Składki ZUS dla przedsiębiorców

Dzięki ustawie kredyt hipoteczny stał się bardziej przystępny i przejrzysty. Celem ustawy jest wzmocnienie pozycji konsumenta na rynku kredytów konsumenckich oraz kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Nowela zadbała także o to, aby zwiększyć porównywalność i transparentność ofert kredytodawców. Przepisy przewidują, że kredyt hipoteczny może być udzielony jedynie przez instytucje kontrolowane przez KNF, tj. banki i SKOK-i. Kredytów natomiast nie mogą udzielać podmioty pozabankowe tzw. parabanki. [reklama-ads] [rada]Kredyt hipoteczny może być udzielany w walucie, w której klienci uzyskują większość dochodów lub posiadają większość aktywów. Zgodnie z ustawą, klient który stara się o kredyt hipoteczny nie powinien otrzymywać ofert w walucie obcej, np. euro czy frankach szwajcarskich. Jeżeli jedyny albo większościowy dochód uzyskiwany jest w złotym, również w złotym powinien zostać udzielony kredyt hipoteczny.[/rada] Udzielenie kredytu a zakup innego produktu finansowego  Kolejno, ustawa o kredycie hipotecznym zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego tzw. sprzedaży wiązanej. Kredytodawca nie może uzależniać zawarcie umowy kredytu hipotecznego od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego. Oczywiście dozwolone jest oferowanie przez kredytodawcę korzystniejszych warunków udzielenia kredytu, jeżeli konsument kupi inny jego produkt finansowy. Spod zakazu sprzedaży wiązanej wyjęte zostało nieodpłatne prowadzenie rachunku płatniczego bądź oszczędnościowo – rozliczeniowego. Wynika to z tego, że jedynym celem ww. produktów jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu. Dodatkowo bank lub SKOK udzielający kredytu może wymagać od klienta, aby ten posiadał ubezpieczenie kredytu hipotecznego połączonego z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny. [reklama-ads] Udzielanie kredytu hipotecznego oraz odstąpienie od umowy kredytowej Kredytodawca, pośrednik lub agent jest zobowiązany przekazać kredytobiorcy decyzję kredytową na trwałym nośniku. Termin na tą czynność wynosi 21 dni od daty otrzymania wniosku. Kolejno wraz z decyzją kredytową, kredytodawca powinien wydać klientowi formularz informujący go o szczegółach kredytu. Wydana decyzja kredytowa oraz formularz informacyjny są wiążące wobec konsumenta. Konsument natomiast ma 14 dni na szczegółowe zapoznanie się z ofertą i ewentualne odstąpienie od kredytu. Dla ułatwienia odstąpienia od umowy, klient powinien również otrzymać na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Kredytodawca nie może przy tym wyciągać jakichkolwiek konsekwencji ani naliczać kosztów za odstąpienie od umowy, prócz odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty. Zdolność kredytowa Kredytodawca przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny musi dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Zdolność jest badana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta; z odpowiednich baz danych oraz zbiorów danych kredytodawcy. Co ważne, na żądanie kredytodawcy konsument jest zobowiązany przekazać dodatkowe informacje i dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. W przypadku niewywiązania się przez konsumenta z nałożonych na niego obowiązków, kredytodawca ma prawo odmówić udzielenia kredytu. [reklama-ads] W przypadku kiedy ocena zdolności kredytowej została wykonana nieprawidłowo, bank/SKOK nie może z tego powodu rozwiązać bądź zmienić umowy kredytowej. Wyjątek stanowi sytuacja kiedy rozwiązanie bądź wprowadzenie zmian do umowy jest korzystne dla konsumenta i wyraża on na to zgodę. Również przedstawienie przez klienta niekompletnych informacji przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie może być podstawą do późniejszego wypowiedzenia umowy. [uwaga]Czytaj też: Upadłość konsumencka[/uwaga] Co w przypadku kiedy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu hipotecznego? W sytuacji, gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań, ustawa z dnia 23 marca 2017 r. umożliwia restrukturyzację zadłużenia. Restrukturyzacja to zmiana warunków spłaty zadłużenia pozwalająca kredytodawcy wywiązać się z umowy kredytowej. Restrukturyzacja może polegać na np.: czasowym zawieszeniu spłaty kredytu; zmianie wysokości rat kapitałowych; zmianie wysokości oprocentowania; odroczeniu samych kosztów obsługi zadłużenia; zmianie okresu i sposobu spłaty zadłużenia; skonsolidowaniu dwóch kredytów w jeden. Ustawa na kredytodawcę nakłada obowiązek umożliwienia restrukturyzacji zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Jeżeli konsument uzasadni swoją ciężką sytuację materialną, bank/SKOK ma obowiązek przygotować plan restrukturyzacji zadłużenia. [reklama-ads] W przypadku jednak, jeżeli restrukturyzacja nie przyniesie spodziewanych efektów, kredytobiorca ma 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu. Kredytodawca dopiero po wykonaniu powyższych czynności może podjąć działania windykacyjne.  