Kredyt hipoteczny: udzielanie na nowych zasadach  

Kredyt hipoteczny szczegółowo został uregulowany przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa wdraża postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. oraz rozporządzenie Unii Europejskiej nr 1093/2010.
Kredyt hipoteczny: udzielanie na nowych zasadach  

Dzięki ustawie, kredyt hipoteczny stał się bardziej przystępny i przejrzysty. Celem ustawy jest wzmocnienie pozycji konsumenta na rynku kredytów konsumenckich oraz kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Nowela zadbała także o to, aby zwiększyć porównywalność i transparentność ofert kredytodawców.

Przepisy przewidują, że kredyt hipoteczny może być udzielony jedynie przez instytucje kontrolowane przez KNF, tj. banki i SKOK-i. Kredytów natomiast nie mogą udzielać podmioty pozabankowe tzw. parabanki.

Kredyt hipoteczny może być udzielany w walucie, w której klienci uzyskują większość dochodów lub posiadają większość aktywów. Zgodnie z ustawą, klient który stara się o kredyt hipoteczny nie powinien otrzymywać ofert w walucie obcej, np. euro czy frakach szwajcarskich. Jeżeli jedyny albo większościowy dochód uzyskiwany jest w złotym, również w złotym powinien zostać udzielony kredyt hipoteczny.

Udzielenie kredytu a zakup innego produktu finansowego 

Kolejno, ustawa o kredycie hipotecznym zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego tzw. sprzedaży wiązanej. Kredytodawca nie może uzależniać zawarcie umowy kredytu hipotecznego od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego. Oczywiście dozwolone jest oferowanie przez kredytodawcę korzystniejszych warunków udzielenia kredytu, jeżeli konsument kupi inny jego produkt finansowy.

Spod zakazu sprzedaży wiązanej wyjęte zostało nieodpłatne prowadzenie rachunku płatniczego bądź oszczędnościowo – rozliczeniowego. Wynika to z tego, że jedynym celem ww. produktów jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu.

Dodatkowo bank lub SKOK udzielający kredytu może wymagać od klienta, aby ten posiadał ubezpieczenie kredytu hipotecznego połączonego z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny.

Udzielanie kredytu hipotecznego oraz odstąpienie od umowy kredytowej

Kredytodawca, pośrednik lub agent jest zobowiązany przekazać kredytobiorcy decyzję kredytową na trwałym nośniku. Termin na tą czynność wynosi 21 dni od daty otrzymania wniosku. Kolejno wraz z decyzją kredytową, kredytodawca powinien wydać klientowi formularz informujący go o szczegółach kredytu. Wydana decyzja kredytowa oraz formularz informacyjny są wiążące wobec konsumenta.

Konsument natomiast ma 14 dni na szczegółowe zapoznanie się z ofertą i ewentualne odstąpienie od kredytu. Dla ułatwienia odstąpienia od umowy, klient powinien również otrzymać na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Kredytodawca nie może przy tym wyciągać jakichkolwiek konsekwencji ani naliczać kosztów za odstąpienie od umowy, prócz odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty.

Zdolność kredytowa

Kredytodawca przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny musi dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Zdolność jest badana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta; z odpowiednich baz danych oraz zbiorów danych kredytodawcy. Co ważne, na żądanie kredytodawcy konsument jest zobowiązany przekazać dodatkowe informacje i dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. W przypadku niewywiązania się przez konsumenta z nałożonych na niego obowiązków, kredytodawca ma prawo odmówić udzielenia kredytu.

W przypadku kiedy ocena zdolności kredytowej została wykonana nieprawidłowo, bank/SKOK nie może z tego powodu rozwiązać bądź zmienić umowy kredytowej. Wyjątek stanowi sytuacja kiedy rozwiązanie bądź wprowadzenie zmian do umowy jest korzystne dla konsumenta i wyraża on na to zgodę. Również przedstawienie przez klienta niekompletnych informacji przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie może być podstawą do późniejszego wypowiedzenia umowy.

Co w przypadku kiedy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu hipotecznego?

W sytuacji, gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań, ustawa z dnia 23 marca 2017 r. umożliwia restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja to zmiana warunków spłaty zadłużenia pozwalająca kredytodawcy wywiązać się z umowy kredytowej. Restrukturyzacja może polegać na np.:

  • czasowym zawieszeniu spłaty kredytu;
  • zmianie wysokości rat kapitałowych;
  • zmianie wysokości oprocentowania;
  • odroczeniu samych kosztów obsługi zadłużenia;
  • zmianie okresu i sposobu spłaty zadłużenia;
  • skonsolidowaniu dwóch kredytów w jeden.

