Ustawa deweloperska – co nowego?

Od 1 lipca 2022 roku działa nowa ustawa deweloperska. Nie każdy podmiot jednak musi już wprowadzać w życie jej regulacje, w niektórych wypadkach jeszcze przez jakiś czas będzie obowiązywała ustawa sprzed nowelizacji. W większości nowa ustawa powtarza instytucje znane z pierwotnego aktu, mimo wszystko zostało wprowadzone kilka zmian. Warto się im przyjrzeć.
Nowa ustawa deweloperska

Ustawa z dnia 17 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 roku. Znowelizowana ustawa deweloperska wprowadza kilka znacznych zmian. Między innymi w kwestii deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, umowy rezerwacyjnej czy odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Nowa umowa deweloperska – kiedy ją stosujemy?

Nowa ustawa deweloperska powinna być stosowana w przypadku umowy, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu, ustanowienia prawa odrębnej własności lub przeniesienia prawa własności lokalu. Będzie to zatem:

  1. umowa deweloperska w przedmiocie wybudowania budynku, przeniesienia własności, ustanowienia odrębnej własności lokalu;
  2. umowa z deweloperem związana ze sprzedażą domu jednorodzinnego;
  3. umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierana po zakończeniu inwestycji.

Rozszerzeniu uległ również katalog dokumentów jakie deweloper musi udostępnić osobie zainteresowanej przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zgodne z art. 26 ustawy deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku lub w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej
  • projektem budowlanym;
  • decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
  • zaświadczeniem o samodzielności lokalu;
  • aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Dodatkowo na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, przedsiębiorca ten zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • tytułem prawnym potwierdzającym prawo przedsiębiorcy do przeniesienia praw z umów;
  • pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy
  • projektem budowlanym;
  • decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu.

Przede wszystkim warte podkreślenia jest udzielenie osobie zainteresowanej, przed zawarciem umowy deweloperskiej, możliwości żądania wglądu do sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku.

Kiedy stara ustawa deweloperska?

Na wstępie wskazałem, że nowelizacja nie będzie obowiązywała każdego. Niektóre podmioty w dalszym ciągu mogą korzystać ze starej ustawy deweloperskiej. Jest tak w przypadku inwestycji w ramach których sprzedaż lokali rozpoczęła się przed dniem 1 lipca 2022 roku.

Zgodnie z przepisami przejściowymi nowej ustawy, aby można było stosować przepisy wcześniejszej ustawy, deweloper musi przed dniem 1 lipca 2022 roku:

  • rozpocząć sprzedaż lokali, oraz
  • zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską.

Deweloper, który spełni powyższe wymogi będzie mógł stosować przepisy starej ustawy jeszcze przez dwa lata, tj. do dnia 1 lipca 2024 roku.

Umowa rezerwacyjna

Nowością jest wprowadzona do ustawa instytucja umowy rezerwacyjnej. W jej ramach deweloper będzie się zobowiązywał do wyłączenia z oferty sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego na określony czas. Uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, iż omawiana umowa ma na celu przede wszystkim pozwolić kupującym na zweryfikowanie czy są w stanie zapłacić za lokal, tj. czy otrzymają kredyt hipoteczny. Umowa rezerwacyjna nie może być łączona z koniecznością wpłacenia zadatku przekraczającego opłatę rezerwacyjną. Umowa nie może również zawierać żadnego zobowiązania, które miałoby zmierzać do zawarcia umowy deweloperskiej.

Wprowadzono również wymóg zawierania umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej, co ma dawać większą ochronę nabywców lokalu. Kolejnym wymogiem jest obowiązek oznaczenia umowy konkretną datą. Dodatkowo wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu. Takie rozwiązanie daje jednocześnie kupującemu gwarancję ostatecznej ceny.

Umowa deweloperska a deweloperski fundusz gwarancyjny

Wprowadzony deweloperski fundusz gwarancyjny pełni funkcję zabezpieczającą. Będą z niego wypłacane środki na dokończenie inwestycji w przypadku, gdy deweloper stanie się niewypłacalny lub gdy ogłosi upadłość.

Składki na DFG stanowią 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Składka jest doliczana do ceny mieszkania. Niestety zapewne zostanie to w całości przerzucone na konsumentów, przez co przypuszczalnie wzrosną ceny nieruchomości mieszkalnych.

