Kredyt po rozwodzie – kto zapłaci za wspólne długi?

Mówi się, iż małżeństwo najlepiej cementują dzieci oraz wspólne kredytu, w szczególności kredyt hipoteczny zaciągnięty na 30 lat. Co jeżeli jednak małżeństwo postanowi się rozwieść? W kwestii dzieci szczegółowo rozstrzyga sąd. Przy wspólnie zaciągniętych zobowiązaniach pieniężnych sprawa jest bardziej skomplikowana. Kredyt po rozwodzie dalej pozostaje „wspólny”, gdyż tego typu zobowiązania mają charakter solidarny.
kredyt po rozwodzie

W polskim prawie klasycznym ustrojem majątkowym małżeństwa jest wspólność majątkowa. Małżeństwo przyjmuje je automatycznie, jeżeli wcześniej nie zawrze umowy majątkowej. Wynikiem tego jest to, że zazwyczaj kredytobiorcami są oboje małżonkowie. Rozwód skutkuje ustaniem owej wspólności.

Nie dotyczy to jednak długów zaciągniętych w czasie trwania pożycia. Podziałowi podlegają jedynie aktywa majątku wspólnego, m.in. zakupiony na kredyt dom, z kolei kredyt po rozwodzie w dalszym ciągu obejmuje obojga byłych partnerów.

Kredyt po rozwodzie – zadłużenia dotyczące obojga małżonków

Nie tylko rozwód powoduje zakończenie wspólności majątkowej. Taki skutek ma również separacja. Niestety zniesienie wspólności nie wpływa na długi partnerów. Małżonkowie wciąż zostają ze wspólnym problemem, jakim są raty kredytowe.

Sytuacja małżeństwa po rozwodzie będzie zależała od tego, jaki ustrój majątkowy obowiązywał w trakcie małżeństwa, czy małżonek samodzielnie zaciągał kredyt, czy też wspólnie z partnerką, bądź czy w sytuacji samodzielnego zaciągania kredyty przez jednego z małżonków, drugi z nich wyraził na to stosowną zgodę.

Małżonkowie ponoszą wspólną odpowiedzialność za zobowiązania powstałe jedynie w czasie trwania wspólności małżeńskiej. Małżonek nie odpowiada za kredyty drugiego małżonka zaciągnięte przed zawarciem ślubu, jak również po orzeczeniu rozwodu i separacji.

Aby więc wierzyciel po rozwodzie mógł pociągnąć oboje małżonków do spłaty zadłużenia, musi on udowodnić, że w czasie zaciągania zobowiązania dłużnicy byli po ślubie, a także że małżonek ten wiedział o zawarciu umowy kredytowej przez partnera.

Odpowiedzialność solidarna wrogiem lepiej zarabiającego małżonka

W sytuacji, gdy małżonkowie wspólnie zaciągnęli kredyt lub zaciągną go jeden z nich, ale drugi wyraził na to zgodę, wówczas powstaje miedzy nimi odpowiedzialność solidarna. Solidarność zobowiązania polega na tym, że wierzyciel może żądać uregulowania całości zobowiązania od każdego z dłużników. Zadłużenie nie jest dzielone po połowie i może być wyegzekwowane w całości tylko od jednego małżonka.

W przypadku kredytu hipotecznego wierzyciel ma prawo dochodzić spłaty długu niezależnie od tego, komu po podziale majątku przypadła nieruchomość. Współmałżonkowie nadal zostają zobowiązani do wspólnego spłacania zadłużenia.

Nawet jeżeli jeden z małżonków spłaci połowę zadłużenia, nie zostaje on zwolniony z długu. Wierzyciel dalej może domagać się od niego zapłaty reszty długu. Małżonkowie mogą jednak dojść do porozumienia, iż to małżonek, który otrzymał nieruchomość przejmie na siebie kredyt.

Zgodnie z powyższym, wierzyciel może wybrać osobę, która zgodnie z jego wiedzą zarabia lepiej i wyłącznie od niej domagać się spłaty kredytu.

Może więc dojść do sytuacji, w której po rozwodzie małżonkowie umówili się, że kredytowane mieszkanie zostanie do dyspozycji męża. Wynika to z faktu, iż mąż jest bezrobotny, żona z kolei prowadzi dobrze prosperującą firmę i może sobie pozwolić, na zakup nowego lokum.

