Kredyt hipoteczny: udzielanie na nowych zasadach  

Kredyt hipoteczny: udzielanie na nowych zasadach  

Kredyt hipoteczny szczegółowo został uregulowany przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa wdraża postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. oraz rozporządzenie Unii Europejskiej nr 1093/2010.

Dzięki ustawie, kredyt hipoteczny stał się bardziej przystępny i przejrzysty. Celem ustawy jest wzmocnienie pozycji konsumenta na rynku kredytów konsumenckich oraz kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Nowela zadbała także o to, aby zwiększyć porównywalność i transparentność ofert kredytodawców.

Przepisy przewidują, że kredyt hipoteczny może być udzielony jedynie przez instytucje kontrolowane przez KNF, tj. banki i SKOK-i. Kredytów natomiast nie mogą udzielać podmioty pozabankowe tzw. parabanki.

Ważne! Kredyt hipoteczny może być udzielany w walucie, w której klienci uzyskują większość dochodów lub posiadają większość aktywów. Zgodnie z ustawą, klient który stara się o kredyt hipoteczny nie powinien otrzymywać ofert w walucie obcej, np. euro czy frakach szwajcarskich. Jeżeli jedyny albo większościowy dochód uzyskiwany jest w złotym, również w złotym powinien zostać udzielony kredyt hipoteczny.

Kolejno, ustawa o kredycie hipotecznym zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego tzw. sprzedaży wiązanej. Kredytodawca nie może uzależniać zawarcie umowy kredytu hipotecznego od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego. Oczywiście dozwolone jest oferowanie przez kredytodawcę korzystniejszych warunków udzielenia kredytu, jeżeli konsument kupi inny jego produkt finansowy.

Spod zakazu sprzedaży wiązanej wyjęte zostało nieodpłatne prowadzenie rachunku płatniczego bądź oszczędnościowo – rozliczeniowego. Wynika to z tego, że jedynym celem ww. produktów jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu.

Dodatkowo bank lub SKOK udzielający kredytu może wymagać od klienta, aby ten posiadał ubezpieczenie kredytu hipotecznego połączonego z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny.

Udzielanie kredytu hipotecznego oraz odstąpienie od umowy kredytowej

Kredytodawca, pośrednik lub agent jest zobowiązany przekazać kredytobiorcy decyzję kredytową na trwałym nośniku. Termin na tą czynność wynosi 21 dni od daty otrzymania wniosku. Kolejno wraz z decyzją kredytową, kredytodawca powinien wydać klientowi formularz informujący go o szczegółach kredytu. Wydana decyzja kredytowa oraz formularz informacyjny są wiążące wobec konsumenta.

Konsument natomiast ma 14 dni na szczegółowe zapoznanie się z ofertą i ewentualne odstąpienie od kredytu. Dla ułatwienia odstąpienia od umowy, klient powinien również otrzymać na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Kredytodawca nie może przy tym wyciągać jakichkolwiek konsekwencji ani naliczać kosztów za odstąpienie od umowy, prócz odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty.

Zdolność kredytowa

Kredytodawca przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny musi dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Zdolność jest badana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta; z odpowiednich baz danych oraz zbiorów danych kredytodawcy. Co ważne, na żądanie kredytodawcy konsument jest zobowiązany przekazać dodatkowe informacje i dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. W przypadku niewywiązania się przez konsumenta z nałożonych na niego obowiązków, kredytodawca ma prawo odmówić udzielenia kredytu.

W przypadku kiedy ocena zdolności kredytowej została wykonana nieprawidłowo, bank/SKOK nie może z tego powodu rozwiązać bądź zmienić umowy kredytowej. Wyjątek stanowi sytuacja kiedy rozwiązanie bądź wprowadzenie zmian do umowy jest korzystne dla konsumenta i wyraża on na to zgodę. Również przedstawienie przez klienta niekompletnych informacji przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie może być podstawą do późniejszego wypowiedzenia umowy.

Czytaj też: Upadłość konsumencka

Co w przypadku kiedy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu hipotecznego?

