Immisje, czyli jak sobie poradzić z uciążliwym sąsiadem?

„Wolność jednego człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego”. Ile osób dałoby się wręcz „pokroić”, aby inni znali i przestrzegali tę zasadę. Szczególnie jest to uciążliwe, kiedy osobą nieszanującą naszych praw jest nasz sąsiad. Naruszenie nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę to tzw. immisje. W każdym przypadku, kiedy właściciel sąsiedniej nieruchomości zbyt „intensywnie” korzysta ze swych praw, osoba poszkodowana ma prawo wyjść z roszczeniem o zaprzestanie tych czynności.
immisje

Immisje to nic innego jak ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią na skutek korzystania przez właściciela z jego nieruchomości. Działania te mogą przyjąć postać wytworzenia hałasu, przykrych zapachów, zanieczyszczeń czy wstrząsów, które w sposób pośredni utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Każdy właściciel czy posiadacz nieruchomości musi pamiętać, iż ma obowiązek powstrzymywania się od czynności mogących zakłócić innym korzystanie z ich własności ponad przeciętną miarę. „Przeciętna miara” jest pojęciem nieostrym i dla każdego może przyjmować inną postać. Przyjmuje się więc, iż miara ta powinna wynikać ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Immisje a prawo sąsiedzkie

Omawianą problematykę reguluje art. 144 Kodeksu cywilnego (dalej jako KC). Przepis ten ma na celu przede wszystkim zminimalizowanie ewentualnie mogących powstawać konfliktów miedzy sąsiadami, a dopiero następczo pozwalać na wysuwanie roszczeń jednego właściciela wobec drugiego. Mimo nawet najlepszych chęci korzystanie ze swojej nieruchomości może, w mniejszym lub większym stopniu, oddziaływać niekorzystnie na nieruchomości znajdującą się nieopodal. Ustawodawca uznał więc, że niezbędne jest wyznaczenie granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa w taki sposób, aby pogodzić prawo właścicielskie z interesami osób narażonych na niekorzystne skutki tego prawa. Ochrona interesów sąsiadów wymagała wprowadzenia ograniczeń w wykonywaniu prawa własności.

Nieruchomość sąsiednia to nie tylko nieruchomość granicząca fizycznie z nieruchomością, na której znajduje się źródło zakłóceń, ale każda nieruchomość narażona na szkodliwe wpływy.

Czym właściwie są immisje?

W szerokim rozumieniu immisje rozumie się jako każde oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Przy czym polski ustawodawca definiując w Kodeksie tę instytucję zdecydował się wyróżnić immisję pośrednie. Wynika to z faktu, że immisje bezpośrednie to po prostu naruszenie własności, które zostało uregulowane ogólnie do wszystkich rzeczy, w tym również nieruchomości. Nie było więc sensu dokonywać sztucznego podziału na ochronę własności ruchomości i nieruchomości.

Zgodnie z art. 144 KC immisje pośrednie to ujemne oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, których źródłem jest korzystanie przez właściciela z jego prawa własności do nieruchomości. Należy zauważyć, że nie chodzi tu o bezpośrednią ingerencje we własność sąsiada jak np. wznoszenie budynku na sąsiedniej nieruchomości czy sianie zbóż na cudzym gruncie. Chodzi wyłącznie o oddziaływanie pośrednie.

Wśród immisji wyróżnia się:

  • pozytywne – oddziałujące wprost na nieruchomości sąsiednie m.in. poprzez rozchodzenie się substancji lub energii, oraz
  • negatywne – polegające na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie np. światła słonecznego,

a także:

  • materialne – mają miejscy w przypadku przenikania na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (np. pyły, gazy) lub pewnych sił (np. hałas, wstrząs).
  • niematerialne – oddziałujące na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 roku, sygn. III CZP 4/84:

„Przepis art. 144 KC obejmuje obowiązek powstrzymania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na nieruchomość sąsiednią i znajdujące się na niej rzeczy, lecz także od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości.