[reklama-ads]

W związku z tym bank egzekwuje raty kredytowe wyłącznie od żony. Egzekucja prowadzona wobec męża byłaby bezcelowa. Mimo więc użytkowania wspólnie zakupionego (na kredyt) mieszkania przez męża, to żona spłaci owy kredyt.

Jeżeli jednak jeden z małżonków spłacił całe zobowiązanie, ma on prawo domagać się zwrotu połowy zapłaconej kwoty od drugiego z partnerów. Dokona tego przy pomocy pozwu o roszczenie regresowe.

Wspólnota majątkowa a kredyt po rozwodzie

Przy istnieniu wspólności małżeńskiej, wierzyciel może żądać od małżonków spłaty zaciągniętych zobowiązań z majątku wspólnego. Do majątku tego wchodzi w szczególności:

  • wszelkie prawa majątkowe nabyte od daty zawarcia małżeństwa;
  • dochody uzyskiwane z majątku osobistego – np. dochody uzyskiwane z  działalności gospodarczej założonej przed zawarciem małżeństwa;
  • wynagrodzenie za pracę;
  • dochody uzyskiwane z działalności gospodarczej.

Istnieją wyjątki, kiedy wierzyciel nie będzie mógł egzekwować zadłużenia ze wspólnego majątku małżeństwa. Dzieje się tak, w przypadku gdy doszło do powstania zadłużenia:

  • o którym drugie z małżonków nie wiedziało;
  • przed zawarciem małżeństwa.

W takich okolicznościach wierzyciel musi dochodzić swoich roszczeń z majątku osobistego dłużnika

Majątkiem osobistym małżonka są wszystkie aktywa, które nabył on przed datą zawarcia związku małżeńskiego. Są to m.in. prawa własności, pieniądze, ruchomości, w tym nakłady na utworzenie i prowadzenie przedsiębiorstwa.

Istnieją również prawa majątkowe, które pomimo tego, że zostały nabyte po zawarciu małżeństwa, należą do majątku osobistego. Będą to m.in.:

  • przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej;
  • prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegające odrębnym przepisom, np. w sytuacji, gdy jeden z małżonków jest wspólnikiem spółki cywilnej lub osobowej, spółka osobowa lub
  • kapitałowa została zawiązana przez oboje małżonków lub gdy oboje małżonkowie są wspólnikami w spółce zawiązanej z udziałem osób trzecich;
  • prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
  • przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego;
  • wierzytelności  z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków

Zaciągnięcie zobowiązania bez zgody współmałżonka

Co jeżeli w trakcie trwania małżeństwa, jeden z partnerów zaciągnął zobowiązanie bez wiedzy i zgody drugiego z małżonków? Zasadniczo zgoda małżonka jest wymagana jedynie w przypadku kredytów lub pożyczek wysokich kwot (głównie chodzi o kredyt hipoteczny).

Co więcej, istnieją instytucję finansowe takie jak tzw. chwilówki, które w ogóle nie weryfikują statusu małżeńskiego pożyczkobiorcy.

Możliwe jest więc zaciąganie długów bez wiedzy małżonka. Wysokość zobowiązania niewymagającego zgody zależna jest od kredytodawcy, może być to „szybka” pożyczka na kilka tysięcy złotych, a może być to kredyt na kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Kredyt zabezpieczony na nieruchomości (np. kredyt hipoteczny) zawsze wymaga podpisów obydwojga małżonków.
 

Kiedy zadłużenie obciąża wyłącznie małżonka, który zaciągnął zobowiązanie?

Jak zostało to wskazane na wstępie, małżeństwa odpowiadają na zasadzie solidarności. W sytuacji jednak, gdy jeden z partnerów nie wiedział o zaciągniętym zobowiązaniu, może ubiegać się przed sądem o zwolnienie go z obowiązku spłaty zadłużenia.

Sądy wydają takie orzeczenie w sytuacjach, gdy jeden z małżonków:

  • zaciągając dług – działał na szkodę drugiego małżonka, np. wziął chwilówkę na samochód, mimo posiadania szeregu innych pożyczek;
  • prowadził rozrzutny tryb życia;
  • zaciągnął zobowiązania finansowe, znacznie przekraczające możliwości kredytowe małżeństwa.
  • posiada negatywne cechy charakterologiczne jak niedojrzałość i nieporadność życiowa.