W sytuacji, gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań, ustawa z dnia 23 marca 2017 r. umożliwia restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja to zmiana warunków spłaty zadłużenia pozwalająca kredytodawcy wywiązać się z umowy kredytowej. Restrukturyzacja może polegać na np.:

  • czasowym zawieszeniu spłaty kredytu;
  • zmianie wysokości rat kapitałowych;
  • zmianie wysokości oprocentowania;
  • odroczeniu samych kosztów obsługi zadłużenia;
  • zmianie okresu i sposobu spłaty zadłużenia;
  • skonsolidowaniu dwóch kredytów w jeden.

Ustawa na kredytodawcę nakłada obowiązek umożliwienia restrukturyzacji zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Jeżeli konsument uzasadni swoją ciężką sytuację materialną, bank/SKOK ma obowiązek przygotować plan restrukturyzacji zadłużenia.

W przypadku jednak, jeżeli restrukturyzacja nie przyniesie spodziewanych efektów, kredytobiorca ma 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu. Kredytodawca dopiero po wykonaniu powyższych czynności może podjąć działania windykacyjne. 

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Ustawa wprowadziła zapis, dzięki któremu kredytobiorca w każdym momencie może spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w harmonogramie spłat rat kredytowych. Jeżeli konsument zdecyduje się na spłatę całości kredytu hipotecznego przed terminem, koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeżeli konsument poniósł je przed spłatą. Za przedterminową spłatę kredytu w przeciągu 3 lat, opłata nie może być wyższa niż 3% wartości kredytu. Po upływie tego okresu banki/SKOK-i nie mogą już pobierać dodatkowych opłat.

Nadzór KNF, na czym właściwe polega?

Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi rejestr pośredników kredytowych. Rejestr zawiera listę pośredników kredytu hipotecznego, pośredników kredytu konsumenckiego oraz agentów.

Zgodnie z ustawą usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego bądź agentów znajdujących się w rejestrze.

Co więcej, KNF prowadzi rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego. Działalność kredytowa zależna jest od wpisu do rejestru. Aby tego dokonać ww. instytucje muszą spełnić restrykcyjne ustawowo określone przesłanki.

Obowiązki informacyjne kredytodawcy

Przepisy dot. kredytu w celu zabezpieczenia konsumentów przed nierzetelnymi reklamami określiły obowiązki kredytodawców i pośredników kredytowych w zakresie reklamy i obowiązku informowania klientów.

Ustawa wymaga od kredytodawców jednoznacznego, rzetelnego i zrozumiałego konstruowania reklam i broszurek informujących o kredytach. Wprowadzony został katalog określający minimalny zakres informacji jakie kredytodawca musi udostępnić konsumentowi. Informację udostępnione muszą być na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej.

Obligatoryjne informacje jakie bank/SKOK musi podać jeszcze przed zawarciem kredytu to m.in.:

  • okres na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta;
  • rodzaj dostępnej stopy oprocentowania, tj. stopa stała, zmienna lub stanowiąca połączenie obydwu;
  • całkowita kwota kredytu i jego całkowity koszt.

 

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Autor Radosław Pilarski

więcej porad

Windykacja, czy zawsze dłużnik stoi na straconej pozycji?