Poniżej przedstawiamy także listę najczęściej występujących w praktyce immisji:

  1. odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiednich;
  2. uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej;
  3. zmniejszenie nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej, poprzez dopuszczenie przez sąsiada do rozrostu drzew ponad miarę;
  4. emitowanie nadmiernego hałasu;
  5. wydzielanie nieprzyjemnego zapachu (odoru) przez zaniedbanie zwierząt hodowlanych;
  6. wzniesienie budynku wizualnie niepasującego do zabudowy sąsiadującej.

Naruszenie prawa własności sąsiada a „przeciętna miara”

Ustawodawca jednoznacznie wskazuje, iż dozwolone są takie działania właścicielskie, które nie zakłócają korzystania z nieruchomości sąsiednich w granicach przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Taki zapis normy jest nieprecyzyjny, a co za tym idzie daje duże pole do interpretacji. Przyjmuje się jednak, iż w każdym wypadku, jeśli zagrożone może być zdrowie czy życie ludzie, oddziaływanie będzie przekraczało przeciętną miarę. Chodzi przy tym o realne i bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia lub życia konkretnej osoby, nie zaś o ogólną szkodliwość dla zdrowia.

Powyższe oznacza, że oceny immisji należy dokonywać indywidualnie dla każdej sytuacji. Chodzi przy tym o ocenę dokonywaną według miary obiektywnej. Nie można brać pod uwagę subiektywnych wrażliwości czy nierealnych wymogów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Istotne są również stosunki miejscowe, tj. występujący obecnie i przyjęty przez większość mieszkańców sposób używania nieruchomości na pewnym terenie. Na pojęcie to składa się szereg elementów, takich jak położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania oddziaływań, ich intensywność, pora, w jakiej występują.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 roku, sygn. II CR 149/85:

„Ocena <<przeciętnej miary>> w rozumieniu art. 144 KC musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania kolejnego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1979 roku, sygn. III CRN 249/79:

„Urządzenie i prowadzenie pasieki może zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Przy ocenie, czy przeciętna miara zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane. Oba te sposoby muszą być rozważane z punktu widzenia ogólnego kryterium oceny w postaci społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Nieuzasadnione byłoby, aby korzystanie z jednej nieruchomości sąsiedniej mogło pod względem sposobu i rozmiaru odbywać się z zasadniczym ograniczeniem korzystania z drugiej nieruchomości, jeżeli ważne względy natury społecznej tego nie uzasadniają. Nie można abstrahować od charakteru źródła zakłóceń. Szczególne znaczenie mogą mieć względy dotyczące naturalnego środowiska człowieka.”

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 roku, sygn. III CRN 126/72:

„Przy ocenie żądania usunięcia drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu gruntu sąsiedniego i prowadzą do zmniejszenia plonów, należy stosować kryterium przeciętnej miary. Roszczenie właściciela nieruchomości o powstrzymanie się przez sąsiada od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich może być wyłączone z przyczyn dotyczących ochrony naturalnego środowiska człowieka. W szczególności gdy w grę wchodzi ochrona naturalnego środowiska człowieka wyrażająca się w utrzymaniu istniejącego stanu zadrzewienia (ze względów przyrodniczych czy krajobrazowych), okoliczności te powinny być brane pod uwagę przy ocenie żądania usunięcia przeszkody zakłócającej normalne nasłonecznienie na skutek rozrastania się drzew tuż przy granicy nieruchomości”.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 roku, sygn. III CRN 367/75:

„Dla ustalenia, że nastąpiło zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, nie ma znaczenia fakt poniesienia (lub braku) szkody przez właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jeżeli zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości (budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadkowych na nieruchomość sąsiednią) spowodowały szkodę, jej naprawienie następuje na zasadach ogólnych”.

Uciążliwy sąsiad a postępowanie poszkodowanego

W przypadku, gdy sąsiad nadużywa swoich praw właścicielskich i utrudnia korzystanie ze swoich nieruchomości innym, w pierwszej kolejności należy zwrócić mu na to uwagę. Należy pamiętać, że nieruchomości nie zmieniają swoich właścicieli zbyt często, toteż wejście w konflikt z sąsiadem może okazać się bardzo dolegliwe i męczące.