Kredyt po rozwodzie – sąd przyjdzie z połowiczną pomocą

W sytuacji, gdy nieruchomość zakupiona na kredyt zostanie w użytkowaniu tylko jednego z małżonków, drugi z partnerów może wnosić, by sąd w orzeczeniu o podział majątku, zobowiązał małżonka – któremu przyznano nieruchomość – do spłaty pozostałych rat kredytowych.

Niestety powyższe nie będzie miało znaczenia dla wierzyciela. Bank w dalszym ciągu może dochodzić wierzytelności od obojga małżonków. Jednakże w takiej sytuacji zwolniony małżonek może dochodzić zapłaconych rat na rzecz banku od byłego współmałżonka.

Może dojść również do zawarcia umowy o przejęcie długu, która to umowa polega na tym, że w miejsce małżonka, któremu nie przypadła nieruchomość, wstępuje osoba trzecia np. nowy partner życiowy małżonka, któremu przypadła nieruchomość.

Może również dojść do umowy, na mocy której małżonek, który przejął nieruchomość przejmie cały dług drugiego małżonka. Jednakże na zawarcie omawianej umowy musi wyrazić zgodę wierzyciel (bank).

Niezależnie od wyroku sądu czy zawartej umowy – bank zawsze wygrywa

Rozwód, co do zasady, prowadzi do zniesienia wspólności majątkowej. Majątek uzyskany w trakcie trwania małżeństwa zostaje podzielony między byłych partnerów. Podział dotyczy jedynie aktywów. Za długi w dalszym ciągu opowiadają oboje małżonków solidarnie.

W każdej z opisywanych wyżej sytuacji, czy to małżonkowie nie dojdą do porozumienia w sprawie spłaty zobowiązań, czy też zawrą umowę o przejęcie długu, czy końcowo sąd wyda orzeczenie o obowiązku spłaty pozostałych rat kredytowych przez jednego z małżonków, ostatecznie to od wierzyciela zależy, od kogo wyegzekwuje dług.

Warto pamiętać, że w przypadku wyegzekwowania całego zadłużenia od jednego małżonka, ma on prawo do wniesienia pozwu o roszczenie regresowe, czyli zwrot połowy spłaconego długu.

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r. poz. 1359).
  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).

Polecane wzory pism:

Żaneta Pilarska-Czeluśniak
Żaneta Pilarska-Czeluśniak
Dziennikarz i redaktor, od lat związana z branżą prawniczą i finansową.

więcej porad

IP BOX – dla kogo preferencja podatkowa?