Ustawa na kredytodawcę nakłada obowiązek umożliwienia restrukturyzacji zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Jeżeli konsument uzasadni swoją ciężką sytuację materialną, bank/SKOK ma obowiązek przygotować plan restrukturyzacji zadłużenia.

W przypadku jednak, jeżeli restrukturyzacja nie przyniesie spodziewanych efektów, kredytobiorca ma 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu. Kredytodawca dopiero po wykonaniu powyższych czynności może podjąć działania windykacyjne. 

Czytaj także: Odfrankowienie kredytu – na czym polega?

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Ustawa wprowadziła zapis, dzięki któremu kredytobiorca w każdym momencie może spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w harmonogramie spłat rat kredytowych. Jeżeli konsument zdecyduje się na spłatę całości kredytu hipotecznego przed terminem, koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeżeli konsument poniósł je przed spłatą. Za przedterminową spłatę kredytu w przeciągu 3 lat, opłata nie może być wyższa niż 3% wartości kredytu. Po upływie tego okresu banki/SKOK-i nie mogą już pobierać dodatkowych opłat.

Nadzór KNF, na czym właściwe polega?

Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi rejestr pośredników kredytowych. Rejestr zawiera listę pośredników kredytu hipotecznego, pośredników kredytu konsumenckiego oraz agentów.

Zgodnie z ustawą usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego bądź agentów znajdujących się w rejestrze.

Co więcej, KNF prowadzi rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego. Działalność kredytowa zależna jest od wpisu do rejestru. Aby tego dokonać ww. instytucje muszą spełnić restrykcyjne ustawowo określone przesłanki.

Obowiązki informacyjne kredytodawcy

Przepisy dot. kredytu w celu zabezpieczenia konsumentów przed nierzetelnymi reklamami określiły obowiązki kredytodawców i pośredników kredytowych w zakresie reklamy i obowiązku informowania klientów.

Ustawa wymaga od kredytodawców jednoznacznego, rzetelnego i zrozumiałego konstruowania reklam i broszurek informujących o kredytach. Wprowadzony został katalog określający minimalny zakres informacji jakie kredytodawca musi udostępnić konsumentowi. Informację udostępnione muszą być na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej.

Obligatoryjne informacje jakie bank/SKOK musi podać jeszcze przed zawarciem kredytu to m.in.:

  • okres na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta;
  • rodzaj dostępnej stopy oprocentowania, tj. stopa stała, zmienna lub stanowiąca połączenie obydwu;
  • całkowita kwota kredytu i jego całkowity koszt.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

 

Żaneta Pilarska-Czeluśniak
Żaneta Pilarska-Czeluśniak
Dziennikarz i redaktor, od lat związana z branżą prawniczą i finansową.

