
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór – np. nie została wykonana lub została wykonana w sposób nieprawidłowy instalacja elektryczna, przyrzeczona przez dewelopera w umowie;
  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia;
  • została kupującemu wydana w stanie niezupełnym – np. kupujący nie otrzymał dostępu do garażu podziemnego, mimo iż w umowie był o tym zapis.

Z kolei wada prawna będzie miała miejsce w przypadku, gdy mieszkanie będzie stanowić własność osoby trzeciej, lub gdy będzie obciążona prawem takiej osoby. Dodatkowo, o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu wady prawnej nieruchomości możemy mówić w przypadku, gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Odpowiedzialność sprzedającego z rękojmi za wady nieruchomości nie powstaje, gdy kupujący poniósł jakąkolwiek szkodę, ale gdy wykryta wada powoduje zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Wadą mieszkania będzie każda niekorzystna właściwość lokalu lub budynku, utrudniająca korzystanie z niego zgodne z jego przeznaczeniem bądź obniżająca jego estetykę oraz komfort użytkowania.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 roku, sygn. III CZP 48/88:

„Dla określenia istnienia tej wady nie mają natomiast istotnego znaczenia obowiązujące normy techniczne. Dla ustalenia czy wady budynku są wadami w rozumieniu art. 556 § 1 KC, nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku oraz w chwili jego zbycia spełniał on obowiązujące normy techniczne przewidziane dla budynków mieszkalnych. Istotnym jest to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z przeznaczenia tego budynku.”

Roszczenia kupującego z tytułu rękojmi

W przypadku zaistnienia wad mieszkania kupujący ma prawo do szeregu żądań względem dewelopera. Kupujący może domagać się:

  • usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera;
  • obniżenia ceny mieszkania w kwocie, która odpowiada temu, w jaki sposób wada wpłynęła na rzeczywistą wartość lokalu;
  • odstąpienia od umowy i zwrócenia wpłaconych środków za jednoczesnym opróżnieniem lokalu. Ta opcja będzie możliwe pod warunkiem, że wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w odpowiednim czasie.
Wady o charakterze istotnym to taka wada, która utrudnia lub wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość. Będzie to miało miejsce m.in. w przypadku, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.

Rękojmia na mieszkanie a odpowiedzialność dewelopera

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości jest odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, tj. bezwzględną i obiektywną. Sprzedający nie ma możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy w pojawieniu się wady, czy też wykazanie braku wiedzy o jej wystąpieniu. Co do zasady, przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną lub prawną. Nie ma przy tym żadnego znaczenia czy sprzedawca ponosi winę za stan mieszkania.

Sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, wyłącznie w sytuacji gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 roku (sygn. V CKN 66/00), aby „nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć np. dlatego, że wada była jawna”. Z kolei Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 8 lipca 2016 r. (sygn. I ACa 172/16) uznał, że „jeśli wady nie były widoczne tzw. „gołym okiem”, to stanowiły zatem wady ukryte. Nawet dokonanie więc przez kupujących wielokrotnych i szczegółowych oględzin spornej nieruchomości, nie daje podstaw do skonstruowania domniemania faktycznego, że posiadając wiedzę o odstępstwach od projektu budowlanego, posiadali również wiedzę o jego wadach funkcjonalnych”.

Termin rękojmi na mieszkanie

Sprzedawca (deweloper) odpowiada z tytułu rękojmi tylko wtedy, gdy wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Termin należy więc liczyć od daty odbioru technicznego mieszkania. Termin ten znajduje zastosowanie do wad fizycznych nieruchomości, które obejmują wady budynku, gruntu, części składowych nieruchomości itp. Istotnym jest, iż wskazany termin jest terminem zawitym, co oznacza, że jego upływ powoduje wygaśnięcie uprawnień kupującego. W przypadku wad prawnych, kupujący nie jest ograniczony żadnym terminem.

Stwierdzenie wady fizycznej we wskazanym wyżej terminie 5 lat nakłada na kupującego roczny termin, w którym kupujący musi zrealizować swoje uprawnienia, tj. wyjść z roszczeniem usunięcia usterek w mieszkaniu bądź złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub o odstąpieniu od umowy. Brak reakcji kupującego przez rok od wykrycia wady powoduje wygaśnięcie jego uprawnień z rękojmi.

Terminy do stwierdzenia wady nieruchomości może podlegać umownym modyfikacjom. Nie dotyczy to jednak obrotu konsumenckiego, tj. sytuacji gdy sprzedającym jest deweloper, a kupującym osoba fizyczna. Jednocześnie w obrocie konsumenckim terminy do stwierdzenia wady fizycznej mogą być umownie przedłużane.

W przypadku realizacji przez dewelopera usługi na wykończenie mieszkania  prawo rękojmi przysługuje przez okres 2 lat od dnia wykonania tej usługi.

Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest ograniczona żadnym terminem. Podstęp ma miejsce wówczas, gdy sprzedawca umyślnie zataja wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie. W takim przypadku kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu terminu do stwierdzenia wady. Wskutek tego kupujący będzie mógł korzystać z omawianej instytucji nawet po upływie 5 lat, jeżeli ujawni się wada podstępnie zatajona przez sprzedawcę. Jednocześnie w takiej sytuacji, ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na kupującym.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 roku (sygn. I ACa 937/15) zgłoszenie wady nieruchomości nie wymaga żadnej szczególnej formy, skuteczne będzie zarówno zgłoszenie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną. Dla celów dowodowych zaleca się jednak zastosowanie formy pisemnej lub mailowej.

Domniemanie uznania rękojmi

Zgodnie z art. 561[5] KC jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Powyższe oznacza, że sprzedający ma 14 dni na odniesienie się do żądań konsumenta. Początkiem biegu terminu jest dzień, w którym sprzedający zaznajomił się lub mógł się zaznajomić z żądaniem. Przy czym termin liczy się od dnia następnego. Bezskuteczny upływ wskazanego terminu oznacza, że sprzedawca uznaje istnienie wady oraz uznaje żądanie konsumenta mające na celu usunięcie wady. Po upłynięciu terminu bez znaczenia pozostaje późniejsze wykazywanie przez sprzedawcę braku wskazanej przez kupującego niezgodności.

A co z rękojmią za mieszkanie z rynku wtórnego?

Kodeks cywilny w kwestii terminów nie różnicuje nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. Kupujący również w tym wypadku ma prawo dochodzić swoich roszczeń w terminie 5 lat od daty zakupu, niezależnie czy mieszkanie pochodzi od przedsiębiorcy czy osoby prywatnej.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.