Ulga IP BOX w dniu 1 stycznia 2019 roku została zaimplementowana do ustawy o PIT (art. 30ca ust. 2) oraz do ustawy o CIT (art. 24d ust. 2). Oznacza to, że skorzystać z niej mogą zarówno podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych (osoby prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą), jak również podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych (m.in. spółki osobowe czy spółki kapitałowe). [reklama-ads] Celem wprowadzenia powyższych przepisów jest zachęta podatkowa dla przedsiębiorców, którzy prowadzą lub zastanawiają się nad podjęciem działań badawczo-rozwojowych, których efektem będzie pogłębianie ogólnie rozumianej wiedzy. [rada]Ulga IP BOX dotyczy zarówno przychodu ze sprzedaży innowacyjnego produktu, jak i przychodu z udzielonych licencji do prawa autorskich.[/rada] Dla kogo ulga IP BOX? IP BOX uprawnia do skorzystania z niższej, 5% stawki podatku dochodowego w rocznym rozliczeniu tych podatków przez podmioty uzyskujące dochody z komercjalizacji wytworzonych lub rozwiniętych przez nich kwalifikowanych praw własności intelektualnej w drodze działalności badawczo-rozwojowej (B+R). Sama działalność badawczo-rozwojowa nie uprawnia jeszcze do korzystania z ulgi podatkowej. Oczywiście przede wszystkim działalność ta musi obejmować badania naukowe lub prace rozwojowe, podejmowane w sposób systematyczny w celu wykorzystania zasobów wiedzy do tworzenia nowych zastosowań. Przy czym podatnik musi być właścicielem kwalifikowanego prawa własności intelektualnej. W wyjątkowych sytuacjach takim prawem może być licencja wyłączna. Dodatkowo podatnik musi spełniać warunki księgowe. IP BOX wymaga od przedsiębiorcy by ten prowadził osobną ewidencję w sposób zapewniający ustalenie przychodów, kosztów uzyskania przychodów oraz dochodu. Co oznacza, że wyodrębnione muszą zostać przychody z danego prawa autorskiego od pozostałych przychodów. [reklama-ads] [rada]Omawiana ulga może zostać zastosowana dopiero po zakończeniu roku podatkowego przy kalkulacji rocznego zobowiązania podatkowego i składaniu rocznego zeznania podatkowego. IP BOX nie jest uwzględniany do celów kalkulacji miesięcznych lub kwartalnych zaliczek na podatek dochodowy PIT lub CIT.[/rada] Należy pamiętać, że zastosowanie preferencyjnej stawki jest uprawnieniem podatnika a nie obowiązkiem. Co więcej korzystanie z IP BOX jest niezależne od korzystania z ulgi B+R. Czym są kwalifikowane prawa? Zarówno przepis art. 30ca ust. 2 ustawy o PIT, jak i art. 24d ust. 2 ustawy o CIT wskazuje katalog praw intelektualnych, które będą podlegały pod omawianą ulgę. Katalog ten ma charakter zamknięty, co też oznacza, że nie ma możliwości rozszerzenia go o inne praw. Wspomniany katalog wskazuje takie prawa jak: patenty; prawo ochronne na wzór użytkowy; prawo z rejestracji wzoru przemysłowego; dodatkowe prawo ochronne dla patentu na produkt leczniczy lub produkt ochrony roślin; prawo z rejestracji produktu leczniczego i produktu leczniczego weterynaryjnego dopuszczonych do obrotu; prawo z rejestracji topografii układu scalonego; autorskie prawo do programu komputerowego; wyłączne prawo, o którym mowa w ustawie o ochronie prawnej odmian roślin; [reklama-ads] Nadania praw 1-5 dokonuje urząd patentowy na podstawie przeprowadzonej następczej kontroli merytorycznej w procesie rejestracji lub zgłoszenia. W przypadku prawa z rejestracji topografii układu scalonego oraz autorskiego prawa do programu komputerowego nie jest dokonywana kontrola merytoryczna, urząd dokonuje jedynie oceny formalnej zgłoszenia. Zastosowanie 5% podatku dochodowego wiąże się z promowaniem działalności o charakterze innowacyjnym, co też oznacza, że ulgą tą objęte są tylko te prawa, które w sposób jednoznaczny wiążą się z działalnością o charakterze twórczym. Dodatkowo, aby skorzystać z ulgi, wskazane prawa powinny podlegać ochronie na podstawie odrębnych ustaw lub ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska. Jaki