Odpowiedzialność urzędników za naruszenie dyscypliny finansów publicznych

Aby zostać uznanym za przedsiębiorcę nie trzeba prowadzić firmy, nie trzeba nawet być wpisanym do rejestru przedsiębiorców – ale za to trzeba się zachowywać jak przedsiębiorca. W niektórych przypadkach sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w dziedzinie obrotu nieruchomościami, może zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług. [reklama-ads] W „normalnych” okolicznościach, kiedy osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość, wówczas to kupujący ma obowiązek podatkowy – musi on zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości 2% ceny. Jeżeli jednak fiskus uzna, że owa sprzedaż nosiła charakter obrotu nieruchomościami, wtedy kupujący jest zwolniony z PCC, natomiast sprzedawca zostaje obarczony 8% VAT-em. Kto jest podatnikiem VAT? Aby lepiej zrozumieć omawianą materię, w pierwszej kolejności należy wytłumaczyć, kiedy dana osoba czy podmiot staje się podatnikiem VAT. Czy są to wyłącznie podmioty wpisane do rejestru podatników VAT? No nie koniecznie. Podatnikiem jest zawsze ten, kto dokonał czynności, która podlega opodatkowaniu. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja ta oznacza, że podatnikiem jest każda osoba prowadząca niezależnie – w jakimkolwiek miejscu – jakąkolwiek, działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultaty tej działalności. Oznacza to, że aby osoba fizyczna została przedsiębiorcą, nie jest konieczne posiadanie zarejestrowanej w CEIDG firmy. Sama działalność nosząca cechy handlowe stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż lub świadczone usługi stanową czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. [reklama-ads] Wyjaśnia to interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, która stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT. Tylko takie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług. [paragraf]Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 4 marca 2019 roku, znak. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO „Jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym." [/paragraf] Sprzedaż prywatnej nieruchomości sprzedażą gospodarczą? Znając już definicję przedsiębiorcy, należy teraz się zastanowić, kiedy sprzedaż prywatnej nieruchomości przekształci się w profesjonalny obrót nieruchomościami. Aby odpowiedzieć na owe pytanie, należy rozważyć, czy osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość, wykorzystuje ją w sposób ciągły dla celów zarobkowych. [reklama-ads] Główną kwestią, dzięki której możemy rozróżnić, czy sprzedaż nieruchomości ma charakter prywatny, czy też odbywa się w ramach działalności gospodarczej, jest aktywność samego sprzedawcy. Im aktywność ta jest większa, tj. podejmowany jest szereg działań w celu uatrakcyjnienia cech nieruchomości i zwiększenia jej ceny (np. uzyskanie pozwolenia na przyłącze gazu i prądu, utwardzenie drogi wewnętrznej), tym bardziej jest prawdopodobne, że Urząd skarbowy upomni się o swoje.  W omawianej materii wypracowano stabilną linię orzeczniczą. W temacie wypowiedział się zarówno Naczelny Sąd Administracyjny, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, jak również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. TSUE uznało, iż bez znaczenia jest ilość sprzedanych nieruchomości w roku podatkowym, czy też wysokość osiągniętych z nich korzyści. Dopiero gdy mamy do czynienia z działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującymi środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców, możemy mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej. [reklama-ads] [paragraf]Wyrok TSUE z 20 czerwca 1996 roku, sygn. C-155/94 „Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w danej sprawie nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Nawet dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Sytuacja jest odmienna dopiero, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych". [/paragraf] NSA w swoim wyroku uszczegółowiło jakie działania podejmowane przez sprzedawcę będą traktowane jako te „profesjonalne”. Dodatkowo uznała, że o gospodarczej działalności osoby fizycznej świadczy również samo przeświadczenie sprzedającego – czy traktuje on swoje zachowanie jako działalność