Ustawa deweloperska – odstąpienie od umowy 

Nowa ustawa deweloperska daje prawo kupującemu do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu wady istotnej sprzedanego lokalu. Dzięki tej instytucji nabywca jest uprawniony do odmowy odbioru lokalu w przypadku stwierdzenia wady istotnej.

Ustawa nie definiuje pojęcia „wady istotnej” przez co nie wiadomo jeszcze w jakich wypadkach będzie można odstąpić od umowy i czy kupujący nie będą nadużywać tej instytucji. Najprawdopodobniej możliwość odstąpienia od umowy będzie zależna od opinii powołanego rzeczoznawcy. Pytanie tylko, kto go będzie powoływał i kto będzie za niego płacił? To może mieć bowiem duże znaczenie. Mimo wszystko jest to zmiana prokonsumencka, a więc na plus.

Radosław Pilarski
Radosław Pilarski
Adwokat oraz doradca restrukturyzacyjny z wieloletnim doświadczeniem w prawie cywilnym, gospodarczym oraz upadłościowym i restrukturyzacyjnym.

więcej porad

Prawa i obowiązki pracownika i pracodawcy – dlaczego są aż tak ważne?

Prawa pracownika i pracodawcy - niezbędne kursy Najpopularniejszy sposób na zdobycie wiedzy z dziedziny, jaką jest prawo pracy, to zdecydowanie się na uczestnictwo w odpowiednim kursie. Trzeba pamiętać o tym, aby regularnie się doszkalać, gdyż przepisy zmieniają się co pewien czas. Wynika to między innymi z dynamicznie rozwijającego się rynku oraz stale rosnącej świadomości społecznej. Istotną rolę pełni ponadto nowoczesna technologia, znajdująca zastosowanie w coraz większej ilości dziedzin. Szkolenie z prawa pracy powinno być krótkie i proste w odbiorze, co pozwoli zapamiętać z niego jak najwięcej przydatnych informacji. Niezwykle ciekawe kursy oferuje chociażby firma Most Wanted. Większość z nich przeprowadzana jest za pośrednictwem Internetu. To bardzo komfortowe, gdyż nie wymaga się od kursanta dojazdu w konkretne miejsce, zajmującego czas oraz generującego dodatkowe koszty. Istnieje możliwość realizacji szkolenia w specjalnej formie, jaka zostanie dostosowana do potrzeb konkretnej firmy. Wystarczy jedynie skontaktować się z biurem za pomocą telefonu lub e-maila. Więcej informacji na ten temat można przeczytać na stronie internetowej Most Wanted . Jej ofertę wyróżnia: ogromny wybór kursów oraz szkoleń, usługi na bardzo wysokim poziomie, doświadczona, świetnie wykwalifikowana kadra, wspaniali dydaktycy oraz doradcy, świetna atmosfera, elastyczne, wygodne warunki współpracy. Dlaczego szkolenie pracowników jest aż tak istotne? Zapewnienie swoim podwładnym niezbędnych kursów obejmujących prawo pracy jest nie tylko konieczne do prawidłowego wykonywania przez nich swoich obowiązków, ale posiada również inne zalety. Przede wszystkim każde szkolenie motywuje pracowników do dalszego rozwoju oraz regularnego pogłębiania posiadanej wiedzy. Inwestycja w rozwój konkretnych osób pokazuje im, że są ważne dla firmy oraz poważnie traktowane przez pracodawcę. Dzięki temu odczuwają mocniejszą więź z przedsiębiorstwem. Wspólne uczestnictwo w kursach pozwala także na poprawienie komunikacji w zespole. Atmosfera w pracy jest bowiem niezwykle ważna i jeżeli pracownicy nie są w stanie się ze sobą porozumieć, to może się to skończyć odejściem któregoś z nich lub nawet kilku. Taka sytuacja nie jest pożądana, gdyż będzie generować koszty związane z poszukiwaniem i szkoleniem nowych ludzi. Zajmuje to sporo czasu, ponieważ zazwyczaj nie da się ekspresowo znaleźć odpowiedniej osoby. Warto więc wykorzystać kurs nie tylko jako źródło wiedzy, ale także czas, który można poświęcić na budowanie pozytywnych relacji w zespole. Nie można również zapominać, że każde szkolenie, jakie przejdzie konkretny pracownik, znacznie poprawia jego status na rynku pracy. Kompetentni, dobrze przeszkoleni ludzie mogą podjąć się trudniejszych zadań, a nawet znacznie szybciej wykonywać obowiązki, które posiadali do tej pory. Wiąże się to z nabyciem umiejętności zoptymalizowania swojej dotychczasowej wydajności, a także odkrycia nowych metod i sposobów rozwiązywania bieżących problemów. Buduje to pozytywny wizerunek firmy jako nowoczesnego biznesu, którego priorytet to dbanie o swoich pracowników. Szkolenia z prawa pracy i inne wartościowe kursy Poza doszkalaniem się z obowiązujących przepisów, warto zainwestować w szkolenia obejmujące wiedzę z zakresu: zasad dotyczących pracy zdalnej, kadr i płac, ochrony danych osobowych, elektronizacji dokumentacji, zarządzania czasem, radzenia sobie ze stresem. Z pewnością sprawi to, że pracownicy będą pracować znacznie wydajniej, a ponadto lepiej sobie poradzą w nowych sytuacjach.