więcej porad

Rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem zatrudnienia

Może zaistnieć sytuacja, gdy pracodawca chcąc „zarezerwować” pracownika podpisuje z nim umowę wcześniej, niż ten drugi pracę może faktycznie rozpocząć. Może tak się zdarzyć np. kiedy pracownika obowiązuje okres wypowiedzenie. Z racji tego, że wypowiedzenie może trwać nawet do 3 miesięcy, pracownik może otrzymać inna – lepszą ofertę pracy. Wówczas rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem zatrudnienia jest możliwe. Możliwość rozwiązania umowy o pracę Rozwiązanie umowy o pracę reguluje art. 30 Kodeks pracy (dalej KP). Przepis ten wyróżnia następujące możliwości: rozwiązanie umowy o pracę za porozumieniem stron; rozwiązanie umowy o pracę za wypowiedzeniem; rozwiązanie umowy o pracę bez wypowiedzenia, za winą pracownika lub pracodawcy. Zgodnie natomiast z art. 36 KP okres wypowiedzenia umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony i na czas określony jest uzależniony od okresu zatrudnienia u danego pracodawcy i wynosi: 2 tygodnie, jeżeli pracownik był zatrudniony krócej niż 6 miesięcy; 1 miesiąc, jeżeli pracownik był zatrudniony co najmniej 6 miesięcy; 3 miesiące, jeżeli pracownik był zatrudniony co najmniej 3 lata. Z kolei przy rozwiązaniu umowy o pracę bez wypowiedzenia, za winą pracownika lub pracodawcy, okres wypowiedzenia nie obowiązuje. Ten rodzaj rozwiązania umowy jest związany z ujawnieniem się wyjątkowych okoliczności, które przy tym muszą mieć swoje odzwierciedlenie w przepisach prawa pracy. Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia jest jednostronnym oświadczeniem woli składanym przez jedną stronę stosunku pracy drugiej stronie. Oświadczenie to powoduje natychmiastowe ustanie stosunku pracy. Rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem zatrudnienia – jak to zrobić? Rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem zatrudnienia jest możliwe. Może tego dokonać zarówno pracodawca jak i pracownik. [paragraf]Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt: II PK 56/07 „Gdy strony wskazały w umowie o pracę dzień jej rozpoczęcia późniejszy niż data zawarcia umowy, czas pomiędzy jej zawarciem a nawiązaniem stosunku pracy nie jest okresem zatrudnienia. Podwładnemu nie przysługują więc w tym okresie uprawnienia wynikające ze stosunku pracy. Każda ze stron może w tym czasie rozwiązać umowę o pracę na zasadach ogólnych przewidzianych w KP, tj. za wypowiedzeniem albo bez wypowiedzenia, gdyż możliwość rozwiązania umowy nie zależy od nawiązania między stronami stosunku pracy. Dopuszczalne jest także rozwiązanie umowy o pracę za porozumieniem stron.’’[/paragraf] Mimo jasnego stanowiska o możliwości rozwiązania umowy jeszcze przed faktycznym rozpoczęciem pracy przez pracownika. Problem pojawia się jednak przy obliczaniu czasu trwania okresu zatrudnienia dla celów wyliczenia okresu wypowiedzenia. Kwestii tej nie reguluje KP, dlatego ponownie należy sięgnąć do orzecznictwa. Zgodnie z obecną stanowiskiem Sądu Najwyższego Kodeks pracy nie uzależnia powstania stosunku pracy od jej faktycznego rozpoczęcia przez pracownika. Tak więc możliwość wypowiedzenia umowy o pracę nie jest uzależniona od nawiązania się między stronami stosunku pracy (rozpoczęcia się okresu zatrudnienia). Tak więc okresem wypowiedzenia dokonanego przed nawiązaniem się stosunku pracy jest okres przewidziany w art. 36 § 1 pkt 1 KP, czyli okres przewidziany dla pracownika zatrudnionego krócej niż 6 miesięcy, tj. 2 tygodnie. [rada]Powyższa reguła nie obowiązuje w sytuacji, gdy pracownik wcześniej pozostawał z tym samym pracodawcą w stosunku pracy. Wówczas okresy zatrudnienia należy zsumować. Dopiero wtedy okaże się jaki jest rzeczywisty okres wypowiedzenia pracodawcy czy pracownika. [/rada] [uwaga]Czytaj też: Niezgodne z prawem rozwiązanie umowy o pracę[/uwaga] Co jeżeli termin wypowiedzenia kończy się po dniu rozpoczęcia zatrudnienia? Jeśli okres wypowiedzenia kończy się przed dniem, w którym pracownik miał faktycznie pracę zacząć, problem się nie pojawia. Jeżeli jednak termin wypowiedzenia kończy się po dniu rozpoczęcia zatrudnienia, tutaj zaczynają się schody. Kolejny raz kwestii tej nie rozwiązuje prawo pracy. Trzeba więc polegać na orzecznictwie. Zgodnie z nim pracownik powinien stawić się do pracy i przepracować okres odpowiadający okresowi wypowiedzenia. Jeżeli zaś pracownik nie pojawi się w siedzibie pracodawcy, ten drugi będzie miał prawo do rozwiązania umowy o pracę bez wypowiedzenia z winy pracownika w związku z nieusprawiedliwioną nieobecnością w pracy. [rada]Wyjściem z powyższego wydaje się zwolnienie pracownika przez pracodawcę z obowiązku wykonywania pracy na czas trwania okresu wypowiedzenia. Należy jednak pamiętać, że wówczas pracownik zachowa prawo do wynagrodzenia.[/rada] Rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem zatrudnienia – w skrócie Rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem zatrudnienia jak najbardziej jest możliwe. Może tego dokonać zarówno pracodawca jak i pracownik. Trzeba mieć jednak na uwadze ustawowy okres wypowiedzenia. Najkrótszy jego czas wynosi 2 tygodnie. Tyle też będzie obowiązywało strony umowy, mimo iż pracownik jeszcze faktycznie nie rozpoczął pracy. Jeżeli więc strony zdecydują się rozwiązać umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia pamiętać należy, że jeżeli termin wypowiedzenia kończy się po dniu rozpoczęcia zatrudnienia, wtedy pracownik powinien stawić się do pracy. W innym wypadku pracodawca może zwolnić pracownika dyscyplinarnie na podstawie art. 52 KP. Najlepszym wyjściem z powyższego jest rozwiązanie umowy za porozumieniem. Wówczas strony mogą zerwać stosunek pracowniczy w dowolnym dniu (również w dniu podpisania porozumienia). Rozwiązanie to nie ma wówczas żadnych negatywnych skutków po obu stronach.