rodzaj dochodów uprawnia do IP BOX Jak zostało wyżej wskazane, nie tylko dochód ze sprzedaży kwalifikowanego prawa uprawnia do preferencji podatkowej. Z 5% podatku dochodowego mogą skorzystać również podatnicy, którzy osiągają dochód z: opłaty lub należności wynikające z umowy licencyjnej; kwalifikowanego prawa własności intelektualnej uwzględnionego w cenie sprzedaży produktu lub usługi; odszkodowania za naruszenie praw wynikających z kwalifikowanego prawa własności intelektualnej, jeżeli zostało uzyskane w postępowaniu spornym w tym postępowaniu sądowym lub arbitrażu. [rada]Twórca wynalazku, wzoru użytkowego albo wzoru przemysłowego uprawniony do uzyskania patentu, prawa ochronnego lub prawa z rejestracji może przenieść to prawo nieodpłatnie, lub za uzgodnioną zapłatą na rzecz przedsiębiorcy albo przekazać mu wynalazek, wzór użytkowy albo wzór przemysłowy do korzystania. Tym samym wskazane powyżej kwalifikowane prawa mogę zostać przeniesione lub udostępnione do korzystania w określonym zakresie.[/rada] [uwaga]Czytaj też: Prawo do integralności utworu – ochrona osobistych praw autorskich[/uwaga] [reklama-ads] Jak ustalić podstawy opodatkowania Podstawę opodatkowania dochodu stanowi kwalifikowany dochód z tych praw, tj. podstawę opodatkowania ustala się dla sumy kwalifikowanych dochodów z kwalifikowanych praw osiągniętych w roku podatkowym. [pomoc]Kwalifikowany dochód ustala się jako iloczyn dochodu z kwalifikowanych praw osiągniętych w roku podatkowym i wskaźnika określonego w ustawie PIT lub ustawie CIT. Wyliczenia owego wskaźnika dokonuje się zgodnie ze wzorem n = (a + b) x 1,3 / (a + b + c + d) w którym poszczególne litery wzoru oznaczają koszty faktycznie poniesione przez podatnika na: a – prowadzoną bezpośrednio przez podatnika działalność badawczo-rozwojową związaną z kwalifikowanym prawem własności intelektualnej; b – nabycie wyników prac badawczo-rozwojowych związanych z kwalifikowanym prawem własności intelektualnej, innych niż wymienione w lit. d, od podmiotu niepowiązanego w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT bądź art. 11a ust. 1 pkt 3 ustawy o CIT; c – nabycie wyników prac badawczo-rozwojowych związanych z kwalifikowanym prawem własności intelektualnej, innych niż wymienione w lit. d, od podmiotu powiązanego w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT bądź art. 11a ust. 1 pkt 3 ustawy o CIT; d – nabycie przez podatnika kwalifikowanego prawa własności intelektualnej. [/pomoc] [reklama-ads] Przy czym do wskazanych kosztów nie zalicza się kosztów, które nie są bezpośrednio związane z kwalifikowanym prawem własności intelektualnej, m.in. odsetek, opłat finansowych oraz kosztów związanych z nieruchomościami. Związek z kwalifikowanym prawem powinien być  bezpośredni. Kosztami takimi będą więc w szczególności koszty surowców, wynagrodzeń, koszty laboratoryjne.  [rada]Jeżeli wartość wskaźnika okaże się większa od 1, przyjmuje się, że wartość ta wynosi 1. Wskaźnik nigdy nie może podwyższać dochodu do opodatkowania w stosunku do dochodu ustalanego na zasadach ogólnych.[/rada] A co jeżeli przedsiębiorca wykaże straty? Omawiane przepisy przewidują także sposób rozliczania straty w odniesieniu do kwalifikowanych prawach własności intelektualnej. Wykazaną stratę z kwalifikowanych praw w danym roku podatkowym odejmuje się od dochodu osiągniętego w najbliższych kolejno następujących po sobie 5 latach podatkowych z tego samego kwalifikowanego prawa własności intelektualnej, tego samego rodzaju produktu lub usługi lub tej samej grupy produktów lub usług, w których zostało wykorzystane kwalifikowane prawo własności intelektualnej. [reklama-ads] [informacja]Podstawa prawna: ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1426) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1406) ustawa z dnia 26 czerwca 2003 roku o ochronie prawnej odmian roślin (Dz.U. z 2018 r.  432).[/informacja]  