Windykacja to swoisty rodzaj mediacji pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Powinna ona więc opierać się na dialogu i negocjacjach. Windykator działając zarówno w imieniu własnym jak i w imieniu wierzyciela powinien wykonać wszelkie czynności, tak aby dłużnik dobrowolnie spłacił należność. Podkreślić należy, że windykacja nie jest egzekucją komornicza, z którą często jest mylona. Firmy windykacyjne nie mogą prowadzić egzekucji. Może prowadzić ją jedynie komornik i tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Firma windykacyjna nie ma zatem prawa i możliwość do zajęcia ruchomości czy rachunku  bankowego dłużnika.W praktyce stosowane są dwa rodzaje windykacji:windykacja polubowna – firma windykacyjna dokonuje wszelkich czynności pozasądowych (polubownych), w celu nakłonienia dłużnika do spłaty zadłużenia. Firma najczęściej regularnie wysyła wezwania do zapłaty przypominania dłużnikowi o istniejącym zobowiązaniu pieniężnym; windykacja sądowa– w sytuacji kiedy czynności polubowne nie odnoszą spodziewanych skutków, wtedy firma windykacyjna może skierwać sprawę do sądu.Jakie uprawnienia mają firmy windykacyjne? Firmy windykacyjne mogą działać na podstawie konkretnego tytułu prawnego i w zakresie obowiązującego prawa.Windykator może:przesyłać dłużnikowi wezwania do zapłaty; prowadzić negocjacje, mające na celu doprowadzenie do spłaty zadłużenia lub rozłożenia go na raty; wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę długu w imieniu wierzyciela, pod warunkiem że posiada stosowne pełnomocnictwo.Z kolei windykatorowi bezwzględnie nie wolno:domagać się wyjawienia majątku; nachodzić dłużnika w jego domu lub miejscu pracy (stalking jest przestępstwem opisanym w Kodeksie karnym); uporczywie dzwonić i wysyłać e-maile lub listy do dłużnika; zastraszać dłużnika; rozmawiać z osobami trzecimi o problemach dłużnika; wprowadzać dłużnika w błąd.Czytaj też: Wniosek o wszczęcie egzekucji – wzór wraz z opisem Jakie prawa przysługują dłużnikowi? Aby było można mówić, że firma windykacyjna działa w oparciu o przepisy prawne, wraz z wezwaniem do zapłaty przedstawić powinna właściwe dokumenty. W praktyce firmy te kierują do dłużników monity z których wynika jedynie kwota rzekomego długu.W takiej sytuacji dłużnik powinien sam zadbać o swój interes i skierować pismo do firmy windykacyjnej z żądaniem wskazania:stosunku prawnego, z którego dochodzona wierzytelność wynika; dokumentu potwierdzającego fakt istnienia zobowiązania np. umowa pożyczki, faktura VAT; dokumentu potwierdzającego nabycie (cesję) dochodzonej wierzytelność; pełnomocnictwa wierzyciela udzielonego osobie, której podpis widnieje na wezwaniu do zapłaty.Co ważne, windykator nie ma prawa nachodzić dłużnika w jego domu, a dłużnik nie ma obowiązku wpuszczać windykatora do domu.W sytuacji łamania prawa przez windykatora możemy:powiadomić policję lub prokuraturę o możliwości popełnienia przestępstwa; złożyć skargę na windykatora do firmy w której on pracuje; wystosować skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta.A co z przedawnieniem długu? Firmy windykacyjne, aby zarobić muszą kupić wierzytelności w cenie poniżej jej rzeczywistej wartości. Instytucje finansowe np. banki nie pozbywałyby się swoich długów, jeżeli te nie posiadałyby „mankamentów”. Bankom przysługuje przywilej dochodzenia swoich należności w uproszczonym trybie i wystawiania bankowego tytułu egzekucyjnego. Wynika z tego, że instytucje finansowe (głównie banki) najczęściej sprzedają długi, w sytuacji kiedy te dawno są już przedawnione albo kiedy dłużnik stał się niewypłacalny.Czy możliwe jest dochodzenie przedawnionego długu?Przedawnianie jest instytucją, dzięki której po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Przedawnienie nie oznacza więc, że dług wygasa. Roszczenie nadal istnieje i może być dochodzone przed sądem. Dopiero zgłoszenie zarzutu przedawnienia przez dłużnika sprawia, że sąd odrzuci pozew o zapłatę.Co do zasady, abyśmy mogli mówić o przedawnieniu musi upłynąć 10 lat dla wszelkich roszczeń majątkowych lub roszczeń stwierdzonych prawomocnym wyrokiem sądu; oraz 3 lata dla roszczeń z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej oraz oświadczeń okresowych.Reasumując, jeżeli dłużnik nie zgłosi zarzutu przedawnienia, sąd może zasądzić roszczenie przedawnione. Powyższe oznacza więc, że firma windykacyjna może uzyskać nakaz zapłaty nawet od przedawnionego roszczenia. Podstawa prawna:Ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Autor: Radosław Pilarski 

