Najem okazjonalny – czy warto „zainwestować” w spokój?

Mimo ostatniej lekkiej zadyszki, nic nie wskazuje na to, aby branża nieruchomości miała tracić swój impet. Dlatego też w dalszym ciągu możemy liczyć, iż rynek najmu lokali mieszkalnych będzie się powiększał i stale rozwijał. Jednakże właśnie na wzgląd na obecną panikę covidową i skokowy wzrost oraz zmniejszenie się zainteresowania na najem mieszkania, wynajmujący powinni zadbać o swoje interesy. Takim gwarantem jest właśnie najem okazjonalny. Od najmu zwykłego odróżnia go zwiększony formalizm, jednakże korzyści z niego płynące są tego warte. Mimo to, ta forma najmu nie cieszy się zbyt dużą popularnością.
logo

Najem okazjonalny stoi nieco w opozycji do najmu zwykłego, przez co najemcy nieraz mogą być wobec niego nieufni. Klasyczna umowa najmu jest pod ochroną ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu umowa ta daje lepszą ochronę najemcom, pozbawiając wynajmujących wielu możliwości ochrony swoich interesów.

Najem okazjonalny z kolei,  zapewnia właścicielom mieszkań ułatwiony proces eksmisji nieuczciwych najemców. Warto więc przyjrzeć się bliżej omawianej umowie i samemu zdecydować, czy „gra jest warta świeczki”.

Umowa najmu – jak wygląda jej status prawny?

Umowa najmu zwykłego (art. 680 i nast. Kodeksu cywilnego) stwarza zobowiązanie się wynajmującego do oddania do używania najemcy lokalu mieszkalnego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, po drugiej stronie natomiast nakłada na najemcę obowiązek płacenia wynajmującemu umówionego czynszu.

Zawarcie umowy wymusza na wynajmującym stałego zachowania się w taki sposób, aby najemca bez przeszkód mógł korzystać z lokalu przez cały czas trwania najmu.

W uproszczeniu oznacza to, że wynajmujący wraz z zawarciem umowy najmu traci on – na czas trwania umowy – większość swoich uprawnień właścicielskich. Między innymi nie wolno mu bez zgody najemcy wchodzić do mieszkania, przechowywać w nim swoich rzeczy czy umawiać się z osobami trzecimi na jego oglądanie.

Umowa najmu zawarta na czas określony, krótszy niż 12 miesiące, może zostać zawarta w dowolnej formie, np. w formie ustnej. Z kolei umowa na czas dłuższy powinna nosić formę pisemną.

Warto również zwrócić uwaga, że jeśli nie zostanie oznaczone w umowie na jaki czas najem został zawarty, a forma pisemna umowy nie zostanie zachowana, umowę poczytuje się jako zawartą na czas nieoznaczony.

Trzeba o tym pamiętać, gdyż umowa na czas nieokreślony nieco lepiej chroni lokatorów. Wynika to z faktu, że przy umowie na czas określony, o ile nie zostaną zawarte w samej umowie, nie obowiązują okresy wypowiedzenia.

Ustawa o ochronie lokatorów uprzywilejowuje najemców

Klasyczna umowa najmu, z racji podlegania pod reżym ustawy o ochronie lokatorów, uprzywilejowuje najemców. Dla przykładu, jeżeli lokator spóźnia się z czynszem, wynajmujący nie może dysponować swoją własnością w postaci mieszkania, jak również nie uzyskuje należnego mu czynszu.

Dopiero brak płatności czynszu za trzy okresy płatności uprawnia go do wypowiedzenia umowy. Przy czym wypowiedzenie musi zostać przekazane najemcy co najmniej miesiąc na przód. W praktyce wynajmujący otrzymuje prawo do eksmisji dopiero po upływie czterech albo pięciu miesięcy.

Z kolei odzyskanie sumy czynszów może okazać się wielce utrudnione, gdyż nie może tego zrobić osobiście – egzekucja musi odbyć się sądownie. Jak wiadomo, sądowe wyegzekwowanie należności od dłużnika nieposiadającego majątku jest praktycznie niemożliwe.

