Paszport dla dziecka – czy może lepiej dowód osobisty?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma swoje zastosowanie w przypadkach, gdy rzeczywisty stan faktyczny i prawny nieruchomości różni się od stanu ujawnionego w księdze. [reklama-ads] Dzięki rękojmi wszelkie zachowanie osoby trzeciej dokonywane z uwzględnieniem treści księgi wieczystej, poczytuje się jako wykonane w dobrej wierze. Rękojmia przede wszystkim ma na celu ochronę nabywców praw rzeczowych i uprawnionych z praw rzeczowych, którzy działają w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – czym jest dokładnie? Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej wprowadzona została w przepisie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dajek UKW). Rękojmia ma za zadanie przede wszystkim wzmocnienie znaczenia ksiąg wieczystych oraz chronić prawa osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości. Wraz z zasadą rękojmi wprowadzona została zasada wyższości stanu prawnego zawartego w księdze wieczystej nad faktycznym stanem prawnym nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Właściciel nieruchomości nie może uwolnić się od następstw czynności podmiotów trzecich, które działały w zaufaniu do księgi, nawet jeśli informacje ujawnione w księdze były nieaktualne lub nieprawdziwe. Rozporządzenie prawem wpisanym do księgi będzie skuteczne, nawet jeśli w jego wyniku  właściciel nieruchomości zostanie pokrzywdzony. [reklama-ads] [rada]Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie mają zastosowania do rozporządzeń własności dokonanych przed dniem pierwszego stycznia 1983 roku. Do wszelkich rozporządzeń mających miejsce przed podaną datą zastosowanie ma dekret z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe.[/rada] [uwaga]Czytaj też: Rękojmia na mieszkanie – ile czasu trwa i co obejmuje?[/uwaga] Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej – kiedy zadziała? Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadziała wówczas, gdy spełnione zostaną jednocześnie cztery warunki, tj.: stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym; dokonana została czynność prawna z osobą nieuprawnioną do rozporządzania danym prawem rzeczowym; na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo rzeczowe (np. własność nieruchomości, służebność); czynność prawna jest ważna i na podstawie tej czynności nabywca uzyskał prawo własności lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy czynność prawna dokonana z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem własności lub innym prawem rzeczowym będzie miała charakter nieodpłatny, lub czynność taka zostanie dokonana w złej wierze (nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć), rękojmia nie ma zastosowania. [reklama-ads] Dodatkowo zgodnie z art. 7 UKW, rękojmia nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; prawu dożywocia; służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia; służebnościom przesyłu. Z kolei zgodnie z art. 8 UKW rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza: wzmianka o wniosku (np. o wpisanie prawa własności); wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego; wzmianka o apelacji; wzmianka o kasacji; ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Rozporządzanie nieruchomością przez osobę niebędącą właścicielem Sprzedaż nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi wieczystej, która w rzeczywistości nie jest jej właścicielem jest możliwe, a w praktyce nie jest wcale takie rzadkie. [reklama-ads] Do tego typu rozporządzeń dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy nieuprawnionym jest współwłaściciel nieruchomości, który wpisany jest w księdze jako jedyny właściciel lub wierzyciel hipoteczny, którego hipotekę wpisano do księgi mimo braku tytułu prawnego. Aby w powyższych przypadkach rozporządzenie nieruchomością mogło skorzystać z rękojmi wiary publicznej, to czynność prawna dokonana wobec nieruchomości musi być ważna. Rękojmia nie aktywuje się w przypadku czynności nieważnych. Tak więc jeśli czynność rozporządzająca nie posiada wad prawnych, a nabywca działa w dobrej wierze rękojmia ma zawsze zastosowanie. [rada]Przez nieważność czynności prawnej rozumie się nieważność z mocy ustawy oraz nieważność spowodowaną unieważnieniem czynności prawnej na podstawie wykonania przez stronę tej czynności prawa podmiotowego kształtującego. Nieważna będzie m.in. sprzedaż nieruchomości przez osobę, która podaje się za osobę wpisaną w księdze jako właściciel lub uprawniony z tytułu innego prawa rzeczowego do nieruchomości. [/rada] Rękojmia a nieruchomość nie posiadająca księgi wieczystej [reklama-ads] Co, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej? Czy nabywca prawa do nieruchomości może korzystać z rękojmi wiary publicznej? Orzecznictwo wprost wskazuje, że przepis art. 5 UKW odsyła do stanu prawnego ujawnionego w księdze. Jeśli więc dla danej nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, rękojmia nie znajduje