Gdy rozmowy nic nie dadzą, należy skorzystać z art. 187 § 1 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego i wystosować oficjalne pismo przedsądowe z określeniem swoich roszczeń względem sąsiada. Dopiero w przypadku, gdy żadna z powyższych prób nie odniosła sukcesu, pozostaje pozew sądowy.

Osobie poszkodowanej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności. Może to oznaczać całkowite zaprzestanie działań naruszyciela lub redukcję immisji, a także podjęcie różnych działań na nieruchomości na której owe immisje mają źródło.

Legitymacja czynna (powodowa) przysługuje właścicielowi nieruchomości objętej ingerencją oraz podmiotom praw, które korzystają z ochrony, takiej jak prawo własności, np. użytkownikowi wieczystemu, uprawnionemu z ograniczonych praw rzeczowych, najemcy lokalu oraz uprawnionemu z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Z kolei legitymację bierną (pozwanego) ma właściciel nieruchomości na której znajduje się źródło immisji oraz każdy, kto wykonuje uprawnienia właściciela wywodząc je ze stosunku prawnego łączącego go z właścicielem.

Immisje a pozew

Pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności przyjmuje postać roszczenia negatoryjnego. W petitum pozwu powód powinien przede wszystkim wskazać właściwy sąd, strony postępowania (powoda i pozwanego) oraz wartość przedmiotu sporu (przy dochodzeniu roszczenia, bierze się pod uwagę wartość prawa, którego ochrony domaga się powód, a więc np. wartość nieruchomości).

Kolejno sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia (dokładnie określonych przez powoda) działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda.

Przykład:

Wnoszę o nakazanie pozwanemu przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zakazania dalszych naruszeń  prawa własności nieruchomości położonej w …………. przy ul. ………………., dla której prowadzona jest księga wieczysta numer ……………….. przez Wydział  Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w …………, poprzez zobowiązanie pozwanego do ……………….. .

Nieruchomość objętą ingerencją oraz nieruchomość na której znajduje się źródło immisji należy opisać w sposób jak najbardziej szczegółowy, tak aby sąd nie miał trudności z ich identyfikacją. Należy podać przede wszystkim nr ksiąg wieczystych oraz wskazać dokładny adres obu nieruchomości.

Kiedy sąd oddali pozew?

Sytuacji, kiedy sąd uzna pozew za ułomny pod względami formalnymi czy bezzasadny jest wiele, jednakże najczęściej dzieje się to, gdy:

  • stopień zakłóceń działania właściciela nieruchomości z której pochodzą immisje nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, tj. zakłócenia są, ale obiektywnie ich natężenie jest nieznaczne (np. immisjami nie będzie częste koszenie trawnika, codzienne używanie piły mechanicznej, czy słuchanie muzyki z głośników samochodowych);
  • powód wyraził zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości;
  • powód nie posiada żadnego tytułu prawnego do nieruchomości objętej ingerencją;
  • pozwany nie ma prawa właścicielskiego lub nie wykonuje uprawnień właściciela wobec nieruchomości sąsiedniej.
     

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
  • ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 30).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.

