Najem okazjonalny – czy warto „zainwestować” w spokój?

Mimo ostatniej lekkiej zadyszki, nic nie wskazuje na to, aby branża nieruchomości miała tracić swój impet. Dlatego też w dalszym ciągu możemy liczyć, iż rynek najmu lokali mieszkalnych będzie się powiększał i stale rozwijał. Jednakże właśnie na wzgląd na obecną panikę covidową i skokowy wzrost oraz zmniejszenie się zainteresowania na najem mieszkania, wynajmujący powinni zadbać o swoje interesy. Takim gwarantem jest właśnie najem okazjonalny. Od najmu zwykłego odróżnia go zwiększony formalizm, jednakże korzyści z niego płynące są tego warte. Mimo to, ta forma najmu nie cieszy się zbyt dużą popularnością.
logo

Najem okazjonalny stoi nieco w opozycji do najmu zwykłego, przez co najemcy nieraz mogą być wobec niego nieufni. Klasyczna umowa najmu jest pod ochroną ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu umowa ta daje lepszą ochronę najemcom, pozbawiając wynajmujących wielu możliwości ochrony swoich interesów. Najem okazjonalny z kolei,  zapewnia właścicielom mieszkań ułatwiony proces eksmisji nieuczciwych najemców. Warto więc przyjrzeć się bliżej omawianej umowie i samemu zdecydować, czy „gra jest warta świeczki”.

Umowa najmu – jak wygląda jej status prawny?

Umowa najmu zwykłego (art. 680 i nast. Kodeksu cywilnego) stwarza zobowiązanie się wynajmującego do oddania do używania najemcy lokalu mieszkalnego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, po drugiej stronie natomiast nakłada na najemcę obowiązek płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Zawarcie umowy wymusza na wynajmującym stałego zachowania się w taki sposób, aby najemca bez przeszkód mógł korzystać z lokalu przez cały czas trwania najmu. W uproszczeniu oznacza to, że wynajmujący wraz z zawarciem umowy najmu traci on – na czas trwania umowy – większość swoich uprawnień właścicielskich. Między innymi nie wolno mu bez zgody najemcy wchodzić do mieszkania, przechowywać w nim swoich rzeczy czy umawiać się z osobami trzecimi na jego oglądanie.

Umowa najmu zawarta na czas określony, krótszy niż 12 miesiące, może zostać zawarta w dowolnej formie, np. w formie ustnej. Z kolei umowa na czas dłuższy powinna nosić formę pisemną.

Warto również zwrócić uwaga, że jeśli nie zostanie oznaczone w umowie na jaki czas najem został zawarty, a forma pisemna umowy nie zostanie zachowana, umowę poczytuje się jako zawartą na czas nieoznaczony. Trzeba o tym pamiętać, gdyż umowa na czas nieokreślony nieco lepiej chroni lokatorów. Wynika to z faktu, że przy umowie na czas określony, o ile nie zostaną zawarte w samej umowie, nie obowiązują okresy wypowiedzenia.

Ustawa o ochronie lokatorów uprzywilejowuje najemców

Klasyczna umowa najmu, z racji podlegania pod reżym ustawy o ochronie lokatorów, uprzywilejowuje najemców. Dla przykładu, jeżeli lokator spóźnia się z czynszem, wynajmujący nie może dysponować swoją własnością w postaci mieszkania, jak również nie uzyskuje należnego mu czynszu. Dopiero brak płatności czynszu za trzy okresy płatności uprawnia go do wypowiedzenia umowy. Przy czym wypowiedzenie musi zostać przekazane najemcy co najmniej miesiąc na przód. W praktyce wynajmujący otrzymuje prawo do eksmisji dopiero po upływie czterech albo pięciu miesięcy. Z kolei odzyskanie sumy czynszów może okazać się wielce utrudnione, gdyż nie może tego zrobić osobiście – egzekucja musi odbyć się sądownie. Jak wiadomo, sądowe wyegzekwowanie należności od dłużnika nieposiadającego majątku jest praktycznie niemożliwe.

Wynajmujący muszą również pamiętać, że od dnia 1 listopada do 31 marca każdego roku trwa tzw. okres ochronny, który zabrania eksmitowania lokatorów „na bruk”. Oznacza to, że lokatorzy, wobec których orzeczono sądownie eksmisje, nie mogą zostać usunięci z lokalu, jeżeli nie posiadają lokalu zastępczego. Proces wyznaczenia mieszkania z zasobu gminnego trwa zazwyczaj wiele tygodni, nieraz przeradza się w długie miesiące. Przez ten czas eksmisja trwa w zawieszaniu.

Co powyższe oznacza dla właściciela? Jeżeli wynajmujący będzie miał pecha, przez ponad rok nie ujrzy pieniędzy z czynszu. Jak to się dzieje?