Wynajmujący muszą również pamiętać, że od dnia 1 listopada do 31 marca każdego roku trwa tzw. okres ochronny, który zabrania eksmitowania lokatorów „na bruk”.

Oznacza to, że lokatorzy, wobec których orzeczono sądownie eksmisje, nie mogą zostać usunięci z lokalu, jeżeli nie posiadają lokalu zastępczego. Proces wyznaczenia mieszkania z zasobu gminnego trwa zazwyczaj wiele tygodni, nieraz przeradza się w długie miesiące. Przez ten czas eksmisja trwa w zawieszaniu.

Co powyższe oznacza dla właściciela? Jeżeli wynajmujący będzie miał pecha, przez ponad rok nie ujrzy pieniędzy z czynszu. Jak to się dzieje?

Przez pierwsze pół roku wynajmujący musi przeprowadzić proces eksmisyjny. Wysyłać do lokatorów wezwania do zapłaty zaległych czynszów, wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin oraz poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy.

Następnie – kiedy już uda mu się zdobyć sądowy nakaz eksmisji – może „załapać się” na okres ochronny, który może zahamować cały proces o kolejne 6 miesięcy. Łącznie więc z opóźnieniami ze strony urzędników, eksmisja może potrwać 12-15 miesięcy.

Co oferuje najem okazjonalny i dla kogo jest przeznaczony?

Największą różnicą najmu okazjonalnego, a zarazem znacznym pozytywem dla wynajmujących, jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów. Można więc rzec, że najem okazjonalny wyrównuje sytuację prawną obu stron umowy, poprzez zniwelowanie niektórych wymogów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Powyższe oznacza, że najemca chcący podpisać umowę, musi złożyć oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to składa się u notariusza. Dzięki temu, w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy, wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Omijany jest zatem długotrwały proces sądowy związane z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo, dzięki notarialnemu oświadczeniu najemców o posiadaniu lokalu zastępczego, nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego, jak to ma miejsce w przypadku klasycznej umowy najmu.

Z omawianego rodzaju umowy najmu nie skorzystają jednak wszyscy wynajmujący. Instytucja ta przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Jednocześnie wynajmujący nie mogą mieć statusu przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomości (w tym wynajmem). Co więcej najem okazjonalny jest nieosiągalny dla właścicieli lokali usługowych. Umowy najmu okazjonalnego nie podpiszą także podmioty zajmujące się podnajmem nieruchomości lub ich części.

Z najmu okazjonalnego skorzystać mogą wyłącznie osoby prywatne, będące właścicielami wynajmowanego domu lub mieszkania.

Najem okazjonalny – charakterystyka umowy

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, nieprzekraczający 10 lat. Wymagana jest przy tym forma pisemna (pod rygorem nieważności). Forma aktu notarialnego wymagana jest wyłącznie w stosunku do oświadczeń składanych przez lokatorów.

Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca ma obowiązek dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego (koszt około 200 zł), w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, np. po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

Dodatkowo, musi wskazać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w razie opuszczenia przez niego lokalu. Wiąże się to z obowiązkiem dołączenia oświadczenia właściciela lokalu, który wyraził zgodę na zamieszkanie lokatora w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

Wynajmujący natomiast, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela.

Niedokonanie wyżej wskazanych wymagań sprawia, że zawarta umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i będzie uznawana za zwykłą umowę najmu.

Podatek taki sam jak przy najmie klasycznym

W tej kwestii prawo nie przewiduje wyjątków. Wynajmujący w każdym wypadku muszą zapłacić daninę fiskusowi. Podstawą opodatkowania jest czynsz wskazany w umowie. Najem prywatny można rozliczać na zasadach ogólnych, tj. w wysokości 18% lub 32% dochodu lub ryczałtowo, tj. 8,5% przychodu.

Przy ryczałcie, dodatkowo należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Oświadczenie trzeba złożyć do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pierwszy raz uzyskaliśmy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu.

