Immisje, czyli jak sobie poradzić z uciążliwym sąsiadem?

„Wolność jednego człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego”. Ile osób dałoby się wręcz „pokroić”, aby inni znali i przestrzegali tę zasadę. Szczególnie jest to uciążliwe, kiedy osobą nieszanującą naszych praw jest nasz sąsiad. Naruszenie nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę to tzw. immisje. W każdym przypadku, kiedy właściciel sąsiedniej nieruchomości zbyt „intensywnie” korzysta ze swych praw, osoba poszkodowana ma prawo wyjść z roszczeniem o zaprzestanie tych czynności.
immisje

Immisje to nic innego jak ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią na skutek korzystania przez właściciela z jego nieruchomości. Działania te mogą przyjąć postać wytworzenia hałasu, przykrych zapachów, zanieczyszczeń czy wstrząsów, które w sposób pośredni utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Każdy właściciel czy posiadacz nieruchomości musi pamiętać, iż ma obowiązek powstrzymywania się od czynności mogących zakłócić innym korzystanie z ich własności ponad przeciętną miarę. „Przeciętna miara” jest pojęciem nieostrym i dla każdego może przyjmować inną postać. Przyjmuje się więc, iż miara ta powinna wynikać ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Immisje a prawo sąsiedzkie

Omawianą problematykę reguluje art. 144 Kodeksu cywilnego (dalej jako KC). Przepis ten ma na celu przede wszystkim zminimalizowanie ewentualnie mogących powstawać konfliktów miedzy sąsiadami, a dopiero następczo pozwalać na wysuwanie roszczeń jednego właściciela wobec drugiego. Mimo nawet najlepszych chęci korzystanie ze swojej nieruchomości może, w mniejszym lub większym stopniu, oddziaływać niekorzystnie na nieruchomości znajdującą się nieopodal. Ustawodawca uznał więc, że niezbędne jest wyznaczenie granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa w taki sposób, aby pogodzić prawo właścicielskie z interesami osób narażonych na niekorzystne skutki tego prawa. Ochrona interesów sąsiadów wymagała wprowadzenia ograniczeń w wykonywaniu prawa własności.

Nieruchomość sąsiednia to nie tylko nieruchomość granicząca fizycznie z nieruchomością, na której znajduje się źródło zakłóceń, ale każda nieruchomość narażona na szkodliwe wpływy.

Czym właściwie są immisje?

W szerokim rozumieniu immisje rozumie się jako każde oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Przy czym polski ustawodawca definiując w Kodeksie tę instytucję zdecydował się wyróżnić immisję pośrednie. Wynika to z faktu, że immisje bezpośrednie to po prostu naruszenie własności, które zostało uregulowane ogólnie do wszystkich rzeczy, w tym również nieruchomości. Nie było więc sensu dokonywać sztucznego podziału na ochronę własności ruchomości i nieruchomości.

Zgodnie z art. 144 KC immisje pośrednie to ujemne oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, których źródłem jest korzystanie przez właściciela z jego prawa własności do nieruchomości. Należy zauważyć, że nie chodzi tu o bezpośrednią ingerencje we własność sąsiada jak np. wznoszenie budynku na sąsiedniej nieruchomości czy sianie zbóż na cudzym gruncie. Chodzi wyłącznie o oddziaływanie pośrednie.

Wśród immisji wyróżnia się:

  • pozytywne – oddziałujące wprost na nieruchomości sąsiednie m.in. poprzez rozchodzenie się substancji lub energii, oraz
  • negatywne – polegające na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie np. światła słonecznego,

a także:

  • materialne – mają miejscy w przypadku przenikania na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (np. pyły, gazy) lub pewnych sił (np. hałas, wstrząs).
  • niematerialne – oddziałujące na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 roku, sygn. III CZP 4/84:

„Przepis art. 144 KC obejmuje obowiązek powstrzymania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na nieruchomość sąsiednią i znajdujące się na niej rzeczy, lecz także od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości.

Poniżej przedstawiamy także listę najczęściej występujących w praktyce immisji:

  1. odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiednich;
  2. uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej;
  3. zmniejszenie nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej, poprzez dopuszczenie przez sąsiada do rozrostu drzew ponad miarę;
  4. emitowanie nadmiernego hałasu;
  5. wydzielanie nieprzyjemnego zapachu (odoru) przez zaniedbanie zwierząt hodowlanych;
  6. wzniesienie budynku wizualnie niepasującego do zabudowy sąsiadującej.

Naruszenie prawa własności sąsiada a „przeciętna miara”

Ustawodawca jednoznacznie wskazuje, iż dozwolone są takie działania właścicielskie, które nie zakłócają korzystania z nieruchomości sąsiednich w granicach przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Taki zapis normy jest nieprecyzyjny, a co za tym idzie daje duże pole do interpretacji. Przyjmuje się jednak, iż w każdym wypadku, jeśli zagrożone może być zdrowie czy życie ludzie, oddziaływanie będzie przekraczało przeciętną miarę. Chodzi przy tym o realne i bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia lub życia konkretnej osoby, nie zaś o ogólną szkodliwość dla zdrowia.