Przez pierwsze pół roku wynajmujący musi przeprowadzić proces eksmisyjny. Wysyłać do lokatorów wezwania do zapłaty zaległych czynszów, wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin oraz poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy. Następnie – kiedy już uda mu się zdobyć sądowy nakaz eksmisji – może „załapać się” na okres ochronny, który może zahamować cały proces o kolejne 6 miesięcy. Łącznie więc z opóźnieniami ze strony urzędników, eksmisja może potrwać 12-15 miesięcy.

Co oferuje najem okazjonalny i dla kogo jest przeznaczony?

Największą równicą najmu okazjonalnego, a zarazem znacznym pozytywem dla wynajmujących, jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów. Można więc rzec, że najem okazjonalny wyrównuje sytuację prawną obu stron umowy, poprzez zniwelowanie niektórych wymogów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Powyższe oznacza, że najemca chcący podpisać umowę, musi złożyć oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to składa się u notariusza. Dzięki temu, w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy, wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Omijany jest zatem długotrwały proces sądowy związane z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo, dzięki notarialnemu oświadczeniu najemców o posiadaniu lokalu zastępczego, nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego, jak to ma miejsce w przypadku klasycznej umowy najmu.

Z omawianego rodzaju umowy najmu nie skorzystają jednak wszyscy wynajmujący. Instytucja ta przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie wynajmujący nie mogą mieć statusu przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomości (w tym wynajmem). Co więcej najem okazjonalny jest nieosiągalny dla właścicieli lokali usługowych. Umowy najmu okazjonalnego nie podpiszą także podmioty zajmujące się podnajmem nieruchomości lub ich części.

Z najmu okazjonalnego skorzystać mogą wyłącznie osoby prywatne, będące właścicielami wynajmowanego domu lub mieszkania.

Najem okazjonalny – charakterystyka umowy

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, nieprzekraczający 10 lat. Wymagana jest przy tym forma pisemna (pod rygorem nieważności). Forma aktu notarialnego wymagana jest wyłącznie w stosunku do oświadczeń składanych przez lokatorów. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca ma obowiązek dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego (koszt około 200 zł), w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, np. po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Dodatkowo, musi wskazać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w razie opuszczenia przez niego lokalu. Wiąże się to z obowiązkiem dołączenia oświadczenia właściciela lokalu, który wyraził zgodę na zamieszkanie lokatora w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

Wynajmujący natomiast, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela.

Niedokonanie wyżej wskazanych wymagań sprawia, że zawarta umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i będzie uznawana za zwykłą umowę najmu.

Podatek taki sam jak przy najmie klasycznym

W tej kwestii prawo nie przewiduje wyjątków. Wynajmujący w każdym wypadku muszą zapłacić daninę fiskusowi. Podstawą opodatkowania jest czynsz wskazany w umowie. Najem prywatny można rozliczać na zasadach ogólnych, tj. w wysokości 18% lub 32% dochodu lub ryczałtowo, tj. 8,5% przychodu. Przy ryczałcie, dodatkowo należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oświadczenie trzeba złożyć do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pierwszy raz uzyskaliśmy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu.

Wypowiedzenie umowy

Omawiane formy najmu nie różnią również w kwestii wypowiedzenia umowy. Podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemca prócz poddania się dobrowolnej egzekucji, wciąż posiada takie same uprawnienia, jak w przypadku umowy klasycznej. Najemcę w dalszym ciągu obowiązują go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z ustawą, najem lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziany, gdy:

  • najemca, pomimo pisemnego upomnienia, w używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, przy tym zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców nieruchomości;
  • najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • najemca, bez otrzymania pisemnej zgody właściciela, wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część stanowiącą przedmiot pierwotnej umowy.

Najem okazjonalny dopuszcza dodatkowo przypadek, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w notarialnym oświadczeniu, a przy tym nie wskazał  innego lokalu, bądź kiedy nie dostarczył oświadczenia właściciela lokalu zastępczego.

Najem okazjonalny – czy takie diabeł straszny?

Jak zostało to wskazane na wstępie – większy formalizm, lepsza ochrona. Tym zdaniem można podsumować instytucję najmu okazjonalnego.

Niestety konieczność udania się do notariusza oraz sporządzenie oświadczenia o lokalu zastępczym, wystarczy aby odstraszyć potencjalnych najemców. Wynajmujących zniechęcać może z kolei koszt notarialny związany z zawarciem umowy. Potwierdzają to statystyki – aktualnie z najmu okazjonalnego korzysta jedynie 5% wynajmujących.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że z instytucji najmu okazjonalnego najczęściej korzystają osoby, które w przeszłości natknęły się na nieuczciwych lokatorów. Brak możliwości korzystania ze swojej własności przy jednoczesnym nieotrzymywaniu czynszu przeszło przez rok, skłania do wysiłku przy ochronie swoich interesów. Warto się jednak zastanowić, czy przypadkiem wysiłek ten nie stanowi inwestycji? Z najmu okazjonalnego na pewno nie skorzystają nieuczciwi najemcy, co już na starcie pozwala dokonać „castingu” lokatorów.  

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).
  • ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym i restrukturyzacyjnym.