Wypowiedzenie umowy

Omawiane formy najmu nie różnią również w kwestii wypowiedzenia umowy. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemca prócz poddania się dobrowolnej egzekucji, wciąż posiada takie same uprawnienia, jak w przypadku umowy klasycznej. Najemcę w dalszym ciągu obowiązują go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z ustawą, najem lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziany, gdy:

  • najemca, pomimo pisemnego upomnienia, w używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, przy tym zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców nieruchomości;
  • najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • najemca, bez otrzymania pisemnej zgody właściciela, wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część stanowiącą przedmiot pierwotnej umowy.

Najem okazjonalny dopuszcza dodatkowo przypadek, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w notarialnym oświadczeniu, a przy tym nie wskazał  innego lokalu, bądź kiedy nie dostarczył oświadczenia właściciela lokalu zastępczego.

Najem okazjonalny – czy diabeł taki straszny?

Jak zostało to wskazane na wstępie – większy formalizm, lepsza ochrona. Tym zdaniem można podsumować instytucję najmu okazjonalnego.

Niestety konieczność udania się do notariusza oraz sporządzenie oświadczenia o lokalu zastępczym, wystarczy aby odstraszyć potencjalnych najemców. Wynajmujących zniechęcać może z kolei koszt notarialny związany z zawarciem umowy. Potwierdzają to statystyki – aktualnie z najmu okazjonalnego korzysta jedynie 5% wynajmujących.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że z instytucji najmu okazjonalnego najczęściej korzystają osoby, które w przeszłości natknęły się na nieuczciwych lokatorów. Brak możliwości korzystania ze swojej własności przy jednoczesnym nieotrzymywaniu czynszu przeszło przez rok, skłania do wysiłku przy ochronie swoich interesów.

Warto się jednak zastanowić, czy przypadkiem wysiłek ten nie stanowi inwestycji? Z najmu okazjonalnego na pewno nie skorzystają nieuczciwi najemcy, co już na starcie pozwala dokonać „castingu” lokatorów.  

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).
  • ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).

Polecane wzory pism:

Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.

więcej porad

Kredyt po rozwodzie – kto zapłaci za wspólne długi?