zastosowania, a badanie jej przesłanek jest bezprzedmiotowe. Rękojmia nie działa również w sytuacji, gdy dla jednej nieruchomości założone zostały dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Nie działa tu zasada pierwszeństwa – obie księgi są nieważne. [paragraf]Wyrok Sądy Najwyższego z dnia 16 listopada 1999 roku (sygn. akt: II CKN 621/98): „jeżeli dla nieruchomości będącej przedmiotem czynności prawnej, o której mowa w art. 5 KWU, nie jest wprawdzie prowadzona księga wieczysta, lecz istnieje zbiór dokumentów, to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa. Co prawda, złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, ale z wyjątkiem przewidzianym w przepisach o rękojmi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa wyłącznie w odniesieniu do wpisów istniejących w księdze, a nie w odniesieniu do danych ujawnionych w zbiorze dokumentów.”[/paragraf] [reklama-ads] [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204).[/informacja]

20.09.2021 - Przemysław Grzegorczyk

Z uwagi na wyżej wspomniany charakter umowy, jest ona najczęściej zawiązywana między najbliższymi sobie osobami. Jedna ze stron (przodek) chce zabezpieczyć finansowo stronę drugą (potomka) poprzez darowanie jej nieruchomości. [reklama-ads] Z kolei druga strona czuje się zobowiązana do opieki i utrzymywania darczyńcy. Niestety jak to często bywa, z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu. Toteż niejednokrotnie między stronami umowy dochodzi do konfliktów o takim stopniu natężenia, iż nie są one w stanie razem przebywać dłuższą chwilę w jednym pomieszczeniu, nie mówiąc o wspólnym wieloletnim koegzystowaniu. Czy umowa o dożywocie może zostać rozwiązana? A może lepszym pomysłem jest zamiana jej na dożywotnią rentę? Umowa o dożywocie – czym jest? Dożywocie zostało uregulowane w Kodeksie cywilnym w przepisach art. 908 i nast. Umowa o dożywocie zobowiązuje jedną stronę (zbywcę) do przeniesienia własności nieruchomości na drugą stronę (nabywcę) umowy w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Utrzymanie podobnie jak przy obowiązku alimentacyjnym, może przyjąć pieniężny (pokrywanie kosztów opieki) lub niepieniężny charakter (sprawowanie osobistej opieki). Zakres świadczeń, do których zobowiązuje się nabywca powinien zostać szczegółowo określony w umowie. [reklama-ads] Jeśli strony tego nie zrobią, przyjmuje się, iż nabywca ma obowiązek: przyjąć dożywotnika jako domownika; dostarczać mu wyżywienia, ubrania, światła i opału; zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie; sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający. [rada]Nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie, poza częścią obciążoną użytkowaniem na rzecz dożywotnika, może być swobodnie wykorzystywana przez zobowiązanego.[/rada] Celem omawianej umowy jest zapewnienie zbywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania. Oznacza to, że nabywca powinien zaspokajać podstawowe potrzeby życiowe zbywcy, tak aby wyeliminować konieczność zdobywania przez dożywotnika środków do życia z innych źródeł. Rozwiązanie umowy dożywocia – czy w ogólne możliwa? [reklama-ads] Ustawodawca przewidział, iż strony umowy mogą z czasem nie być w stanie żyć pod jednym dachem. Zdecydował się więc wprowadzić przepis pozwalający rozwiązać umowę o dożywocie lub zamienić ją na rentę. Nie jest to jednak sprawa prosta, nie można tego dokonać jednostronnym oświadczeniem którejkolwiek ze stron. Nieodzowna jest tu ingerencja sądu. Przepis art. 913 § 2 KC daje sądowi możliwość rozwiązania umowy o dożywocie. Rozwiązanie jest jednak ostatecznością. W pierwszej kolejności należy próbować załagodzić konflikt, a w przypadku gdyby to było niemożliwe – zamienić dożywocie na rentę. W orzecznictwie przyjmuje się, że wyjątkowe wypadki uzasadniające rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd muszą przybierać szczególną postać i intensywność. Z a wyjątkowy wypadek może być uznane uporczywe, długotrwałe i zamierzone, niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, gdy ze względu na potrzeby dożywotnika wynikające w szczególności z jego stanu zdrowia i warunków bytowych, są niezbędne do zadośćuczynienia jego interesom, których zabezpieczenie było celem umowy o dożywocie. [reklama-ads] Omawiany przepis nie zawiera katalogu przesłanek, których spełnienie mogłoby bezpośrednio prowadzić do rozwiązania umowy. Przepis wskazuje jedynie na „wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności”. Taki sposób zapisu normy daje sądowi swobodę w decydowaniu. Sąd może rozwiązać umowę na żądanie stron, nie ma jednak obowiązku tego dokonywać. Dlatego też, jeżeli rzeczywiście między stronami istnieje silny konflikt, lecz rozwiązanie umowy mogłoby pokrzywdzić jedną ze stron, sąd ma prawo oddalić pozew. [rada] Rozwiązanie umowy o dożywocie skutkuje uznaniem przepisania nieruchomości za niebyłe. Mieszkanie lub dom będący przedmiotem umowy wraca do rąk zbywcy.