więcej porad

Prawo do ponaglenia opieszałego organu administracyjnego

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego organ powinien załatwić sprawę bez zbędnej zwłoki. Jeżeli sprawa wymaga postępowania wyjaśniającego jej załatwienie powinno nastąpić najpóźniej w przeciągu miesiąca. W przypadku spraw szczególnie skomplikowanych - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym - w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Powyższe oznacza, iż sprawy proste, których nie trzeba wyjaśniać i w których organ posiada wszelkie potrzebne informację powinny zostać załatwione wcześniej (o wiele wcześniej) aniżeli miesiąc. Jeżeli więc organ w powyższych sytuacjach uchybia obowiązujące go terminy, zainteresowany ma prawo do ponaglenia, a następczo możliwość złożenia skargi o bezczynność lub przewlekłość postępowania organu. Prawo do ponaglenia a zasada szybkości i prostoty działania Generalną zasadą postępowania administracyjnego jest zasada szybkości i prostoty działania. Organy administracji publicznej mają obowiązek działać niezwłocznie, podejmując najprzystępniejsze i najlogiczniejsze czynności, które pozwolą im załatwić sprawę w pierwszym możliwym terminie. Jednocześnie ustawodawca stwierdził, że zasady te nie powinny wymuszać na organach podejmowania natychmiastowych decyzji z pokrzywdzeniem stron. Każda sprawa administracyjna musi być rozpoznana dokładnie, z poszanowaniem prawa, interesu strony, a także interesu społecznego. Powyższe oznacza, że organy muszą działać bezzwłocznie, jednakże w przypadku spraw skomplikowanych powinny przedkładać dążenie do szczegółowego wyjaśnienia sprawy nad szybkość w działaniu. Ogólne terminy przewidziane dla organów państwowych zostały uregulowane w art. 35 KPA. Zgodnie z § 1 tego przepisu organy administracji publicznej są obowiązane załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki. Przyjęło się, iż pojęcie "bez zbędnej zwłoki” dotyczy spraw, których stan prawny i faktyczny jest na tyle jednoznaczny, że może być od razu wiarygodnie ustalony przy wszczęciu postępowania na podstawie istniejącego materiału dowodowego. Takim  materiałem dowodowym istniejącym już w czasie rozpoczęcia postępowania są dowody dostarczone przez stronę, fakty urzędowe lub powszechnie znane, które nie wymagają dowodu oraz akta zgromadzone przez sądy w innych sprawach. [rada]Niezwłoczne załatwienie spraw nie dotyczy jedynie spraw prostych. Chodzi o wszystkie sprawy, również te skomplikowane, o ile organ dysponuje niezbędnym materiałem dowodowym w chwili rozpoczęcia rozwiązywania sprawy.[/rada] Charakter terminów załatwiania spraw Przepisy art. 35 § 3 i § 3a KPA wskazują konkretne terminy do załatwienia sprawy przez organ administracyjny. [paragraf]Art. 35 § 3 i § 3a KPA - Terminy załatwiania § 3. Załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym - w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. § 3a. Załatwienie sprawy w postępowaniu uproszczonym powinno nastąpić niezwłocznie, nie później niż w terminie miesiąca od dnia wszczęcia postępowania. [/paragraf] Powyższe terminy mają charakter terminów maksymalnych. Organy administracyjne nie powinny ich przekraczać. W wyjątkowych wypadkach mogą je przedłużyć pod warunkiem, iż uzasadnią swoją decyzję i poinformują stronę o nowym terminie jeszcze przed upłynięciem terminu pierwotnego. Jednocześnie terminy te mają niejako charakter instrukcyjny, ich upływ nie pozbawia