W polskim prawie klasycznym ustrojem majątkowym małżeństwa jest wspólność majątkowa. Małżeństwo przyjmuje je automatycznie, jeżeli wcześniej nie zawrze umowy majątkowej. Wynikiem tego jest to, że zazwyczaj kredytobiorcami są oboje małżonkowie. Rozwód skutkuje ustaniem owej wspólności. [reklama-ads] Nie dotyczy to jednak długów zaciągniętych w czasie trwania pożycia. Podziałowi podlegają jedynie aktywa majątku wspólnego, m.in. zakupiony na kredyt dom, z kolei kredyt po rozwodzie w dalszym ciągu obejmuje obojga byłych partnerów. Kredyt po rozwodzie – zadłużenia dotyczące obojga małżonków Nie tylko rozwód powoduje zakończenie wspólności majątkowej. Taki skutek ma również separacja. Niestety zniesienie wspólności nie wpływa na długi partnerów. Małżonkowie wciąż zostają ze wspólnym problemem, jakim są raty kredytowe. Sytuacja małżeństwa po rozwodzie będzie zależała od tego, jaki ustrój majątkowy obowiązywał w trakcie małżeństwa, czy małżonek samodzielnie zaciągał kredyt, czy też wspólnie z partnerką, bądź czy w sytuacji samodzielnego zaciągania kredyty przez jednego z małżonków, drugi z nich wyraził na to stosowną zgodę. [rada]Małżonkowie ponoszą wspólną odpowiedzialność za zobowiązania powstałe jedynie w czasie trwania wspólności małżeńskiej. Małżonek nie odpowiada za kredyty drugiego małżonka zaciągnięte przed zawarciem ślubu, jak również po orzeczeniu rozwodu i separacji.[/rada] Aby więc wierzyciel po rozwodzie mógł pociągnąć oboje małżonków do spłaty zadłużenia, musi on udowodnić, że w czasie zaciągania zobowiązania dłużnicy byli po ślubie, a także że małżonek ten wiedział o zawarciu umowy kredytowej przez partnera. [reklama-ads] Odpowiedzialność solidarna wrogiem lepiej zarabiającego małżonka W sytuacji, gdy małżonkowie wspólnie zaciągnęli kredyt lub zaciągną go jeden z nich, ale drugi wyraził na to zgodę, wówczas powstaje miedzy nimi odpowiedzialność solidarna. Solidarność zobowiązania polega na tym, że wierzyciel może żądać uregulowania całości zobowiązania od każdego z dłużników. Zadłużenie nie jest dzielone po połowie i może być wyegzekwowane w całości tylko od jednego małżonka. W przypadku kredytu hipotecznego wierzyciel ma prawo dochodzić spłaty długu niezależnie od tego, komu po podziale majątku przypadła nieruchomość. Współmałżonkowie nadal zostają zobowiązani do wspólnego spłacania zadłużenia. Nawet jeżeli jeden z małżonków spłaci połowę zadłużenia, nie zostaje on zwolniony z długu. Wierzyciel dalej może domagać się od niego zapłaty reszty długu. Małżonkowie mogą jednak dojść do porozumienia, iż to małżonek, który otrzymał nieruchomość przejmie na siebie kredyt. [pomoc] Zgodnie z powyższym, wierzyciel może wybrać osobę, która zgodnie z jego wiedzą zarabia lepiej i wyłącznie od niej domagać się spłaty kredytu. Może więc dojść do sytuacji, w której po rozwodzie małżonkowie umówili się, że kredytowane mieszkanie zostanie do dyspozycji męża. Wynika to z faktu, iż mąż jest bezrobotny, żona z kolei prowadzi dobrze prosperującą firmę i może sobie pozwolić, na zakup nowego lokum. [reklama-ads] W związku z tym bank egzekwuje raty kredytowe wyłącznie od żony. Egzekucja prowadzona wobec męża byłaby bezcelowa. Mimo więc użytkowania wspólnie zakupionego (na kredyt) mieszkania przez męża, to żona spłaci owy kredyt.[/pomoc] Jeżeli jednak jeden z małżonków spłacił całe zobowiązanie, ma on prawo domagać się zwrotu połowy zapłaconej kwoty od drugiego z partnerów. Dokona tego przy pomocy pozwu o roszczenie regresowe. [uwaga]Czytaj też: Rozwód, czyli definitywne rozwiązanie małżeństwa[/uwaga] Wspólnota majątkowa a kredyt po rozwodzie Przy istnieniu wspólności małżeńskiej, wierzyciel może żądać od małżonków spłaty zaciągniętych zobowiązań z majątku wspólnego. Do majątku tego wchodzi w szczególności: wszelkie prawa majątkowe nabyte od daty zawarcia małżeństwa; dochody uzyskiwane z majątku osobistego – np. dochody uzyskiwane z  działalności gospodarczej założonej przed zawarciem małżeństwa; wynagrodzenie za pracę; dochody uzyskiwane z działalności gospodarczej. Istnieją wyjątki, kiedy wierzyciel nie będzie mógł egzekwować zadłużenia ze wspólnego majątku małżeństwa. Dzieje się tak, w przypadku gdy doszło do powstania zadłużenia: o którym drugie z małżonków nie wiedziało; przed zawarciem małżeństwa. W takich okolicznościach wierzyciel musi dochodzić swoich roszczeń z majątku osobistego dłużnika [reklama-ads] [rada]Majątkiem osobistym małżonka są wszystkie aktywa, które nabył on przed datą zawarcia związku małżeńskiego. Są to m.in. prawa własności, pieniądze, ruchomości, w tym nakłady na utworzenie i prowadzenie przedsiębiorstwa.