Dodatek węglowy – dla kogo, gdzie i ile?

Aktualne ceny węgla cały czas utrzymują się na wysokim poziomie. Zaczynają się od 1180 zł za tonę w sklepie Polskiej Grupy Górniczej a kończą nawet na 3500 zł u tych bardziej „zaradnych” pośredników. Oczywiście dobicie się do towaru w sklepie online PGG graniczy z cudem, zatem większość osób będących w potrzebie będzie zmuszonych kupić opał za stawkę plasującą się w górnych widełkach. W takiej sytuacji dodatek węglowy na pewno się przyda. Dodatek węglowy – co na to ustawa? Rząd szybko zareagował i po mistrzowsku załatwił problem, którego sam był naczelnym twórcą. Otóż już w dniu 5 sierpnia w życie weszła ustawa o dodatku węglowym. Zawarto w niej wszelkie odpowiedzi na pytania – dla kogo „rządowe” pieniądze, ile ich będzie i w jaki sposób należy o nie wnioskować. W przepisie art. 2 ustawy czytamy, że dodatek węglowy przysługuje osobie w gospodarstwie domowym, w przypadku gdy głównym źródłem ogrzewania gospodarstwa domowego jest: kocioł na paliwo stałe, kominek, koza, ogrzewacz powietrza, trzon kuchenny, piecokuchnia, kuchnia węglowa lub piec kaflowy na paliwo stałe, zasilane paliwami stałymi, wpisane lub zgłoszone do centralnej ewidencji emisyjności budynków, o której mowa w art. 27a ust. 1 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków. Przez gospodarstwo domowe rozumieć należy: osobę fizyczną samotnie zamieszkującą i gospodarującą (gospodarstwo domowe jednoosobowe) albo osobę fizyczną oraz osoby z nią spokrewnione lub niespokrewnione pozostające w faktycznym związku, wspólnie z nią zamieszkujące i gospodarujące (gospodarstwo domowe wieloosobowe). Przez paliwa stałe z kolei rozumie się węgiel kamienny, brykiet lub pelet zawierające co najmniej 85% węgla kamiennego. [rada] Jedna osoba może wchodzić w skład tylko jednego gospodarstwa domowego.[/rada] Dodatek węglowy – dla kogo? Jak możemy wyczytać z przepisów przytoczonych powyżej z wnioskiem o dopłatę może wyjść każdy, kto swoje gospodarstwo domowe ogrzewa piecem lub inna tożsamą instalacją używając do tego paliwa stałego w postaci węgla kamiennego (groszku, orzecha, kostki, brykietu itp.) Źródło ogrzewania jest jedynym kryterium. Nie ma tutaj znaczenia dochód wyliczany na jednego członka w rodzinie. Należy jednak pamiętać, że dopłata jest dla gospodarstwa, nie dla każdego z jego członków. W przypadku złożenia wniosku przez więcej niż jedną osobę wchodzącą do tego samego gospodarstwa, dopłata przyznawana będzie tylko pierwszemu z wnioskodawców. [rada]Warto pamiętać, że dodatek węglowy wypłacany jest na podstawie Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Jeżeli zatem wnioskodawca nie zarejestrował w nim swojego pieca, nie otrzyma środków.[/rada] Natomiast nie ma znaczenia czy wnioskodawcy są właścicielami, najemcami czy użytkownikami nieruchomości, w której znajduje się piec. Dla przyznania dodatku węglowego nie ma znaczenia kwestia, kto jest właścicielem nieruchomości i ile ma nieruchomości czy to kto zgłosił piec do CEEB. Liczy się jedynie faktyczne zamieszkiwanie w lokalu, prowadzenie tam gospodarstwa domowego i ogrzewanie go węglem. Co zamieszkającymi w bloku? Mieszkańcy lokali znajdujących się w blokach