Czytaj także: Odfrankowienie kredytu – na czym polega? Spłata kredytu hipotecznego przed terminem Ustawa wprowadziła zapis, dzięki któremu kredytobiorca w każdym momencie może spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w harmonogramie spłat rat kredytowych. Jeżeli konsument zdecyduje się na spłatę całości kredytu hipotecznego przed terminem, koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet jeżeli konsument poniósł je przed spłatą. Za przedterminową spłatę kredytu w przeciągu 3 lat, opłata nie może być wyższa niż 3% wartości kredytu. Po upływie tego okresu banki/SKOK-i nie mogą już pobierać dodatkowych opłat. Nadzór KNF, na czym właściwe polega? Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi rejestr pośredników kredytowych. Rejestr zawiera listę pośredników kredytu hipotecznego, pośredników kredytu konsumenckiego oraz agentów. [reklama-ads] Zgodnie z ustawą usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego bądź agentów znajdujących się w rejestrze. Co więcej, KNF prowadzi rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego. Działalność kredytowa zależna jest od wpisu do rejestru. Aby tego dokonać ww. instytucje muszą spełnić restrykcyjne ustawowo określone przesłanki. Obowiązki informacyjne kredytodawcy Przepisy dot. kredytu w celu zabezpieczenia konsumentów przed nierzetelnymi reklamami określiły obowiązki kredytodawców i pośredników kredytowych w zakresie reklamy i obowiązku informowania klientów. Ustawa wymaga od kredytodawców jednoznacznego, rzetelnego i zrozumiałego konstruowania reklam i broszurek informujących o kredytach. Wprowadzony został katalog określający minimalny zakres informacji jakie kredytodawca musi udostępnić konsumentowi. Informację udostępnione muszą być na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej. Obligatoryjne informacje jakie bank/SKOK musi podać jeszcze przed zawarciem kredytu to m.in.: okres na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta; rodzaj dostępnej stopy oprocentowania, tj. stopa stała, zmienna lub stanowiąca połączenie obydwu; całkowita kwota kredytu i jego całkowity koszt. [reklama-ads] [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.[/informacja]

12.12.2020 - Żaneta Pilarska-Czeluśniak

Aby zostać uznanym za przedsiębiorcę nie trzeba prowadzić firmy, nie trzeba nawet być wpisanym do rejestru przedsiębiorców – ale za to trzeba się zachowywać jak przedsiębiorca. W niektórych przypadkach sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w dziedzinie obrotu nieruchomościami, może zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług. [reklama-ads] W „normalnych” okolicznościach, kiedy osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość, wówczas to kupujący ma obowiązek podatkowy – musi on zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości 2% ceny. Jeżeli jednak fiskus uzna, że owa sprzedaż nosiła charakter obrotu nieruchomościami, wtedy kupujący jest zwolniony z PCC, natomiast sprzedawca zostaje obarczony 8% VAT-em. Kto jest podatnikiem VAT? Aby lepiej zrozumieć omawianą materię, w pierwszej kolejności należy wytłumaczyć, kiedy dana osoba czy podmiot staje się podatnikiem VAT. Czy są to wyłącznie podmioty wpisane do rejestru podatników VAT? No nie koniecznie. Podatnikiem jest zawsze ten, kto dokonał czynności, która podlega opodatkowaniu. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja ta oznacza, że podatnikiem jest każda osoba prowadząca niezależnie – w jakimkolwiek miejscu – jakąkolwiek, działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultaty tej działalności. Oznacza to, że aby osoba fizyczna została przedsiębiorcą, nie jest konieczne posiadanie zarejestrowanej w CEIDG firmy. Sama działalność nosząca cechy handlowe stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż lub świadczone usługi stanową czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. [reklama-ads] Wyjaśnia to interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, która stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT. Tylko takie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług. [paragraf]Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 4 marca 2019 roku, znak. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO „Jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym." [/paragraf] Sprzedaż prywatnej nieruchomości sprzedażą gospodarczą? Znając już definicję przedsiębiorcy, należy teraz się zastanowić, kiedy sprzedaż prywatnej nieruchomości przekształci się w profesjonalny obrót nieruchomościami. Aby odpowiedzieć na owe pytanie, należy rozważyć, czy osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość, wykorzystuje ją w sposób ciągły dla celów zarobkowych. [reklama-ads] Główną kwestią, dzięki której możemy rozróżnić, czy sprzedaż nieruchomości ma charakter prywatny, czy też odbywa się w ramach działalności gospodarczej, jest aktywność samego sprzedawcy. Im aktywność ta jest większa, tj. podejmowany jest szereg działań w celu uatrakcyjnienia cech nieruchomości i zwiększenia jej ceny (np. uzyskanie pozwolenia na przyłącze gazu i prądu, utwardzenie drogi wewnętrznej), tym bardziej jest prawdopodobne, że Urząd skarbowy upomni się o swoje.  W omawianej materii wypracowano stabilną linię orzeczniczą. W temacie wypowiedział się zarówno Naczelny Sąd Administracyjny, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, jak również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. TSUE uznało, iż bez znaczenia jest ilość sprzedanych nieruchomości w roku podatkowym, czy też wysokość osiągniętych z nich korzyści. Dopiero gdy mamy do czynienia z działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującymi środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców, możemy mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej. [reklama-ads] [paragraf]Wyrok TSUE z 20 czerwca 1996 roku, sygn. C-155/94 „Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w danej sprawie nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Nawet dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Sytuacja jest odmienna dopiero, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych". [/paragraf] NSA w swoim wyroku uszczegółowiło jakie działania podejmowane przez sprzedawcę będą traktowane jako te „profesjonalne”. Dodatkowo uznała, że o gospodarczej działalności osoby fizycznej świadczy również samo przeświadczenie sprzedającego – czy traktuje on swoje zachowanie jako działalność zawodową. [paragraf]Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 roku, sygn. I FSK 449/17 „Dla ustalenia zawodowego profilu działalności sprzedawcy nieruchomości istotne będą również takie okoliczności, jak przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.” [/paragraf] [reklama-ads] Sprzedaż nieruchomości – co brać pod uwagę przy ocenie profesjonalnego obrotu nieruchomościami? Oczywiście nie ma jednej ścieżki, która wskaże czy dana czynność jest jeszcze zbyciem majątku prywatnego, czy już profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wynika to z faktu, że przepisy prawa podatkowego noszą charakter norm generalnych (ogólnych), a interpretacja podatkowa wydawana jest indywidualnie i dla każdej sprawy może się różnić. Jednakże analizując swoją sytuację, sprzedawca powinien brać pod uwagę czy jego aktywność przybiera formę zorganizowaną, m.in. czy: nabywa teren przeznaczony pod zabudowę; dzieli dużą nieruchomość ma wiele mniejszych (i równych ze sobą) działek; uzbraja grunt; wydziela drogi wewnętrzne; wynajmuje agencję nieruchomości w celu sprzedaży działek; uzyskuje decyzje o warunkach zagospodarowania terenu; występuje o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla swoich nieruchomości. [rada]Ocenie powinny podlegać wszystkie okoliczności danej sprawy, nie zaś tylko jedna przesłanka. Samo uzbrojenie działki nie przesądza już o profesjonalnej działalności sprzedającego.[/rada] Sprzedaż nieruchomości – podsumowując Reasumując, nie da się jednoznacznie ustalić, kiedy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną przerodzi się w sprzedaż „profesjonalną”. Tak naprawdę sprzedający nigdy nie wie, czy opłacony przez kupującego 2% podatek PCC będzie wystarczający, czy też będzie on musiał uiścić 8% podatek VAT.  [reklama-ads] Sam fakt podzielenia dużej działki i jej uzbrojenie jeszcze o niczym nie świadczy. Jednakże – jak to w naszym systemie podatkowym – w każdej sytuacji mogą zjawić się smutni pracownicy urzędu skarbowego i ustalić należny „im” podatek od towarów i usług. [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106).[/informacja] Przydatne wzory pism: Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania z zadatkiem Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania z zaliczką Wypowiedzenie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wzór Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości wzór Przedwstępna umowa sprzedaży domu wzór Przedwstępna umowa sprzedaży gruntu WZÓR Protokół zdawczo odbiorczy po sprzedaży mieszkania Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu użytkowego

3.12.2020 - Radosław Pilarski