[/rada] Istnieją również prawa majątkowe, które pomimo tego, że zostały nabyte po zawarciu małżeństwa, należą do majątku osobistego. Będą to m.in.: przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej; prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegające odrębnym przepisom, np. w sytuacji, gdy jeden z małżonków jest wspólnikiem spółki cywilnej lub osobowej, spółka osobowa lub kapitałowa została zawiązana przez oboje małżonków lub gdy oboje małżonkowie są wspólnikami w spółce zawiązanej z udziałem osób trzecich; prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy; przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego; wierzytelności  z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków Zaciągnięcie zobowiązania bez zgody współmałżonka Co jeżeli w trakcie trwania małżeństwa, jeden z partnerów zaciągnął zobowiązanie bez wiedzy i zgody drugiego z małżonków? Zasadniczo zgoda małżonka jest wymagana jedynie w przypadku kredytów lub pożyczek wysokich kwot (głównie chodzi o kredyt hipoteczny). [reklama-ads] Co więcej, istnieją instytucję finansowe takie jak tzw. chwilówki, które w ogóle nie weryfikują statusu małżeńskiego pożyczkobiorcy. Możliwe jest więc zaciąganie długów bez wiedzy małżonka. Wysokość zobowiązania niewymagającego zgody zależna jest od kredytodawcy, może być to „szybka” pożyczka na kilka tysięcy złotych, a może być to kredyt na kilkadziesiąt tysięcy złotych. [rada]Kredyt zabezpieczony na nieruchomości (np. kredyt hipoteczny) zawsze wymaga podpisów obydwojga małżonków.[/rada]  Kiedy zadłużenie obciąża wyłącznie małżonka, który zaciągnął zobowiązanie? Jak zostało to wskazane na wstępie, małżeństwa odpowiadają na zasadzie solidarności. W sytuacji jednak, gdy jeden z partnerów nie wiedział o zaciągniętym zobowiązaniu, może ubiegać się przed sądem o zwolnienie go z obowiązku spłaty zadłużenia. Sądy wydają takie orzeczenie w sytuacjach, gdy jeden z małżonków: zaciągając dług - działał na szkodę drugiego małżonka, np. wziął chwilówkę na samochód, mimo posiadania szeregu innych pożyczek; prowadził rozrzutny tryb życia; zaciągnął zobowiązania finansowe, znacznie przekraczające możliwości kredytowe małżeństwa. posiada negatywne cechy charakterologiczne jak niedojrzałość i nieporadność życiowa. [reklama-ads] [uwaga]Czytaj też: Pozew o rozwód bez orzekania winy wzór[/uwaga] Kredyt po rozwodzie – sąd przyjdzie z połowiczną pomocą W sytuacji, gdy nieruchomość zakupiona na kredyt zostanie w użytkowaniu tylko jednego z małżonków, drugi z partnerów może wnosić, by sąd w orzeczeniu o podział majątku, zobowiązał małżonka - któremu przyznano nieruchomość - do spłaty pozostałych rat kredytowych. Niestety powyższe nie będzie miało znaczenia dla wierzyciela. Bank w dalszym ciągu może dochodzić wierzytelności od obojga małżonków. Jednakże w takiej sytuacji zwolniony małżonek może dochodzić zapłaconych rat na rzecz banku od byłego współmałżonka. Może dojść również do zawarcia umowy o przejęcie długu, która to umowa polega na tym, że w miejsce małżonka, któremu nie przypadła nieruchomość, wstępuje osoba trzecia np. nowy partner życiowy małżonka, któremu przypadła nieruchomość. Może również dojść do umowy, na mocy której małżonek, który przejął nieruchomość przejmie cały dług drugiego małżonka. Jednakże na zawarcie omawianej umowy musi wyrazić zgodę wierzyciel (bank). Niezależnie od wyroku sądu czy zawartej umowy – bank zawsze wygrywa [reklama-ads] Rozwód, co do zasady, prowadzi do zniesienia wspólności majątkowej. Majątek uzyskany w trakcie trwania małżeństwa zostaje podzielony między byłych partnerów. Podział dotyczy jedynie aktywów. Za długi w dalszym ciągu opowiadają oboje małżonków solidarnie. W każdej z opisywanych wyżej sytuacji, czy to małżonkowie nie dojdą do porozumienia w sprawie spłaty zobowiązań, czy też zawrą umowę o przejęcie długu, czy końcowo sąd wyda orzeczenie o obowiązku spłaty pozostałych rat kredytowych przez jednego z małżonków, ostatecznie to od wierzyciela zależy, od kogo wyegzekwuje dług. Warto pamiętać, że w przypadku wyegzekwowania całego zadłużenia od jednego małżonka, ma on prawo do wniesienia pozwu o roszczenie regresowe, czyli zwrot połowy spłaconego długu. [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r. poz. 1359). ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).[/informacja] [reklama-ads] Polecane wzory pism: Pozew o rozwód z orzeczeniem o winie wzór Pozew o rozwód bez orzekania o winie wzór Wniosek o odpis wyroku rozwodowego wzór Pozew o rozwód bez orzekania o winie WZÓR z dziećmi Wzór odpowiedzi na pozew rozwodowy PDF Odpowiedź na pozew o rozwód brak zgody wzór Wzór wniosku o odpis wyroku rozwodowego