Darowizna w najbliższej rodzinie

Darowizna to nieodpłatne przekazanie danego składnika majątku na rzecz drugiej osoby. Przepis art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego definiuje darowiznę jako umowę polegającą na tym, że darczyńca dokonuje bezpłatnego świadczenia na korzyść obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna rodzi obowiązek podatkowy w postaci podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku waha się od 3 do 20 proc. od części darowizny przekraczającej kwotę wolną od podatku. Wyjątek od powyższego stanowi darowizna w najbliższej rodzinie. Jednakże i w tym wypadku nie wszystko jest tak oczywiste.Za darowiznę należy rozumieć nieodpłatne przysporzenie majątkowe w wyniku:dziedziczenia; zapis zwykłego, dalszego lub windykacyjnego; polecenia testamentowego, zachowku, dyspozycji bankowej wkładem na wypadek śmierci, dyspozycji uczestnika otwartego funduszu inwestycyjnego albo specjalistycznego otwartego funduszu inwestycyjnego, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, nieodpłatnej renty, czyli regularnego otrzymywania od kogoś pieniędzy albo rzeczy; nieodpłatnego użytkowania; nieodpłatnej służebności.Ustawa o podatku od spadków i darowizn w sferze darowizn wyróżnia trzy grupy podatkowe: grupa I - należą do niej: małżonek, zstępni (potomkowie danej osoby np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (przodkowie danej osoby np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie. Kwota wolna od podatku to 9.637 zł;Oznacza to, ze osoby należące do I grupy podatkowej, w przypadku otrzymania darowizny przekraczającej kwotę 9.637 zł, muszą zapłacić z tego tytułu odpowiedni podatek do urzędu skarbowego.Ważne! Z I grupy podatkowej wyróżniamy tzw. grupę 0. Należą do niej: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha.  Najbliżsi należący do zerowej grupy podatkowej są zwolnieni z podatku od darowizn. Jednakże należy pamiętać, że darowiznę przekraczającą kwotę 9.637 zł, należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego. Darowizna w grupie 0 będzie zwolniona z podatku tylko w przypadku zgłoszenia jej do US. Nie istnieje żaden limit kwotowy dla darowizny zwolnionej z podatku oraz żadnych warunków dotyczących używania bądź zbycia darowizny.grupa II – należą do niej: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Kwota wolna od podatku to 7.276 zł;Oznacza to, ze osoby należące do II grupy podatkowej, w przypadku otrzymania darowizny przekraczającej kwotę 7.276 zł, muszą zapłacić z tego tytułu odpowiedni podatek do urzędu skarbowego.grupa III – obejmuje wszystkich innych nabywców. Kwota wolna od podatku to 4.902 zł.Oznacza to, ze osoby należące do III grupy podatkowej, w przypadku otrzymania darowizny przekraczającej kwotę 4.902 zł, muszą zapłacić z tego tytułu odpowiedni podatek do urzędu skarbowego. Co w przypadku, kiedy nie zgłosimy darowizny? Jeżeli osoba objęta zwolnieniem nie zgłosi czynności darowizny, a fiskus się o tym dowie, wtedy musi się ona liczyć z tym, że kwota darowizny będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Przypomnijmy, że przychody z nieujawnionych źródeł podlegają „karnemu” podatkowi w wysokości 75 proc.Obowiązek zgłoszenia nabycia darowizny wyłączony jest w przypadku sporządzenia umowy przez notariusza.Czytaj też: Gdy ubezpieczyciele próbują oszczędzić na wypłatach OC Zasady zgładzenia darowizn do urzędu skarbowego. Fakt dokonania darowizna w najbliższej rodzinie należy zgłosić w odpowiednim urzędzie skarbowym, korzystając z druku SD-Z2.W przypadku grupy 0, podatnicy mają pół roku od daty otrzymania darowizny lub przyjęcia spadku na zgłoszenie tego faktu. Natomiast reszta osób jedynie miesiąc. Co jeżeli przedmiotem darowizny są pieniądze? Warto pamiętać, że w przypadku pieniędzy, jedynie darowizna dokonana przelewem na rachunek bankowy lub przekazem pocztowym będzie zwolniona z opodatkowania. Chodzi tu o możliwość udokumentowania transakcji. Przekazanie gotówki do rąk nie korzysta z omawianego zwolnienia. Podstawa prawna:Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. - o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207 z późn. zm.). Autor: Radosław Pilarski