organu zdolności do dalszego orzekania w sprawie, a jego przekroczenie nie wpływa na ważność i skuteczność decyzji. Organy administracji publicznej przekraczając termin nie ponoszą konsekwencji swojej opieszałości, aż do czasu interwencji strony postępowania. Strona ma prawo do złożenia ponaglenia na niezałatwienie sprawy. Termin załatwienia sprawy – kiedy mamy prawo do ponaglenia Niezależnie czy termin załatwienia sprawy jest sztywny czy też nie, organy administracyjne w każdej sytuacji mogą przedłużać czas rozpoznawania sprawy. Z tego też względu na opieszałość organu należy patrzeć indywidualnie w każdej sprawie. Czasami miesięczny termin obiektywnie jest nierealny i nie dziwi, że rozpatrzenie sprawy trwa pół roku. Czasami spraw jest tak prosta i oczywista, że wystarczyłoby 30 minut, a musimy czekać 30 dni. Termin załatwienia zależny jest od stopnia trudności sprawy. Dodatkowy wpływ na czas rozpatrzenia może mieć także konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego oraz postępowania dowodowego. Ustalenie stanu faktycznego i prawnego, zebranie potrzebnych dowodów, gromadzenia informacji będących w posiadaniu różnych organów administracji publicznej lub sądów, na pewno nie sprzyja zasadzie szybkości działania organów. Bardzo częstym powodem mającym uzasadniać opieszałość organów jest wysokie obłożenie urzędu sprawami. W żadnym wypadku nie można tego uznać, za obiektywną przyczynę usprawiedliwiającą organ. [paragraf]Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w z dnia 14 lipca 2017 roku, sygn. II OSK 2525/16: „Nie można uznać, aby przyczyny dotyczące dużej ilości spraw, które należy rozpoznawać zgodnie z kolejnością wpływu oraz niewystarczającej obsady personalnej mogły być uznane za przyczyny od organu niezależne. Przyczyny od organu niezależne to takie, które są zdarzeniami zewnętrznymi od organu niezależnymi. Przykładami takich zdarzeń są działania sił przyrody, innych organów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy lub brak akt sprawy, które zostały przekazane do sądu administracyjnego. Od obowiązków stanowiących kompetencję organu nie zwalniają trudności obiektywne, jak brak etatów, duża ilość wpływających do organu spraw".[/paragraf] [uwaga]Czytaj też: Ponaglenie na bezczynność organu – wzór z omówieniem[/uwaga] Prawo do ponaglenia - przewlekłość czy bezczynność organu? Ponaglenie może być wniesione w dwóch różnych sytuacjach – przewlekłości postępowania oraz bezczynności organu. Pojęcia te mogą wydawać się zbieżne, jednak takimi nie są. Bezczynność to niezałatwienie przez organ sprawy w terminie określonym w art. 35 KPA lub przepisach szczególnych bądź w terminie nowym wskazanym w zawiadomieniu o niezałatwieniu sprawy w terminie. Ponaglenie na bezczynność można wnieść wyłącznie przed zakończeniem przez organ prowadzonego postępowania poprzez wydanie decyzji ostatecznej. Przewlekłość powstaje, gdy organ prowadzi postępowanie dłużej niż jest to niezbędne do załatwienia sprawy. Organ przewlekle prowadzi postępowanie wtedy, gdy czynności są podejmowane w sposób nieporadny, bez jakiejkolwiek staranności, w sposób błędny lub niezmierzający do wyjaśnienia istotnych okoliczności. Ponaglenie można złożyć również po prawomocnym zakończeniu postępowania. [paragraf]Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 roku, sygn. OSK 3096/15: "Przewlekłość i bezczynność nie wykluczają się wzajemnie. Przy czym obie dotyczą sytuacji, w