Powyższe oznacza, że oceny immisji należy dokonywać indywidualnie dla każdej sytuacji. Chodzi przy tym o ocenę dokonywaną według miary obiektywnej. Nie można brać pod uwagę subiektywnych wrażliwości czy nierealnych wymogów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Istotne są również stosunki miejscowe, tj. występujący obecnie i przyjęty przez większość mieszkańców sposób używania nieruchomości na pewnym terenie. Na pojęcie to składa się szereg elementów, takich jak położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania oddziaływań, ich intensywność, pora, w jakiej występują.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 roku, sygn. II CR 149/85:

„Ocena <<przeciętnej miary>> w rozumieniu art. 144 KC musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania kolejnego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1979 roku, sygn. III CRN 249/79:

„Urządzenie i prowadzenie pasieki może zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Przy ocenie, czy przeciętna miara zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane. Oba te sposoby muszą być rozważane z punktu widzenia ogólnego kryterium oceny w postaci społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Nieuzasadnione byłoby, aby korzystanie z jednej nieruchomości sąsiedniej mogło pod względem sposobu i rozmiaru odbywać się z zasadniczym ograniczeniem korzystania z drugiej nieruchomości, jeżeli ważne względy natury społecznej tego nie uzasadniają. Nie można abstrahować od charakteru źródła zakłóceń. Szczególne znaczenie mogą mieć względy dotyczące naturalnego środowiska człowieka.”

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 roku, sygn. III CRN 126/72:

„Przy ocenie żądania usunięcia drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu gruntu sąsiedniego i prowadzą do zmniejszenia plonów, należy stosować kryterium przeciętnej miary. Roszczenie właściciela nieruchomości o powstrzymanie się przez sąsiada od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich może być wyłączone z przyczyn dotyczących ochrony naturalnego środowiska człowieka. W szczególności gdy w grę wchodzi ochrona naturalnego środowiska człowieka wyrażająca się w utrzymaniu istniejącego stanu zadrzewienia (ze względów przyrodniczych czy krajobrazowych), okoliczności te powinny być brane pod uwagę przy ocenie żądania usunięcia przeszkody zakłócającej normalne nasłonecznienie na skutek rozrastania się drzew tuż przy granicy nieruchomości”.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 roku, sygn. III CRN 367/75:

„Dla ustalenia, że nastąpiło zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, nie ma znaczenia fakt poniesienia (lub braku) szkody przez właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jeżeli zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości (budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadkowych na nieruchomość sąsiednią) spowodowały szkodę, jej naprawienie następuje na zasadach ogólnych”.

Uciążliwy sąsiad a postępowanie poszkodowanego

W przypadku, gdy sąsiad nadużywa swoich praw właścicielskich i utrudnia korzystanie ze swoich nieruchomości innym, w pierwszej kolejności należy zwrócić mu na to uwagę. Należy pamiętać, że nieruchomości nie zmieniają swoich właścicieli zbyt często, toteż wejście w konflikt z sąsiadem może okazać się bardzo dolegliwe i męczące.

Gdy rozmowy nic nie dadzą, należy skorzystać z art. 187 § 1 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego i wystosować oficjalne pismo przedsądowe z określeniem swoich roszczeń względem sąsiada. Dopiero w przypadku, gdy żadna z powyższych prób nie odniosła sukcesu, pozostaje pozew sądowy.

Osobie poszkodowanej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności. Może to oznaczać całkowite zaprzestanie działań naruszyciela lub redukcję immisji, a także podjęcie różnych działań na nieruchomości na której owe immisje mają źródło.

Legitymacja czynna (powodowa) przysługuje właścicielowi nieruchomości objętej ingerencją oraz podmiotom praw, które korzystają z ochrony, takiej jak prawo własności, np. użytkownikowi wieczystemu, uprawnionemu z ograniczonych praw rzeczowych, najemcy lokalu oraz uprawnionemu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Z kolei legitymację bierną (pozwanego) ma właściciel nieruchomości na której znajduje się źródło immisji oraz każdy, kto wykonuje uprawnienia właściciela wywodząc je ze stosunku prawnego łączącego go z właścicielem.

Immisje a pozew

Pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności przyjmuje postać roszczenia negatoryjnego. W petitum pozwu powód powinien przede wszystkim wskazać właściwy sąd, strony postępowania (powoda i pozwanego) oraz wartość przedmiotu sporu (przy dochodzeniu roszczenia, bierze się pod uwagę wartość prawa, którego ochrony domaga się powód, a więc np. wartość nieruchomości).

Kolejno sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia (dokładnie określonych przez powoda) działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda.

Przykład:

Wnoszę o nakazanie pozwanemu przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zakazania dalszych naruszeń  prawa własności nieruchomości położonej w …………. przy ul. ………………., dla której prowadzona jest księga wieczysta numer ……………….. przez Wydział  Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w …………, poprzez zobowiązanie pozwanego do ……………….. .

Nieruchomość objętą ingerencją oraz nieruchomość na której znajduje się źródło immisji należy opisać w sposób jak najbardziej szczegółowy, tak aby sąd nie miał trudności z ich identyfikacją. Należy podać przede wszystkim nr ksiąg wieczystych oraz wskazać dokładny adres obu nieruchomości.

Kiedy sąd oddali pozew?

Sytuacji, kiedy sąd uzna pozew za ułomny pod względami formalnymi czy bezzasadny jest wiele, jednakże najczęściej dzieje się to, gdy:

  • stopień zakłóceń działania właściciela nieruchomości z której pochodzą immisje nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, tj. zakłócenia są, ale obiektywnie ich natężenie jest nieznaczne (np. immisjami nie będzie częste koszenie trawnika, codzienne używanie piły mechanicznej, czy słuchanie muzyki z głośników samochodowych);
  • powód wyraził zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości;
  • powód nie posiada żadnego tytułu prawnego do nieruchomości objętej ingerencją;
  • pozwany nie ma prawa właścicielskiego lub nie wykonuje uprawnień właściciela wobec nieruchomości sąsiedniej.
     

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
  • ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 30).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.