[/rada] Wraz ze śmiercią zbywcy dezaktualizuje się prawo do żądania rozwiązania umowy o dożywocie. Jeśli dożywotnik umarł w trakcie postępowania o rozwiązanie umowy, postępowanie się umarza. Spadkobiercy dożywotnika nie są uprawnieni złożenia pozwu o rozwiązanie umowy. [reklama-ads] [paragraf]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 marca 2020 roku, sygn. I ACa 1134/19: „W ramach wykładni art. 913 § 2 KC wyjątkowy wypadek uzasadniający rozwiązanie umowy dożywocia należy wiązać nie tylko z krzywdzeniem dożywotnika, ale także z przejawem złej woli zobowiązanego. Chodzi przy tym o rażąco naganne zachowanie zobowiązanego, które wytworzyło taki stan, w którym nie jest możliwe dalsze wymaganie bezpośredniej styczności między stronami, a skorzystanie z innych środków (w tym zamiany na rentę) nie zapewni dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Chodzi więc o drastyczne przejawy zachowania zobowiązanego, przy istnieniu których nie sposób wymagać od dożywotnika dalszego utrzymania umowy dożywocia, nawet przy zamianie świadczeń z umowy na rentę.”[/paragraf] [uwaga]Czytaj też: Renta i dożywocie – istota umów[/uwaga] Umowa o dożywocie zamieniona na rentę [reklama-ads] Mniej drastycznym środkiem, aniżeli rozwiązanie umowy, jest zamiana na rentę. Taki zabieg w dalszym ciągu gwarantuje stronom osiągniecie celów umowy o dożywocie, tj. z jednej strony dożywotnie utrzymanie, z drugiej uzyskanie prawa do nieruchomości, a jednocześnie nie skazuje skonfliktowanych stron do życia pod jednym dachem. Zamiana na rentę, tak jak rozwiązanie umowy, jest możliwe jedynie w przypadku uzyskania właściwego orzeczenia sądowego. Z roszczeniem zamiany umowy dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron - nabywca nieruchomości, dożywotnik będący zbywcą nieruchomości lub osoba bliska, jeśli to na jej rzecz zostało zastrzeżone dożywocie. Co istotnie, zamianie na rentę może podlegać cała umowa o dożywocie lub tylko niektóre jej elementy. Zakres zmiany powinien zostać określony w pozwie, a następczo orzeczony szczegółowo przez sąd. Sąd jest związany żądaniem strony. Zamiana dożywocia na rentę nie powoduje wygaśnięcia prawa dożywocia, lecz zmianę jego treści. Oznacza to, że w wyniku zmiany nie powstaje uprawnienie do wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem umowy wzmianki o obciążeniu jej prawem dożywocia. [paragraf]Wyrok Sądy Apelacyjnego w Lublinie z dnia 5 grudnia 1996 roku, sygn. I ACa 12/96: „Dla rozwiązania umowy dożywocia konieczne jest wystąpienie wymogów z art. 913 § 1 KC, a ponadto wyjątkowość zaistniałej sytuacji (§ 2 przepisu). Wyjątkowość sytuacji wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie prowadzi do należytego rezultatu (np. gdy zobowiązany nie jest wstanie płacić renty zaspokajającej potrzeby dożywotnika), ale wyjątkowość sytuacji musi wyrażać się w drastycznym naruszaniu przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego.”[/paragraf] [reklama-ads] Bezskuteczność umowy o dożywocie Z roszczeniem o zamianę na rentę czy rozwiązanie umowy mogą występować jedynie strony umowy. Co więc w sytuacji, gdy umowa o dożywocie dotyka interesów osób najbliższych, które jednak nie posiadają przymiotu stron umowy? Ustawodawca przewidział również takie możliwości i poprzez art. 916 KC zabezpieczył wierzycieli alimentacyjnych. Zgodnie z tym przepisem osoba uprawniona do alimentów może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Jeżeli więc dożywotnik zawarł umowę w celu wyzbycia się swojego majątku i uniknięcia długów, sąd jest uprawniony do stwierdzenia bezskuteczności umowy. [reklama-ads] Prawo do wystąpienia z żądaniem uznania umowy z bezskuteczną posiada osoba, w stosunku do której dożywotnik był zobowiązany alimentacyjnie na podstawie ustawy. Nie jest przy tym wymagane, aby wcześniej dożywotnik spełniał owe świadczenia alimentacyjne. Warunkiem żądania bezskuteczności umowy o dożywocie jest związek przyczynowy między zawarciem umowy a niewypłacalnością dożywotnika bądź też zwiększeniem tej niewypłacalności. Zbycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie pogłębia niewypłacalność dożywotnika, jeżeli wartość jego wymagalnych zobowiązań przekracza wartość jego majątku, w tym w szczególności wartość nieruchomości. Dochodzenie roszczenia o uznanie za bezskuteczną umowy dożywocia nie jest zależne od wykazania, że dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Znaczenia nie ma też świadomość nabywcy ani możliwość powzięcia przez nią wiadomości o działaniu dożywotnika z pokrzywdzeniem wierzycieli. Jednocześnie ustawa ogranicza prawa osoby poszkodowanej do dochodzenia swych żądań. Przepis art. 916 § 2 KC określa termin w jakim może być dochodzone roszczenie uprawnionego do alimentacji. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy. Oznacza to, że złożenie pozwu w rzeczonej sprawie po upływie terminu będzie zobowiązywało sąd do jego oddalenia. [reklama-ads] [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).[/informacja]

1.09.2021 - Radosław Pilarski