której upłynęły terminy załatwienia konkretnej sprawy. Jeżeli bezczynność traktować jako niezałatwienie sprawy w terminie, to może ona mieć rożne przyczyny, a w tym i przewlekłość, która jednak nie musi być wyłączną jej przyczyną. Zatem obie instytucje mogą współistnieć, a ma to miejsce wówczas, gdy podejmowane działania są pozorne i sprawa nie jest załatwiona. Ewentualne "skonsumowanie" w takiej sytuacji przewlekłości przez bezczynność ma wówczas znaczenie tylko dla wyboru odpowiedniego rozstrzygnięcia, natomiast nie wyklucza dopuszczalności skarg i badania zasadności obu form przedłużania postępowania, bo to może mieć znaczenie choćby dla oceny jego charakteru i rodzaju zastosowanego środka przeciwdziałającego. Może też wystąpić bezczynność bez przewlekłości, gdy czynności były poprawne, zmierzały do wyjaśnienia sprawy, ale z różnych przyczyn nie udało się załatwić jej w terminie. Natomiast przewlekłość nie może nie skutkować bezczynnością, gdyż organ tak działający (przewlekłość, jak wspomniano już, uznaje się dopiero po upływie terminów zastrzeżonych dla załatwienia sprawy) zawsze jest bezczynny. Co więcej, bezczynność ustaje z chwilą załatwienia sprawy, natomiast ta okoliczność nie ma wpływu na ocenę postępowania jako przewlekłego, a ustanie przewlekłości nie musi oznaczać braku bezczynności. Oczywistym przy tym jest, że ocenę charakteru obu instytucji i wynikające z nich skutki można przeprowadzić po także załatwieniu sprawy, z wyłączeniem jednak zobowiązania do jej zakończenia przez wydanie aktu czy dokonania czynności czy zakończenia sprawy w inny sposób”. [/paragraf] Ponaglenia – charakter pisma Prawo do ponaglenia mają: strony postępowania; podmioty na prawach strony. Ponaglenie jest pismem formalnym, to też musi spełniać wszelkie warunki wymagane przez art. 63 KPA. [paragraf]Art. 63 KPA – forma pisma § 1. Podania (żądania, wyjaśnienia, odwołania, zażalenia) mogą być wnoszone pisemnie, telegraficznie, za pomocą telefaksu lub ustnie do protokołu, a także za pomocą innych środków komunikacji elektronicznej § 2. Podanie powinno zawierać co najmniej wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie oraz czynić zadość innym wymaganiom ustalonym w przepisach szczególnych. § 3. Podanie wniesione pisemnie albo ustnie do protokołu powinno być podpisane przez wnoszącego, a protokół ponadto przez pracownika, który go sporządził. Gdy podanie wnosi osoba, która nie może lub nie umie złożyć podpisu, podanie lub protokół podpisuje za nią inna osoba przez nią upoważniona, czyniąc o tym wzmiankę obok podpisu. § 3a. Podanie wniesione w formie dokumentu elektronicznego powinno: 1) być opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym, lub uwierzytelniane w sposób zapewniający możliwość potwierdzenia pochodzenia i integralności weryfikowanych danych w postaci elektronicznej; 2) zawierać dane w ustalonym formacie, zawartym we wzorze podania określonym w odrębnych przepisach, jeżeli te przepisy nakazują wnoszenie podań według określonego wzoru; 3)  zawierać adres elektroniczny wnoszącego podanie. § 3b. Jeżeli podanie, o którym mowa w § 3a, nie zawiera adresu elektronicznego, organ administracji publicznej przyjmuje, że właściwym jest adres elektroniczny, z którego nadano podanie wniesione w formie dokumentu elektronicznego, a gdy wniesiono je w innej formie i zawiera ono żądanie, o którym mowa w art. 391 § 1 pkt 2, doręczenie pism następuje na adres wskazany zgodnie