Najem okazjonalny – czy warto „zainwestować” w spokój?

Najem okazjonalny stoi nieco w opozycji do najmu zwykłego, przez co najemcy nieraz mogą być wobec niego nieufni. Klasyczna umowa najmu jest pod ochroną ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu umowa ta daje lepszą ochronę najemcom, pozbawiając wynajmujących wielu możliwości ochrony swoich interesów. [reklama-ads] Najem okazjonalny z kolei,  zapewnia właścicielom mieszkań ułatwiony proces eksmisji nieuczciwych najemców. Warto więc przyjrzeć się bliżej omawianej umowie i samemu zdecydować, czy „gra jest warta świeczki”. Umowa najmu – jak wygląda jej status prawny? Umowa najmu zwykłego (art. 680 i nast. Kodeksu cywilnego) stwarza zobowiązanie się wynajmującego do oddania do używania najemcy lokalu mieszkalnego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, po drugiej stronie natomiast nakłada na najemcę obowiązek płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Zawarcie umowy wymusza na wynajmującym stałego zachowania się w taki sposób, aby najemca bez przeszkód mógł korzystać z lokalu przez cały czas trwania najmu. W uproszczeniu oznacza to, że wynajmujący wraz z zawarciem umowy najmu traci on - na czas trwania umowy - większość swoich uprawnień właścicielskich. Między innymi nie wolno mu bez zgody najemcy wchodzić do mieszkania, przechowywać w nim swoich rzeczy czy umawiać się z osobami trzecimi na jego oglądanie. [rada]Umowa najmu zawarta na czas określony, krótszy niż 12 miesiące, może zostać zawarta w dowolnej formie, np. w formie ustnej. Z kolei umowa na czas dłuższy powinna nosić formę pisemną.[/rada] Warto również zwrócić uwaga, że jeśli nie zostanie oznaczone w umowie na jaki czas najem został zawarty, a forma pisemna umowy nie zostanie zachowana, umowę poczytuje się jako zawartą na czas nieoznaczony. [reklama-ads] Trzeba o tym pamiętać, gdyż umowa na czas nieokreślony nieco lepiej chroni lokatorów. Wynika to z faktu, że przy umowie na czas określony, o ile nie zostaną zawarte w samej umowie, nie obowiązują okresy wypowiedzenia. Ustawa o ochronie lokatorów uprzywilejowuje najemców Klasyczna umowa najmu, z racji podlegania pod reżym ustawy o ochronie lokatorów, uprzywilejowuje najemców. Dla przykładu, jeżeli lokator spóźnia się z czynszem, wynajmujący nie może dysponować swoją własnością w postaci mieszkania, jak również nie uzyskuje należnego mu czynszu. Dopiero brak płatności czynszu za trzy okresy płatności uprawnia go do wypowiedzenia umowy. Przy czym wypowiedzenie musi zostać przekazane najemcy co najmniej miesiąc na przód. W praktyce wynajmujący otrzymuje prawo do eksmisji dopiero po upływie czterech albo pięciu miesięcy. Z kolei odzyskanie sumy czynszów może okazać się wielce utrudnione, gdyż nie może tego zrobić osobiście – egzekucja musi odbyć się sądownie. Jak wiadomo, sądowe wyegzekwowanie należności od dłużnika nieposiadającego majątku jest praktycznie niemożliwe. Wynajmujący muszą również pamiętać, że od dnia 1 listopada do 31 marca każdego roku trwa tzw. okres ochronny, który zabrania eksmitowania lokatorów „na bruk”. [reklama-ads] Oznacza to, że lokatorzy, wobec których orzeczono sądownie eksmisje, nie mogą zostać usunięci z lokalu, jeżeli nie posiadają lokalu zastępczego. Proces wyznaczenia mieszkania z zasobu gminnego trwa zazwyczaj wiele tygodni, nieraz przeradza się w długie miesiące. Przez ten czas eksmisja trwa w zawieszaniu. [pomoc]Co powyższe oznacza dla właściciela? Jeżeli wynajmujący będzie miał pecha, przez ponad rok nie ujrzy pieniędzy z czynszu. Jak to się dzieje? Przez pierwsze pół roku wynajmujący musi przeprowadzić proces eksmisyjny. Wysyłać do lokatorów wezwania do zapłaty zaległych czynszów, wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin oraz poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy. Następnie – kiedy już uda mu się zdobyć sądowy nakaz eksmisji – może „załapać się” na okres ochronny, który może zahamować cały proces o kolejne 6 miesięcy. Łącznie więc z opóźnieniami ze strony urzędników, eksmisja może potrwać 12-15 miesięcy. [/pomoc] Co oferuje najem okazjonalny i dla kogo jest przeznaczony? Największą różnicą najmu okazjonalnego, a zarazem znacznym pozytywem dla wynajmujących, jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów. Można więc rzec, że najem okazjonalny wyrównuje sytuację prawną obu stron umowy, poprzez zniwelowanie niektórych wymogów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. [reklama-ads] Powyższe oznacza, że najemca chcący podpisać umowę, musi złożyć oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to składa się u notariusza. Dzięki temu, w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy, wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Omijany jest zatem długotrwały proces sądowy związane z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo, dzięki notarialnemu oświadczeniu najemców o posiadaniu lokalu zastępczego, nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego, jak to ma miejsce w przypadku klasycznej umowy najmu. Z omawianego rodzaju umowy najmu nie skorzystają jednak wszyscy wynajmujący. Instytucja ta przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie wynajmujący nie mogą mieć statusu przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomości (w tym wynajmem). Co więcej najem okazjonalny jest nieosiągalny dla właścicieli lokali usługowych. Umowy najmu okazjonalnego nie podpiszą także podmioty zajmujące się podnajmem nieruchomości lub ich części. [rada] Z najmu okazjonalnego skorzystać mogą wyłącznie osoby prywatne, będące właścicielami wynajmowanego domu lub mieszkania.