Składki ZUS dla przedsiębiorców

Składki ZUS obejmują ubezpieczenia zdrowotne oraz społecznego – emerytalne, rentowe, chorobowe i wypadkowe. Dodatkowo, jeżeli przedsiębiorca płaci pełny ZUS, ponosi koszty składek na Fundusz Pracy. Od stycznia 2021 roku następuje wzrost płacy minimalnej, co przełoży się na wzrost wysokości omawianych składek. Zarówno preferencyjne jak i standardowe składki oblicza się, przemnażając daną podstawę przez poniższe wartości procentowe: 19,52% podstawy - ubezpieczenie emerytalne; 8,00 % podstawy - ubezpieczenie rentowe; 2,45% podstawy - ubezpieczenie chorobowe; 1,90 % podstawy - ubezpieczenie wypadkowe; 2,45% podstawy - ubezpieczenie na Fundusz Pracy. [rada]Początkujący przedsiębiorcy zwolnieni są z konieczności odprowadzania składek do Funduszu Pracy.[/rada] Składki ZUS a „mały ZUS” Mały ZUS przeznaczony jest dla osób, które zakładają swoja pierwszą działalność gospodarczą lub które w ciągu ostatnich pięciu lat nie prowadziły takiej działalności i  rozpoczynają ją na powrót. Nowi przedsiębiorcy mają prawo skorzystać z 2,5 letniej ulgi, która gwarantuje im preferencyjne warunku oskładkowania. W okresie pierwszych 6 miesięcy prowadzenia działalności, przedsiębiorcy są całkowicie zwolnieni ze składek. Po upływie tego czasu, przedsiębiorca wchodzi w tzw. okres składek preferencyjnych. Przez kolejne 24 miesiące może więc korzystać ze składek ZUS w obniżonej wysokości. Podstawę obliczenia składek preferencyjnych stanowi 30% minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku rozliczeniowym. Warto zauważyć, że nie tyczy się to składki zdrowotnej. Ta podlega innemu wyliczeniu - jej wartość zależy od innego wskaźnika. Wskaźnik ten zostaje opublikowany dopiero w styczniu. Przewiduje się jednak, iż składka ta wzrośnie nieznacznie i będzie wynosiła nie więcej niż 370 zł. Obecnie składka zdrowotna wynosi 362,34 zł. Jak to wygląda w pieniądzu? Od stycznia 2021 roku nastąpi zmiana wysokości płacy minimalnej. Płaca ta ma wynosić 2.800 zł brutto. Jeżeli te informację się potwierdzą, będziemy mieli do czynienia z najniższym wzrostem oskładkowania ZUS w ostatnich latach. Przyjmując wysokość płacy minimalnej na poziomie 2.800 zł, podstawa będzie wynosiła 840 zł. Znając podstawę, pojedyncze składki przedstawiają się następująco: ubezpieczenie emerytalne - 19,52% x 840 – 163,97 zł; ubezpieczenie rentowe - 8,00% x 840 – 67,20 zł; ubezpieczenie chorobowe - 2,45% x 840 – 20,58 zł; ubezpieczenie wypadkowe - 1,90% x 840 – 14,03 zł. Łącznie 265,78 zł. Doliczając 362,34 zł składki zdrowotnej (która najprawdopodobniej nieznacznie wzrośnie), mały ZUS w 2021 roku wyniesie około 682,12 zł. [uwaga]Czytaj też: Mały ZUS – kto może go płacić?[/uwaga] Standardowe składki ZUS Standardowe składki ZUS są już o wiele pokaźniejsze. Po pierwsze, oblicza się je od wyższej podstawy, a po drugie dochodzą dodatkowe koszty, jak chociażby Fundusz Pracy. W przeciwieństwie do małego ZUSu, standardowe składki liczone są od przeciętnego wynagrodzenia podanego przez Główny Urząd Statystyczny na dany rok, a jej podstawę wyliczenia stanowi 60% tego wynagrodzenia. GUS podaje, iż prognozowane przeciętne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej w 2021 roku wyniesie 5.452 zł brutto.  Ile zapłacą przedsiębiorcy? Zgodnie z prognozami ZUS za podstawę obliczenia składek należy więc przyjąć 3.271,20 zł (60% x 5.452 zł). Znając podstawę, wartości poszczególnych składek będą wyglądały następująco: ubezpieczenie emerytalne - 19,52% x 3.271,20 - 638,54 zł; ubezpieczenie rentowe - 8,00% x 3.271,20 - 261,70 zł; ubezpieczenie chorobowe - 2,45% x 3.271,20 – 80,15; ubezpieczenie wypadkowe - 1,90% x 3.271,20 - 62,15 zł; ubezpieczenie na Fundusz Pracy -2,45% x 3.271,20 – 80,15 zł. Łącznie: 1.122,69 zł Dodając składki zdrowotne (362,34 zł), może założyć, że standardowy ZUS w roku 2021 wyniesie około 1.485,03 zł.