Umowa o dożywocie – czy możliwe jest jej rozwiązanie?

Umowa o dożywocie to dobry sposób na zagwarantowanie sobie spokojnej egzystencji na starość. Właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub jego bliskiej osobie dożywotnie utrzymanie. W praktyce, w przeważającej ilości przypadków, umowa ta zawierana jest między członkami rodziny. Osoba starsza – rodzić, dziadek czy babcia, „przepisują na” na potomka mieszkanie czy dom, w zamian za dożywotnią opiekę.
umowa o dożywocie

Z uwagi na wyżej wspomniany charakter umowy, jest ona najczęściej zawiązywana między najbliższymi sobie osobami. Jedna ze stron (przodek) chce zabezpieczyć finansowo stronę drugą (potomka) poprzez darowanie jej nieruchomości. Z kolei druga strona czuje się zobowiązana do opieki i utrzymywania darczyńcy. Niestety jak to często bywa, z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu. Toteż niejednokrotnie między stronami umowy dochodzi do konfliktów o takim stopniu natężenia, iż nie są one w stanie razem przebywać dłuższą chwilę w jednym pomieszczeniu, nie mówiąc o wspólnym wieloletnim koegzystowaniu. Czy umowa o dożywocie może zostać rozwiązana? A może lepszym pomysłem jest zamiana jej na dożywotnią rentę?

Umowa o dożywocie – czym jest?

Dożywocie zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym w przepisach art. 908 i nast. Umowa o dożywocie zobowiązuje jedną stronę (zbywcę) do przeniesienia własności nieruchomości na drugą stronę (nabywcę) umowy w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Utrzymanie podobnie jak przy obowiązku alimentacyjnym, może przyjąć pieniężny (pokrywanie kosztów opieki) lub niepieniężny charakter (sprawowanie osobistej opieki). Zakres świadczeń, do których zobowiązuje się nabywca powinien zostać szczegółowo określony w umowie. Jeśli strony tego nie zrobią, przyjmuje się, iż nabywca ma obowiązek:

  • przyjąć dożywotnika jako domownika;
  • dostarczać mu wyżywienia, ubrania, światła i opału;
  • zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie;
  • sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie, poza częścią obciążoną użytkowaniem na rzecz dożywotnika, może być swobodnie wykorzystywana przez zobowiązanego.

Celem omawianej umowy jest zapewnienie zbywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania. Oznacza to, że nabywca powinien zaspokajać podstawowe potrzeby życiowe zbywcy, tak aby wyeliminować konieczność zdobywania przez dożywotnika środków do życia z innych źródeł.

Rozwiązanie umowy dożywocia – czy w ogólne możliwa?

Ustawodawca przewidział, iż strony umowy mogą z czasem nie być w stanie żyć pod jednym dachem. Zdecydował się więc wprowadzić przepis pozwalający rozwiązać umowę o dożywocie lub zamienić ją na rentę. Nie jest to jednak sprawa prosta, nie można tego dokonać jednostronnym oświadczeniem którejkolwiek ze stron. Nieodzowna jest tu ingerencja sądu.

Przepis art. 913 § 2 KC daje sądowi możliwość rozwiązania umowy o dożywocie. Rozwiązanie jest jednak ostatecznością. W pierwszej kolejności należy próbować załagodzić konflikt, a w przypadku gdyby to było niemożliwe – zamienić dożywocie na rentę. W orzecznictwie przyjmuje się, że wyjątkowe wypadki uzasadniające rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd muszą przybierać szczególną postać i intensywność. Za wyjątkowy wypadek może być uznane uporczywe, długotrwałe i zamierzone, niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, gdy ze względu na potrzeby dożywotnika wynikające w szczególności z jego stanu zdrowia i warunków bytowych, są niezbędne do zadośćuczynienia jego interesom, których zabezpieczenie było celem umowy o dożywocie.

Omawiany przepis nie zawiera katalogu przesłanek, których spełnienie mogłoby bezpośrednio prowadzić do rozwiązania umowy. Przepis wskazuje jedynie na „wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności”. Taki sposób zapisu normy daje sądowi swobodę w decydowaniu. Sąd może rozwiązać umowę na żądanie stron, nie ma jednak obowiązku tego dokonywać. Dlatego też, jeżeli rzeczywiście między stronami istnieje silny konflikt, lecz rozwiązanie umowy mogłoby pokrzywdzić jedną ze stron, sąd ma prawo oddalić pozew.

Rozwiązanie umowy o dożywocie skutkuje uznaniem przepisania nieruchomości za niebyłe. Mieszkanie lub dom będący przedmiotem umowy wraca do rąk zbywcy.