[/rada] Najem okazjonalny – charakterystyka umowy [reklama-ads] Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, nieprzekraczający 10 lat. Wymagana jest przy tym forma pisemna (pod rygorem nieważności). Forma aktu notarialnego wymagana jest wyłącznie w stosunku do oświadczeń składanych przez lokatorów. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca ma obowiązek dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego (koszt około 200 zł), w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, np. po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Dodatkowo, musi wskazać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w razie opuszczenia przez niego lokalu. Wiąże się to z obowiązkiem dołączenia oświadczenia właściciela lokalu, który wyraził zgodę na zamieszkanie lokatora w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu. Wynajmujący natomiast, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela. [rada]Niedokonanie wyżej wskazanych wymagań sprawia, że zawarta umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i będzie uznawana za zwykłą umowę najmu.[/rada] Podatek taki sam jak przy najmie klasycznym [reklama-ads] W tej kwestii prawo nie przewiduje wyjątków. Wynajmujący w każdym wypadku muszą zapłacić daninę fiskusowi. Podstawą opodatkowania jest czynsz wskazany w umowie. Najem prywatny można rozliczać na zasadach ogólnych, tj. w wysokości 18% lub 32% dochodu lub ryczałtowo, tj. 8,5% przychodu. Przy ryczałcie, dodatkowo należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oświadczenie trzeba złożyć do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pierwszy raz uzyskaliśmy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu. Wypowiedzenie umowy Omawiane formy najmu nie różnią również w kwestii wypowiedzenia umowy. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemca prócz poddania się dobrowolnej egzekucji, wciąż posiada takie same uprawnienia, jak w przypadku umowy klasycznej. Najemcę w dalszym ciągu obowiązują go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z ustawą, najem lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziany, gdy: najemca, pomimo pisemnego upomnienia, w używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, przy tym zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców nieruchomości; najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; najemca, bez otrzymania pisemnej zgody właściciela, wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część stanowiącą przedmiot pierwotnej umowy. [rada]Najem okazjonalny dopuszcza dodatkowo przypadek, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w notarialnym oświadczeniu, a przy tym nie wskazał  innego lokalu, bądź kiedy nie dostarczył oświadczenia właściciela lokalu zastępczego. [/rada] [reklama-ads] Najem okazjonalny – czy diabeł taki straszny? Jak zostało to wskazane na wstępie – większy formalizm, lepsza ochrona. Tym zdaniem można podsumować instytucję najmu okazjonalnego. Niestety konieczność udania się do notariusza oraz sporządzenie oświadczenia o lokalu zastępczym, wystarczy aby odstraszyć potencjalnych najemców. Wynajmujących zniechęcać może z kolei koszt notarialny związany z zawarciem umowy. Potwierdzają to statystyki - aktualnie z najmu okazjonalnego korzysta jedynie 5% wynajmujących. Wobec powyższego, stwierdzić należy, że z instytucji najmu okazjonalnego najczęściej korzystają osoby, które w przeszłości natknęły się na nieuczciwych lokatorów. Brak możliwości korzystania ze swojej własności przy jednoczesnym nieotrzymywaniu czynszu przeszło przez rok, skłania do wysiłku przy ochronie swoich interesów. Warto się jednak zastanowić, czy przypadkiem wysiłek ten nie stanowi inwestycji? Z najmu okazjonalnego na pewno nie skorzystają nieuczciwi najemcy, co już na starcie pozwala dokonać „castingu” lokatorów.   [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145). ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).[/informacja] [reklama-ads] Polecane wzory pism: Umowa najmu instytucjonalnego wzór Umowa podnajmu mieszkania wzór Umowa podnajmu pokoju w mieszkaniu wzór Aneks do umowy najmu lokalu mieszkalnego Umowa najmu urządzenia wzór Pismo o podwyższenie czynszu najmu Aneks do umowy najmu - zmiana najemcy