również mają szansę na dodatek. Prawo do wypłaty świadczenia ma bowiem każda rodzina mieszkająca w bloku, w którym jest centralne źródło ogrzewania oparte na jednym, wspólnym źródle ciepła. W takiej sytuacji, każde gospodarstwo ma prawo do otrzymania dodatku. Oczywiście, aby wniosek był zasadny centralne ogrzewanie musi być zasilane węglem. Dodatek węglowy - ile? Tutaj nie będzie większych zaskoczeń. Dodatek węglowy wynosi 3000 zł. Jest wypłacany jednorazowo w terminie do miesiąca od dnia złożenia wniosku o jego wypłatę. [uwaga]Czytaj też: Prawo do ponaglenia opieszałego organu administracyjnego[/uwaga] Do kiedy złożyć wniosek o dodatek węglowy? Wniosek o wypłatę dodatku węglowego należy złożyć w terminie do dnia 30 listopada 2022 roku. Wnioski  złożone wskazanej dacie będą pozostawione bez rozpoznania. Gdzie złożyć wniosek? Wniosek o wypłatę dodatku węglowego składa się w gminie właściwej ze względu na miejsce zamieszkania osoby składającej ten wniosek. Składa się go na piśmie lub za pomocą środków komunikacji elektronicznej. W tym drugim wypadku należy pamiętać, że wymagany jest kwalifikowany podpis elektroniczny lub uwierzytelnienie z wykorzystaniem profilu zaufanego. Przyznanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta dodatku węglowego nie wymaga wydania decyzji. Z kolei odmowa przyznania dodatku węglowego, uchylenie oraz rozstrzygnięcie w sprawie nienależnie pobranego dodatku węglowego wymagają już wydania decyzji. Organ przesyła wnioskodawcy informację o przyznaniu dodatku węglowego na wskazany przez niego adres poczty elektronicznej, o ile wnioskodawca wskazał taki adres we wniosku. W przypadku gdy wnioskodawca nie wskazał adresu poczty organ odbierając wniosek od wnioskodawcy, informuje go o możliwości osobistego odebrania od tego organu informacji o przyznaniu dodatku węglowego. Dodatek węglowy – lepiej nie ściemniaj! Niektórzy Polacy w dalszym ciągu nie rozumieją, że na każdą pomoc ze strony rządu składa się całe pracujące społeczeństwo. W swojej niewiedzy nauczyli się wykorzystywać luki w prawie i ciągnął ze wspólnego garnucha ile się tylko da. W tym przypadku nie jest inaczej. Dopłata wypłacana jest na gospodarstwo domowe, nie na lokal mieszkalny czy źródło ogrzewania. Stąd też pojawiają się rodziny, w których każdy dorosły osobnik "prowadzi" własne gospodarstwo domowe i składa oddzielny wniosek. Jak możemy wyczytać na prawo.pl do ośrodka pomocy społecznej w Rybniku wpłynęły wnioski z których wynika, że w mieszkaniu o metrażu niespełna 40 mkw z jednym piecem kaflowym, z jedną kuchnią i jedną łazienką funkcjonują aż cztery gospodarstwa domowe. Takie zachowanie nie powinno jednak ujść płazem, bowiem wójt, burmistrz oraz prezydent miasta ma prawo przeprowadzania weryfikacji wniosku o wypłatę dodatku węglowego, w szczególności w zakresie zgłoszenia oraz wpisania głównego źródła ogrzewania w CEEB. Jeżeli zatem organ dojdzie do przekonania, że wnioskodawca złożył fałszywe oświadczenie, jego obowiązkiem będzie zgłoszenie tego do organów ścigania. Warto pamiętać, że zgodnie z art. 233 par. 6 Kodeksu karnego za złożenie fałszywego oświadczenia grozi kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.