Kredyt hipoteczny: udzielanie na nowych zasadach  

Kredyt hipoteczny: udzielanie na nowych zasadach  

Kredyt hipoteczny szczegółowo został uregulowany przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa wdraża postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. oraz rozporządzenie Unii Europejskiej nr 1093/2010.

Dzięki ustawie, kredyt hipoteczny stał się bardziej przystępny i przejrzysty. Celem ustawy jest wzmocnienie pozycji konsumenta na rynku kredytów konsumenckich oraz kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Nowela zadbała także o to, aby zwiększyć porównywalność i transparentność ofert kredytodawców.

Przepisy przewidują, że kredyt hipoteczny może być udzielony jedynie przez instytucje kontrolowane przez KNF, tj. banki i SKOK-i. Kredytów natomiast nie mogą udzielać podmioty pozabankowe tzw. parabanki.

Ważne! Kredyt hipoteczny może być udzielany w walucie, w której klienci uzyskują większość dochodów lub posiadają większość aktywów. Zgodnie z ustawą, klient który stara się o kredyt hipoteczny nie powinien otrzymywać ofert w walucie obcej, np. euro czy frakach szwajcarskich. Jeżeli jedyny albo większościowy dochód uzyskiwany jest w złotym, również w złotym powinien zostać udzielony kredyt hipoteczny.

Kolejno, ustawa o kredycie hipotecznym zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego tzw. sprzedaży wiązanej. Kredytodawca nie może uzależniać zawarcie umowy kredytu hipotecznego od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego. Oczywiście dozwolone jest oferowanie przez kredytodawcę korzystniejszych warunków udzielenia kredytu, jeżeli konsument kupi inny jego produkt finansowy.

Spod zakazu sprzedaży wiązanej wyjęte zostało nieodpłatne prowadzenie rachunku płatniczego bądź oszczędnościowo – rozliczeniowego. Wynika to z tego, że jedynym celem ww. produktów jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu.

Dodatkowo bank lub SKOK udzielający kredytu może wymagać od klienta, aby ten posiadał ubezpieczenie kredytu hipotecznego połączonego z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny.

Udzielanie kredytu hipotecznego oraz odstąpienie od umowy kredytowej

Kredytodawca, pośrednik lub agent jest zobowiązany przekazać kredytobiorcy decyzję kredytową na trwałym nośniku. Termin na tą czynność wynosi 21 dni od daty otrzymania wniosku. Kolejno wraz z decyzją kredytową, kredytodawca powinien wydać klientowi formularz informujący go o szczegółach kredytu. Wydana decyzja kredytowa oraz formularz informacyjny są wiążące wobec konsumenta.

Konsument natomiast ma 14 dni na szczegółowe zapoznanie się z ofertą i ewentualne odstąpienie od kredytu. Dla ułatwienia odstąpienia od umowy, klient powinien również otrzymać na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Kredytodawca nie może przy tym wyciągać jakichkolwiek konsekwencji ani naliczać kosztów za odstąpienie od umowy, prócz odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty.

Zdolność kredytowa

Kredytodawca przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny musi dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Zdolność jest badana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta; z odpowiednich baz danych oraz zbiorów danych kredytodawcy. Co ważne, na żądanie kredytodawcy konsument jest zobowiązany przekazać dodatkowe informacje i dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. W przypadku niewywiązania się przez konsumenta z nałożonych na niego obowiązków, kredytodawca ma prawo odmówić udzielenia kredytu.

W przypadku kiedy ocena zdolności kredytowej została wykonana nieprawidłowo, bank/SKOK nie może z tego powodu rozwiązać bądź zmienić umowy kredytowej. Wyjątek stanowi sytuacja kiedy rozwiązanie bądź wprowadzenie zmian do umowy jest korzystne dla konsumenta i wyraża on na to zgodę. Również przedstawienie przez klienta niekompletnych informacji przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie może być podstawą do późniejszego wypowiedzenia umowy.

Czytaj też: Upadłość konsumencka

Co w przypadku kiedy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu hipotecznego?

W sytuacji, gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań, ustawa z dnia 23 marca 2017 r. umożliwia restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja to zmiana warunków spłaty zadłużenia pozwalająca kredytodawcy wywiązać się z umowy kredytowej. Restrukturyzacja może polegać na np.:

  • czasowym zawieszeniu spłaty kredytu;
  • zmianie wysokości rat kapitałowych;
  • zmianie wysokości oprocentowania;
  • odroczeniu samych kosztów obsługi zadłużenia;
  • zmianie okresu i sposobu spłaty zadłużenia;
  • skonsolidowaniu dwóch kredytów w jeden.

Ustawa na kredytodawcę nakłada obowiązek umożliwienia restrukturyzacji zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Jeżeli konsument uzasadni swoją ciężką sytuację materialną, bank/SKOK ma obowiązek przygotować plan restrukturyzacji zadłużenia.

W przypadku jednak, jeżeli restrukturyzacja nie przyniesie spodziewanych efektów, kredytobiorca ma 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu. Kredytodawca dopiero po wykonaniu powyższych czynności może podjąć działania windykacyjne. 

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Ustawa wprowadziła zapis, dzięki któremu kredytobiorca w każdym momencie może spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w harmonogramie spłat rat kredytowych. Jeżeli konsument zdecyduje się na spłatę całości kredytu hipotecznego przed terminem, koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeżeli konsument poniósł je przed spłatą. Za przedterminową spłatę kredytu w przeciągu 3 lat, opłata nie może być wyższa niż 3% wartości kredytu. Po upływie tego okresu banki/SKOK-i nie mogą już pobierać dodatkowych opłat.

Nadzór KNF, na czym właściwe polega?

Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi rejestr pośredników kredytowych. Rejestr zawiera listę pośredników kredytu hipotecznego, pośredników kredytu konsumenckiego oraz agentów.

Zgodnie z ustawą usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego bądź agentów znajdujących się w rejestrze.

Co więcej, KNF prowadzi rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego. Działalność kredytowa zależna jest od wpisu do rejestru. Aby tego dokonać ww. instytucje muszą spełnić restrykcyjne ustawowo określone przesłanki.

Obowiązki informacyjne kredytodawcy

Przepisy dot. kredytu w celu zabezpieczenia konsumentów przed nierzetelnymi reklamami określiły obowiązki kredytodawców i pośredników kredytowych w zakresie reklamy i obowiązku informowania klientów.

Ustawa wymaga od kredytodawców jednoznacznego, rzetelnego i zrozumiałego konstruowania reklam i broszurek informujących o kredytach. Wprowadzony został katalog określający minimalny zakres informacji jakie kredytodawca musi udostępnić konsumentowi. Informację udostępnione muszą być na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej.

Obligatoryjne informacje jakie bank/SKOK musi podać jeszcze przed zawarciem kredytu to m.in.:

  • okres na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta;
  • rodzaj dostępnej stopy oprocentowania, tj. stopa stała, zmienna lub stanowiąca połączenie obydwu;
  • całkowita kwota kredytu i jego całkowity koszt.

 

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Autor Radosław Pilarski