zawodową. [paragraf]Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 roku, sygn. I FSK 449/17 „Dla ustalenia zawodowego profilu działalności sprzedawcy nieruchomości istotne będą również takie okoliczności, jak przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.” [/paragraf] [reklama-ads] Sprzedaż nieruchomości – co brać pod uwagę przy ocenie profesjonalnego obrotu nieruchomościami? Oczywiście nie ma jednej ścieżki, która wskaże czy dana czynność jest jeszcze zbyciem majątku prywatnego, czy już profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wynika to z faktu, że przepisy prawa podatkowego noszą charakter norm generalnych (ogólnych), a interpretacja podatkowa wydawana jest indywidualnie i dla każdej sprawy może się różnić. Jednakże analizując swoją sytuację, sprzedawca powinien brać pod uwagę czy jego aktywność przybiera formę zorganizowaną, m.in. czy: nabywa teren przeznaczony pod zabudowę; dzieli dużą nieruchomość ma wiele mniejszych (i równych ze sobą) działek; uzbraja grunt; wydziela drogi wewnętrzne; wynajmuje agencję nieruchomości w celu sprzedaży działek; uzyskuje decyzje o warunkach zagospodarowania terenu; występuje o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla swoich nieruchomości. [rada]Ocenie powinny podlegać wszystkie okoliczności danej sprawy, nie zaś tylko jedna przesłanka. Samo uzbrojenie działki nie przesądza już o profesjonalnej działalności sprzedającego.[/rada] Sprzedaż nieruchomości – podsumowując Reasumując, nie da się jednoznacznie ustalić, kiedy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną przerodzi się w sprzedaż „profesjonalną”. Tak naprawdę sprzedający nigdy nie wie, czy opłacony przez kupującego 2% podatek PCC będzie wystarczający, czy też będzie on musiał uiścić 8% podatek VAT.  [reklama-ads] Sam fakt podzielenia dużej działki i jej uzbrojenie jeszcze o niczym nie świadczy. Jednakże – jak to w naszym systemie podatkowym – w każdej sytuacji mogą zjawić się smutni pracownicy urzędu skarbowego i ustalić należny „im” podatek od towarów i usług. [informacja]Podstawa prawna: ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106).[/informacja] Przydatne wzory pism: Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania z zadatkiem Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania z zaliczką Wypowiedzenie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wzór Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości wzór Przedwstępna umowa sprzedaży domu wzór Przedwstępna umowa sprzedaży gruntu WZÓR Protokół zdawczo odbiorczy po sprzedaży mieszkania Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu użytkowego

3.12.2020 - Radosław Pilarski

Rozwiązanie umowy dzierżawy jest zależne od zapisów samej umowy. To tam powinny znajdować się szczegółowe unormowania dotyczące zakończenia stosunku umownego. Jeżeli jednak umowa nie reguluje tej kwestii, najkrótszym terminem wypowiedzenia będzie sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. [reklama-ads] W przypadku dzierżawy gruntu rolnego jest to okres dłuży, wynoszący 1 rok. W związku z tym, iż są to dosyć długie terminy, strony powinny zadbać, aby umowa odnosiła się do możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. W innym wypadku, rozwiązanie umowy przed końcem jej terminu, będzie możliwe jedynie w drodze porozumienia stron. Charakter umowy dzierżawy Umowa dzierżawy została szczegółowo uregulowana przez Kodeks cywilny (dalej jako KC). Zgodnie z art. 693 KC umowa ta zobowiązuje jedną ze stron do oddania stronie drugiej rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Druga strona z kolei zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Jak zostało to wspomniane na wstępie, rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć z jednorocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego. Dzierżawa innego przedmiotu podlegać będzie okresowi sześciomiesięcznemu przed upływem roku dzierżawnego. Jednocześnie ustawodawca przewidział wachlarz przesłanek, których spełnienie może doprowadzić do rozwiązania umowy bez konieczności zachowania terminów wypowiedzenia. Dzieje się tak m.in. w przypadku, gdy dzierżawca popadnie w zwłokę z zapłatą czynszu bądź gdy używa on przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową. Rozwiązanie umowy dzierżawy – terminy