z § 2, przy czym w pierwszym piśmie poucza się o warunku podania adresu elektronicznego w żądaniu doręczania pism środkami komunikacji elektronicznej. § 4. Organ administracji publicznej jest obowiązany potwierdzić wniesienie podania, jeżeli wnoszący tego zażąda. W przypadku wniesienia podania w formie dokumentu elektronicznego organ jest obowiązany potwierdzić wniesienie podania przez doręczenie urzędowego poświadczenia odbioru na wskazany przez wnoszącego adres elektroniczny. § 5. Urzędowe poświadczenie odbioru podania wniesionego w formie dokumentu elektronicznego zawiera: 1)      informację o tym, że pisma w sprawie będą doręczane za pomocą środków komunikacji elektronicznej; 2) pouczenie o prawie do rezygnacji z doręczania pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej, o którym mowa w art. 391 § 1d. [/paragraf] Ponaglenie wymaga uzasadnienia. W uzasadnieniu strona ma obowiązek przytoczyć argumentację dotyczącą okoliczności bezczynności lub przewlekłości załatwienia sprawy przez organ. Zawarcie uzasadnienia jest przesłanką bezwzględną. Jej brak powoduje, iż organ obowiązany jest wezwać stronę do uzupełnienia błędu formalnego, pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania. [rada]Ponaglenie nie jest ograniczone żadnym terminem. Wymogiem jest jednak, by termin na załatwienie sprawy minął, tj. ponaglenie można wnosić po miesiącu, a w sprawach szczególnie skomplikowanych po dwóch miesiącach.[/rada] Obowiązki organu po wniesieniu ponaglenia Ponaglenie kieruje się do organu wyższego stopnia, za pośrednictwem organu, który popadł w bezczynność, bądź do organu prowadzącego postępowanie - jeżeli nie ma organu wyższego stopnia. Organ, który otrzymał ponaglenie ma obowiązek przekazać je organowi wyższego stopnia w terminie do 7 dni od dnia jego otrzymania. Otrzymując ponaglenie, przed przekazaniem sprawy do rozpatrzenia organowi wyższego rzędu, organ ma obowiązek ustosunkować się do pisma ponaglającego oraz przedstawić okoliczności rozpoznania i rozstrzygania sprawy. [rada]W trakcie rozpatrywania sprawy z ponaglenia, organ pierwszej instancji ma obowiązek w dalszym ciągu prowadzenia postępowanie. [/rada] Następnie, po otrzymaniu akt sprawy organ właściwy ma obowiązek rozpatrzyć ponaglenie w terminie 7 dni od dnia jego otrzymania. W przypadku organu wyższego stopnia, dzień otrzymania stanowi dzień, w którym organ I stopnia przekazał ponaglenie wraz z odpisami akt sprawy. Jeżeli właściwy do rozpatrzenia ponaglenia jest organ, który dopuścił się bezczynności lub przewlekłości, 7-dniowy termin liczy się od dnia otrzymania ponaglenia. Rozpatrzenie ponaglenia zostaje wydane w formie postanowienia, w którym to organ wskazuje, czy organ rozpatrujący sprawę pierwotną dopuścił się bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania, stwierdzając jednocześnie, czy miało ono miejsce z rażącym naruszeniem prawa. W przypadku stwierdzenia bezczynności lub przewlekłości, organ pierwotny zostaje zobowiązany do niezwłocznego załatwienia sprawy, najpóźniej we wskazanym terminie. Ma obowiązek również złożyć wyjaśnienia w sprawie oraz ustalić osoby winne bezczynności lub przewlekłości. [rada]Jeżeli ponaglenie nie da oczekiwanych efektów, strona ma prawo wyjść ze skarga na przewlekłość lub bezczynność organu. Skargę tę wnosi się do sądu administracyjnego. [/rada]   [informacja]Podstaw prawna: ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 735).[/informacja]

