Kiedy sprzedaż nieruchomości rodzi obowiązek zapłaty VAT?

Otrzymujesz w spadku spory areał ziemi. Nie jesteś rolnikiem, nie prowadzisz nawet innej działalności gospodarczej, więc postanawiasz sprzedać tę nieruchomość. Jest tego całkiem sporo więc postanawiasz podzielić grunt na klika mniejszych działek. Aby podnieść atrakcyjność swojej nieruchomości, a co za tym idzie również jej cenę, podłączasz najpotrzebniejsze media typu prąd i wodę. Niestety nie masz głowy do biznesu, więc wynajmujesz agencję, która za prowizję pomoże Ci spieniężyć otrzymany spadek. Zapewne nic nie podejrzewasz, ale Twoje działanie zrodziło po Twojej stronie odpowiedzialność podatkową VAT. Tak jest, jeżeli udało Ci się sprzedać nieruchomość w powyżej opisany sposób, najprawdopodobniej masz obowiązek zapłacić 8% jej ceny fiskusowi.
sprzedaż nieruchomości

Aby zostać uznanym za przedsiębiorcę nie trzeba prowadzić firmy, nie trzeba nawet być wpisanym do rejestru przedsiębiorców – ale za to trzeba się zachowywać jak przedsiębiorca. W niektórych przypadkach, sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w dziedzinie obrotu nieruchomościami, może zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W „normalnych” okolicznościach, kiedy osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość, wówczas to kupujący ma obowiązek podatkowy – musi on zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości 2% ceny. Jeżeli jednak fiskus uzna, że owa sprzedaż nosiła charakter obrotu nieruchomościami, wtedy kupujący jest zwolniony z PCC, natomiast sprzedawca zostaje obarczony 8% VAT-em.

Kto jest podatnikiem VAT?

Aby lepiej zrozumieć omawianą materię, w pierwszej kolejności należy wytłumaczyć kiedy dana osoba czy podmiot staje się podatnikiem VAT. Czy są to wyłącznie podmioty wpisane do rejestru podatników VAT? No nie koniecznie. Podatnikiem jest zawsze ten, kto dokonał czynności, która podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja ta oznacza, że podatnikiem jest każda osoba prowadząca niezależnie – w jakimkolwiek miejscu – jakąkolwiek, działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultaty tej działalności. Oznacza to, że aby osoba fizyczna została przedsiębiorcą, nie jest konieczne posiadanie zarejestrowanej w CEIDG firmy. Sama działalność nosząca cechy handlowe stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż lub świadczone usługi stanową czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wyjaśnia to interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, która stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT. Tylko takie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja Dyrektora KIS z dnia 4 marca 2019 roku, znak. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO

„Jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.” 

Sprzedaż prywatnej nieruchomości sprzedażą gospodarczą?

Znając już definicję przedsiębiorcy, należy teraz się zastanowić, kiedy sprzedaż prywatnej nieruchomości przekształci się w profesjonalny obrót nieruchomościami. Aby odpowiedzieć na owe pytanie należy rozważyć, czy osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość, wykorzystuje ją w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Główną kwestią, dzięki której możemy rozróżnić, czy sprzedaż nieruchomości ma charakter prywatny, czy też odbywa się w ramach działalności gospodarczej, jest aktywność samego sprzedawcy. Im aktywność ta jest większa, tj. podejmowany jest szereg działań w celu uatrakcyjnienia cech nieruchomości i zwiększenia jej ceny (np. uzyskanie pozwolenia na przyłącze gazu i prądu, utwardzenie drogi wewnętrznej), tym bardziej jest prawdopodobne, że Urząd skarbowy upomni się o swoje. 

W omawianej materii wypracowano stabilną linię orzeczniczą. W temacie wypowiedział się zarówno Naczelny Sąd Administracyjny, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, jak również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

TSUE uznało, iż bez znaczenia jest ilość sprzedanych nieruchomości w roku podatkowym, czy też wysokość osiągniętych z nich korzyści. Dopiero gdy mamy do czynienia z działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującymi środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców, możemy mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Wyrok TSUE z 20 czerwca 1996 roku, sygn. C-155/94

„Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w danej sprawie nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Nawet dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Sytuacja jest odmienna dopiero, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych”.

NSA w swoim wyroku uszczegółowiło jakie działania podejmowane przez sprzedawcę będą traktowane jako te „profesjonalne”. Dodatkowo uznała, że o gospodarczej działalności osoby fizycznej świadczy również samo przeświadczenie sprzedającego – czy traktuje on swoje zachowanie jako działalność zawodową.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 roku, sygn. I FSK 449/17

„Dla ustalenia zawodowego profilu działalności sprzedawcy nieruchomości istotne będą również takie okoliczności, jak przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.”

Sprzedaż nieruchomości – co brać pod uwagę przy ocenie profesjonalnego obrotu nieruchomościami?

Oczywiście nie ma jednej ścieżki, która wskaże czy dana czynność jest jeszcze zbyciem majątku prywatnego czy już profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Wynika to z faktu, że przepisy prawa podatkowego noszą charakter norm generalnych (ogólnych), a interpretacja podatkowa wydawana jest indywidualnie i dla każdej sprawy może się różnić. Jednakże analizując swoją sytuację, sprzedawca powinien brać pod uwagę czy jego aktywność przybiera formę zorganizowaną, m.in. czy:

  • nabywa teren przeznaczony pod zabudowę;
  • dzieli dużą nieruchomość ma wiele mniejszych (i równych ze sobą) działek;
  • uzbraja grunt;
  • wydziela drogi wewnętrzne;
  • wynajmuje agencję nieruchomości w celu sprzedaży działek;
  • uzyskuje decyzje o warunkach zagospodarowania terenu;
  • występuje o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla swoich nieruchomości.

Ocenie powinny podlegać wszystkie okoliczności danej sprawy, nie zaś tylko jedna przesłanka. Samo uzbrojenie działki nie przesądza już o profesjonalnej działalności sprzedającego.

Sprzedaż nieruchomości – podsumowując

Reasumując, nie da się jednoznacznie ustalić kiedy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną przerodzi się w sprzedaż „profesjonalną”. Tak naprawdę sprzedający nigdy nie wie, czy opłacony przez kupującego 2% podatek PCC będzie wystarczający, czy też będzie on musiał uiścić 8% podatek VAT. 

Sam fakt podzielenia dużej działki i jej uzbrojenie jeszcze o niczym nie świadczy. Jednakże – jak to w naszym systemie podatkowym – w każdej sytuacji mogą zjawić się smutni pracownicy urzędu skarbowego i ustalić należny „im” podatek od towarów i usług.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106).
Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym i restrukturyzacyjnym.