wypowiedzenia [reklama-ads] W akapicie powyżej została określona generalna zasada wypowiadania umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Rok dla dzierżawy gruntu rolnego, w innych wypadkach 6 miesięcy. Zasada ta nie dotyczy jednak wszystkich umów. Aby strony mogły skorzystać z przewidzianych we wskazanym przepisie terminów muszą zostać spełnione określone warunki. Co do zasady wspomniane terminy dotyczą wyłącznie umów zawartych na czas nieoznaczony. Aby rzeczone okresy mogły zostać zastosowane przy umowach zawartych na czas oznaczony, strony muszą umownie przewidzieć możliwość wypowiedzenia umowy w określonych sytuacjach, przy czym nie wskazać samych terminów wypowiedzenia. [rada]Strony umowy zawartej na czas nieokreślony - kwestię wypowiedzenia - mogą uregulować w dowolny sposób, m.in. mogą skracać lub przedłużać terminy ustawowe.[/rada] Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu rolnego W kwestii wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego należy mieć na uwadze fakt, iż chodzi tu wyłącznie o nieruchomości rolne zdefiniowane w art. 461 KC. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami „są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Do zakwalifikowania nieruchomości jako gruntu rolnego, nie ma znaczenia przeznaczenie owej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Liczy się wyłącznie faktyczny sposób używania nieruchomości przez dzierżawcę. [reklama-ads] Jeżeli więc realny sposób wykonywania umowy wskazuje na dzierżawę gruntu rolnego, wówczas wypowiedzenie umowy wymaga zachowania rocznego terminu, liczonego od dnia kiedy oświadczenie o wypowiedzeniu zostało skutecznie złożone wydzierżawiającemu. Wówczas umowa wygasa z dniem będącym terminem końcowym roku dzierżawnego. [rada]Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy, chyba że strony umówiły się inaczej albo co innego wynika z miejscowych zwyczajów.[/rada] Wypowiedzenia dzierżawy – w jakiej formie? Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie, wymaga zachowania formy dokumentowej, o ile ustawa lub umowa nie zastrzega innej formy. Z kolei, gdy umowa została zawarta w innej formie szczególnej (np. w formie aktu notarialnego), jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Wypowiedzenie umowy nie wymaga uzasadnienia. Wystarczy, że przyczyna wypowiedzenia obiektywnie istnieje. [rada]W przypadku wypowiedzenia zastosowanie znajduje instytucja milczącego przedłużenia umowy. Jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego, dzierżawa zostaje przedłużona.[/rada] Inne sposoby rozwiązania stosunku dzierżawy [reklama-ads] Dzierżawa może zostać rozwiązana także w inny sposób niż wypowiedzenie z zachowaniem ustawowego bądź umownego terminu. Niekiedy możliwym staje się wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, już w chwili otrzymania przez adresata oświadczenia o wypowiedzeniu dzierżawy. Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym może nastąpić, gdy: przedmiot dzierżawy posiada poważne wady, szczególnie gdy wydzierżawiający o nich wiedział i je zataił; dzierżawca dopuści się rażącego opóźnienia w zapłacie czynszu; dzierżawca odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania, bez zgody wydzierżawiającego; dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. [uwaga] Czytaj też: Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntów rolnych za porozumieniem stron Umowa dzierżawy pojazdu wzór[/uwaga] Wady przedmiotu dzierżawy Jest to jedyna okoliczność dzięki której to dzierżawca, a nie wydzierżawiający, ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.  Dzierżawca ma prawo do wypowiedzenia umowy, gdy: przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie jego używanie; wady przedmiotu dzierżawy powstały później, a wydzierżawiający mimo zawiadomienia go przez dzierżawcę nie usunął ich w odpowiednim czasie; nie ma możliwości usunięcia istotnych wad przedmiotu dzierżawy. [rada]Wady przedmiotu dzierżawy mogą być fizyczne oraz prawne.[/rada] [reklama-ads] Możliwość wypowiedzenia odnosi się jedynie do sytuacji, w której dzierżawca nie wiedział o istnieniu wad w chwili zawarcia umowy. W przypadku zaistnienia istotnych wad przedmiotu dzierżawy, ustawa nie określa odpowiedniego czasu na ich usunięcie. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego czasu”. Z tego względu należy go określać każdorazowo na podstawie konkretnego przypadku. Co więcej wada przedmiotu dzierżawy musi być nieusuwalna lub gdy nie da się naprawić wady w stosownym czasie. Opóźnienie w zapłacie czynszu Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę, gdy dzierżawca dopuści się zwłoki w zapłacie czynszu. Zgodnie z KC „zwłoka” w zapłacie czynszu musi obejmować co najmniej dwa pełne okresy płatności. Natomiast w przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, opóźnienie musi wynosić ponad 3 miesiące. Zawinione opóźnienie zachodzi również w sytuacji, gdy dzierżawca zobowiązał się oprócz czynszu uiszczać podatki i inne ciężary związane przedmiotem dzierżawy i popada w zwłokę z płaceniem rzeczonych opłat. [rada]Zwłoka nie występuje, jeżeli dzierżawca wykaże, że opóźnienie powstało z powodu okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.[/rada] Wydzierżawiający musi pamiętać, że przed wypowiedzeniem umowy, zobowiązany jest do wcześniejszego uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze zakończenia umowy. Musi przy tym udzielić dodatkowego minimum 3 miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu lub innych zobowiązań (np. podatków). [reklama-ads] Wspomniane oświadczenie może przyjąć dowolną formę, wystarczy aby dostatecznie jasno wyrażało wolę wydzierżawiającego. [rada]Strony mogą wyłączyć wyżej wskazany obowiązek poprzez odpowiedni zapis umowny.[/rada] Oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego W przypadku gdy dzierżawca, bez zgody wydzierżawiającego, odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub odda go w poddzierżawę, ten drugi ma prawo do wypowiedzenia umowy, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Można tego dokonać zarówno w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony, jak i oznaczony. Co ważne dla strony poszkodowanej, to fakt, iż w przypadku poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego, jeżeli poniósł szkodę, może dochodzić on odszkodowania, na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej. [rada]Nieskorzystanie przez wydzierżawiającego z instytucji wypowiedzenie umowy, nie oznacza uprawnienia dzierżawcy na poddzierżawę.[/rada] Używanie przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem Do używania przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem mamy odczynienia w sytuacji, gdy działania dzierżawcy mogą znacznie utrudnić lub wręcz uniemożliwić używanie przedmiotu dzierżawy do celów pierwotnie przewidzianych. Za przykład można wskazać budowę magazynu na dzierżawionym gruncie rolnym. [reklama-ads] Dodatkowy przesłanką rozwiązania umowy jest zaniedbanie przedmiotu dzierżawy. Zaniedbanie należy rozumieć jako brak dołożenia należytej staranności dzierżawcy wobec przedmiotu dzierżawy, jaka ogólnie wymagana jest w stosunkach danego rodzaju. Chodzi np. o niewykonanie napraw, co może doprowadzić do dalszego pogorszenia się stanu przedmiotu dzierżawy. Aby jednak wydzierżawiający miał prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jest on zobowiązany do wystosowania wobec dzierżawcy upomnienia. W pierwszej kolejności wydzierżawiający ma obowiązek wezwać dzierżawcę do zmiany jego dotychczasowego postępowania naruszającego zapisy umowy lub ustawy. Jeśli dzierżawca zmieni swoje zachowanie, wówczas wydzierżawiający traci możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. [rada]Oprócz wypowiedzenia umowy, wydzierżawiający ma również prawo do odszkodowania, na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej.[/rada] Rozwiązanie umowy dzierżawy – reasumując Umowa dzierżawy, przez wzgląd na swój specyficzny charakter, zawierana jest na wiele lat. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego, tylko wtedy ma ona sens. W związku z tym, także okresy wypowiedzenia są wydłużone. Jednakże zgodnie z wolą ustawodawcy, strony mogą dokonywać dowolnych modyfikacji w tym przedmiocie. Strony mogą wydłużać lub skracać terminy, mogą także rozwiązać umowę za obopólnym porozumieniem w każdej chwili. [reklama-ads] Należy więc uznać, że omawiane przepisy Kodeksu cywilnego mają chronić interesów stron tylko w sytuacji, gdy strony same o to nie zadbają odpowiednimi zapisami umownymi.

26.11.2020 - Radosław Pilarski