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Umowa najmu uregulowana została w Kodeksie cywilnym (dalej jako KC). Zgodnie z omawianą instytucją wynajmujący (właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy (lokatorowi) mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co do zasady „swobodne” wypowiedzenie umowy najmu lokalu jest możliwe wyłącznie w przypadku umów podpisanych na czas nieokreślony. Z kolei wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony będzie możliwe wyłącznie w sytuacjach określony przez samą umowę. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu – co mówi Kodeks cywilny? Generalną zasadę wypowiadania umów najmu stanowi art. 673 KC. Zgodnie z tym przepisem zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem terminów ustawowy lub umownych, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony oraz terminów umownych, gdy czas ten został określony. W doktrynie pojawiają się głosy, że ze względu na swoje kodeksowe miejsce oraz przede wszystkim, ze względu na treść art. 688 KC, przepis ten nie dotyczy stosunku prawnego najmu, którego przedmiotem jest lokal. W mojej ocenie jest to stanowisko połowicznie błędne. Przepis art. 688 KC odnosi się wyłącznie do umów zawartych na czas nieokreślony. Należy zatem przyjąć, że do najmu lokalu na czas określony ma zastosowanie całkiem niedawno dodany przez ustawę art. 673 § 3 KC. [paragraf]Art. 673 § 3 KC: "Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie".[/paragraf] Czynność wypowiedzenia Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną adresowaną do drugiej strony umowy najmu. Przysługuje ona zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Wypowiedzenia umowy najmu lokalu może przyjąć postać oświadczenia w formie dowolnej, np. ustanej, pisemnej (dla celów dowodowych zaleca się co najmniej formę pisemną), a także postać czynności procesowej, m.in. chodzi tu o wniesienie przez wynajmującego pozwu o eksmisję, co jest jednoznaczne z wypowiedzeniem umowy. Zgodnie z art. 58 § 2 KC czynność wypowiedzenia podlega ocenie czy nie narusza przepisów prawa, jak również czy jest zgodne z zasadami współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego to odrębne reguły postępowania wiążące się ściśle z normami moralnymi oraz normami obyczajowymi. [uwaga]Czytaj też: Eksmisja a stan epidemiczny związany z Covid19[/uwaga] Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony Do niedawna ustawodawca nie dawał stronom umowy zawartej na czas określony możliwości jej wypowiedzenia. Po wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego art. 673 § 3 sytuacja ta uległa zmianie. Przepis ten pozwala stronom na wprowadzenie klauzuli umożliwiającej każdej lub tylko jednej z nich wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony z zachowaniem terminu umownego albo ustawowego bądź nawet na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Oznacza to, że brak stosownej klauzuli w umowie pozbawia strony możliwości jej wypowiedzenia. [paragraf]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 roku, sygn. akt: VII ACa 932/17: "Umowne prawo wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony, mające swoje ustawowe umocowanie w art. 673 § 3 k.c. nie jest identyczne z prawem do odstąpienia od umowy. Jeśli zaś chodzi o dopuszczalność zawarcia umowy najmu na czas oznaczony pod warunkiem rozwiązującym, to zwrócić należy uwagę na to, że warunek rozwiązujący (art. 89 KC) nie jest wypadkiem określonym w umowie (art. 673 § 3 KC) i odwrotnie. Z tych względów umowa najmu na czas oznaczony może zostać zawarta pod warunkiem (rozwiązującym) oraz może zawierać przyczyny wypowiedzenia takiej umowy przez jedną ze stron czy też przez obydwie strony.” [/paragraf] Powyższe wynika z art. 353[1], tj. zasady swobody umów i jej ograniczenia. Zgodnie z tą zasadą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Dlatego też osoby decydujące się na najem powinny dokładnie czytać podpisywaną umowę. Lokatorzy muszą pamiętać, że są równą stroną zawieranej umowy i mają takie same prawa do kształtowania zawieranego kontraktu. Co więcej wynajmującym zależy równie mocno na najmie co najemcom. Stąd też powinni być oni skłonni do negocjacji umowy. Jeżeli nie, zalecam „odwrót na pięcie” i poszukanie innego mieszkania. Rynek nieruchomości jest ogromny, nie ma problemu ze znalezieniem alternatywne lokalu. [rada] Wynajmujący, który nie jest skłonny do negocjacji, najpewniej będzie bardzo problematycznym kontrahentem. Problemy w komunikacji z wynajmującym oznaczają następczo problemy w jego zachowaniu. Dlatego też zaleca się unikanie wszelkiego rodzaju agentów „nie mających możliwości wpłynięcia na kształt umowy” czy właścicieli za wszelką cenę dążących do zabezpieczania wyłącznie swojego interesu. [/rada] Wypowiedzenie umowy najmu lokalu a ważne powody Wiemy już, że jeżeli w umowie nie jest jasno określone, że umowa może zostać zerwana przed upływem terminu jej trwania, obie strony zobowiązane są do przestrzegania umowy, aż do momentu jej upłynięcia. Omawiany rodzaj umowy należy traktować jako tzw. umowę trwałą, a więc taką, która wiąże strony, aż do zakończenia jej trwania.  Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Zobowiązania trwałe cechują się, tym iż stanowią gwarancje działania stron do końca umówionego terminu. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Z przyczyn oczywistych trwałość stosunku umownego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia. Musi to być jednak ryzyko niezależne od woli stron. W orzecznictwie wypracowane jest stanowisko, że strony mogą rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony z ważnych przyczyn, jeżeli umowa przewiduje taką możliwość. Zdaniem Sądu Najwyższego postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy "z ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC (sygn. III CZP 92/06). Sąd uważa, ze ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy więc uznać, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 KC polega na dopuszczeniu takiego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony. Przyczyna wypowiedzenia umowy musi mieć kwalifikowany charakter, czyli być poważna i istotna dla interesu strony wypowiadającej. Warto przytoczyć również orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 roku w którym sąd podszedł do omawianej kwestii nieco w inny sposób. [paragraf]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006, sygn. akt: I ACa 833/05: "Przepis art. 673 § 3 KC nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie "wypadków". Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to "zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy".[/paragraf]   [informacja]Podstaw prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740). [/informacja]