Przedsiębiorca a prawo konsumenckie od 1 stycznia 2021

Niezależnie od wielkości przedsiębiorstwa, posiadania statusu mikro bądź makro- przedsiębiorcy, jednostki wpisane do CEIGD (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) zawsze były traktowane na równi ze spółkami prawa handlowego pod względem sytuacji prawnej. Status przedsiębiorcy, niezależnie od wielkości prowadzonej firmy, przewidywał szereg ograniczeń, takich jak: podwyższony standard przy zawieraniu umów cywilnoprawnych, czy brak możliwości powołania się na niedozwolone klauzule umowne. Jak będzie wyglądała sytuacja po styczniu 2021 roku, kiedy to prawo konsumenckie zostanie rozszerzone w pewnym stopniu również na przedsiębiorców? [reklama-ads] Nowelizacja ustawy Nowelizacja wprowadzona ustawą z dnia 31 lipca 2019 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia obciążeń regulacyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1495) wprowadza istotne novum do powyższych regulacji. Od 1 stycznia 2021 roku przedsiębiorca wskazany przepisami kodeksu cywilnego (a zatem: wpisany w CEIDG) w określonych przypadkach będzie traktowany jak konsument. Osobie prowadzącej działalność gospodarczą zostaną przyznane uprawnienia w zakresie: niedozwolonych postanowień umownych, czyli tzw. klauzul abuzywnych; rękojmi za wady; prawa odstąpienie od umowy zawartej na odległość (np. przez internet czy telefon) lub poza lokalem przedsiębiorstwa. Warunkiem koniecznym dla aktywizacji powyższych uprawnień jest zawarcie przez przedsiębiorcę umowy ze sprzedawcą, która to umowa nie może mieć charakteru zawodowego. Zawarta umowa nie może zatem dotyczyć przedmiotu działalności gospodarczej danego przedsiębiorcy (tu: nabywcy), udostępnionej na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (tu kluczową wskazówką interpretacyjną będą odpowiednie kody Polskiej Klasyfikacji Działalności). [reklama-ads] [rada]Rodzaj oraz sfera przysługujących przedsiębiorcy uprawnień wyznaczać będzie wpis w CEIDG. Zatem zarówno przedsiębiorcy – sprzedawcy jak i przedsiębiorcy – nabywcy zależeć będzie na wzajemnej weryfikacji posiadanych wpisów, a dalej: ustalaniu zakresów tychże wpisów.[/rada] [uwaga]Czytaj też: Polubowny Sąd Konsumencki – w jaki sposób może Ci pomóc?[/uwaga] Nowe uprawnienia, nowe obowiązki Nowelizacja ustawy wprowadza dla „mikroprzedsiębiorców” wpisanych do CEIDG szereg uprawnień. Od stycznia 2021 roku umowa, która dla przedsiębiorcy nie będzie miała charakteru zawodowego (przykładowo: dentysta zakupujący dla swojej firmy nowe klimatyzatory) będzie podlegać ogólnym regulacjom dotyczącym konsumentów. Uprawnienia dotyczą przepisów o niedozwolonych klauzulach umownych (art. 3851 – 3853 KC), a także przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i n. KC). Pozostając przy przykładzie sprzedaży klimatyzatorów, nabywcy (tu: dentyście) będą przysługiwać uprawnienia z tytułu rękojmi, jak również prawo do odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa. Przypominamy: uprawnienie do odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa wynosi 14 dni. W ślad za nowymi uprawnieniami idzie również szereg obowiązków. Tu na pierwszym miejscu wychodzą sklepy internetowe, które będą zobligowane do utworzenia nowych zapisów w swoich regulaminach odnoszące się do nowo utworzonej kategorii przedsiębiorców – konsumentów. Przedsiębiorca – konsument będzie mógł bowiem skorzystać z klauzul umownych przysługujących konsumentom. Zobacz także: Co składa się na cenę profesjonalnego tłumaczenia prawniczego?  [reklama-ads] [pomoc]Przykład: Pozostając przy wspomnianym przedsiębiorcy dentyście - nabywcy wskażemy dwa przykłady celem najpełniejszego zrozumienia idei ustawodawcy: Dentysta- nabywca zakupuje do swojego gabinetu nowe klimatyzatory. Nie prowadzi on działalności związanej z naprawą klimatyzacji ani ze sprzedażą takich produktów, nie oferuje również wszelkich usług związanych z szeroko pojętym sprzętem RTV/AGD, skutkiem czego nie posiada takich wpisów PKD w swojej działalności. Nabycie przez niego towarów nastąpi zatem w ramach uprawnień przysługujących mu jako przedsiębiorcy – konsumentowi, wobec czego będzie posiadał m.in. uprawnienia z tytułu rękojmi (jako konsument); Dentysta- nabywca zakupuje do swojego gabinetu nowe partie niezbędnych produktów leczniczych: wypełnienia do zębów, lampy do foteli dentystycznych. W tym przypadku nabywca będzie już traktowany jako przedsiębiorca, tj. będą na nim spoczywać podwyższone standardy przy zakupie przedmiotów, takie jak: obowiązek sprawdzenia towarów, niezwłocznego poinformowania zbywcy o ewentualnych wadach. W tym przypadku również dentyście nie będą przysługiwać roszczenia z tytułu rękojmi na takich samych zasadach jak konsumentowi. [/pomoc] [rada]Nowe przepisy dotyczące przedsiębiorcy – konsumenta dotyczyć będą wyłącznie „mikroprzedsiębiorców”, tj. podmiotów wpisanych do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wyłączenia przewidziane w nowelizacji nie dotkną zatem spółek prawa handlowego (tj. spółki jawnej, partnerskiej, komandytowej, komandytowo – akcyjnej, z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnej), niezależnie od wielkości firmy czy wysokości rocznego obrotu. Prowadzenie zatem nawet dwuosobowej przychodzi lekarskiej w formie spółki partnerskiej będzie eliminować możliwość skorzystania z przywileju określonego w noweli.[/rada] Przedsiębiorca a prawo konsumenckie - podsumowanie [reklama-ads] Znowelizowane prawo konsumenckie niejako „wprowadzi” nową kategorię przedsiębiorców – konsumentów. Nowela przewiduje szereg nowych uprawnień dla przedsiębiorców wpisanych do CEIDG. W naszej ocenie nowelizacja to z jednej strony ukłon dla szeregu mikroprzedsiębiorców – niespecjalistów (przykładowo: rolników), którzy nie posiadając dostatecznego rozeznania tracą na transakcjach z dużymi podmiotami (przykładowo: duże skupy owoców/warzyw, ustalające własne ceny towarów). Problem rodzi się dopiero na warstwie prawidłowej wykładni pojęcia „zawodowego charakteru” działalności. Judykatura z pewnością będzie sobie łamać głowę nad prawidłowym (najpełniejszym) wyłożeniem tego pojęcia, zaś problemem kazuistyki pozostaną potencjalne umowy zawierane pomiędzy przedsiębiorcami. Pytaniem otwartym pozostanie, czy przedsiębiorca – niespecjalista (zamawiający) w przypadku ewentualnego postępowania sądowego będzie mógł skutecznie powołać się na wyłącznie w wiążącej strony umowie klauzuli abuzywnej wyłączającej odpowiedzialność wykonawcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 3853 pkt 2 KC). [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 31 lipca 2019 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia obciążeń regulacyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1495).[/informacja] [reklama-ads]