Wraz ze śmiercią zbywcy dezaktualizuje się prawo do żądania rozwiązania umowy o dożywocie. Jeśli dożywotnik umarł w trakcie postępowania o rozwiązanie umowy, postępowanie się umarza. Spadkobiercy dożywotnika nie są uprawnieni złożenia pozwu o rozwiązanie umowy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 marca 2020 roku, sygn. I ACa 1134/19:

„W ramach wykładni art. 913 § 2 KC wyjątkowy wypadek uzasadniający rozwiązanie umowy dożywocia należy wiązać nie tylko z krzywdzeniem dożywotnika, ale także z przejawem złej woli zobowiązanego. Chodzi przy tym o rażąco naganne zachowanie zobowiązanego, które wytworzyło taki stan, w którym nie jest możliwe dalsze wymaganie bezpośredniej styczności między stronami, a skorzystanie z innych środków (w tym zamiany na rentę) nie zapewni dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Chodzi więc o drastyczne przejawy zachowania zobowiązanego, przy istnieniu których nie sposób wymagać od dożywotnika dalszego utrzymania umowy dożywocia, nawet przy zamianie świadczeń z umowy na rentę.”

Umowa o dożywocie zamieniona na rentę

Mniej drastycznym środkiem, aniżeli rozwiązanie umowy, jest zamiana na rentę. Taki zabieg w dalszym ciągu gwarantuje stronom osiągniecie celów umowy o dożywocie, tj. z jednej strony dożywotnie utrzymanie, z drugiej uzyskanie prawa do nieruchomości, a jednocześnie nie skazuje skonfliktowanych stron do życia pod jednym dachem.

Zamiana na rentę, tak jak rozwiązanie umowy, jest możliwe jedynie w przypadku uzyskania właściwego orzeczenia sądowego. Z roszczeniem zamiany umowy dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron – nabywca nieruchomości, dożywotnik będący zbywcą nieruchomości lub osoba bliska, jeśli to na jej rzecz zostało zastrzeżone dożywocie. Co istotnie, zamianie na rentę może podlegać cała umowa o dożywocie lub tylko niektóre jej elementy. Zakres zmiany powinien zostać określony w pozwie, a następczo orzeczony szczegółowo przez sąd. Sąd jest związany żądaniem strony. Zamiana dożywocia na rentę nie powoduje wygaśnięcia prawa dożywocia, lecz zmianę jego treści. Oznacza to, że w wyniku zmiany nie powstaje uprawnienie do wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem umowy wzmianki o obciążeniu jej prawem dożywocia.

Wyrok Sądy Apelacyjnego w Lublinie z dnia 5 grudnia 1996 roku, sygn. I ACa 12/96:

„Dla rozwiązania umowy dożywocia konieczne jest wystąpienie wymogów z art. 913 § 1 KC, a ponadto wyjątkowość zaistniałej sytuacji (§ 2 przepisu). Wyjątkowość sytuacji wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie prowadzi do należytego rezultatu (np. gdy zobowiązany nie jest wstanie płacić renty zaspokajającej potrzeby dożywotnika), ale wyjątkowość sytuacji musi wyrażać się w drastycznym naruszaniu przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego.”

Bezskuteczność umowy o dożywocie

Z roszczeniem o zamianę na rentę czy rozwiązanie umowy mogą występować jedynie strony umowy. Co więc w sytuacji, gdy umowa o dożywocie dotyka interesów osób najbliższych, które jednak nie posiadają przymiotu stron umowy? Ustawodawca przewidział również takie możliwości i poprzez art. 916 KC zabezpieczył wierzycieli alimentacyjnych. Zgodnie z tym przepisem osoba uprawniona do alimentów może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Jeżeli więc dożywotnik zawarł umowę w celu wyzbycia się swojego majątku i uniknięcia długów, sąd jest uprawniony do stwierdzenia bezskuteczności umowy,

Prawo do wystąpienia z żądaniem uznania umowy z bezskuteczną posiada osoba, w stosunku do której dożywotnik był zobowiązany alimentacyjnie na podstawie ustawy. Nie jest przy tym wymagane, aby wcześniej dożywotnik spełniał owe świadczenia alimentacyjne. Warunkiem żądania bezskuteczności umowy o dożywocie jest związek przyczynowy między zawarciem umowy a niewypłacalnością dożywotnika, bądź też zwiększeniem tej niewypłacalności. Zbycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie pogłębia niewypłacalność dożywotnika, jeżeli wartość jego wymagalnych zobowiązań przekracza wartość jego majątku, w tym w szczególności wartość nieruchomości. Dochodzenie roszczenia o uznanie za bezskuteczną umowy dożywocia nie jest zależne od wykazania, że dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Znaczenia nie ma też świadomość nabywcy, ani możliwość powzięcia przez nią wiadomości o działaniu dożywotnika z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Jednocześnie ustawa ogranicza prawa osoby poszkodowanej do dochodzenia swych żądań. Przepis art. 916 § 2 KC określa termin w jakim może być dochodzone roszczenie uprawnionego do alimentacji. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy. Oznacza to, że złożenie pozwu w rzeczonej sprawie po upływie terminu będzie zobowiązywało sąd do jego oddalenia.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.